[경매길라잡이] 투자대상.용도 맞게 준비 철저

경매로 부동산을 구입할때는 자금에 맞는 투자대상을 정하고 그에따른 수익성과 위험요소를 분석해야 한다. 투자여부를 결정하기전 철저한 현장조사는 필수다. 이 점은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 부동산 유형별 장단점과 유의점을 살펴본다. ◇아파트 경매인구의 80%는 아파트를 낙찰받으려는 사람들이다. 대부분 강남·목동·수도권 신도시 등 인기지역의 아파트를 투자대상으로 꼽고 있다. 하지만 이들지역 아파트는 치열한 경쟁률만큼 낙찰가도 높다. 따라서 투자수익을 감안하면 입찰자가 덜 몰리는 강서·영등포·노원 등지의 역세권 아파트를 노려볼 만 하다. 가급적이면 500가구 이상 들어선 단지를 고르는 게 좋다. 현장을 답사하면서 주변 아파트 시세는 물론 관리사무소를 방문, 밀린 관리비가 있는지도 확인하도록 한다. ◇빌라·다세대주택 경매시장에서 빌라는 인기가 없다. 고급빌라는 시세의 절반값, 중급빌라는60%선에서 낙찰받을 수 있다. 고급빌라는 단지가 크고 시공업체의 지명도가 높으며 대지지분이 넓은 곳을 골라야 한다. 특히 내장재에 따라 가격차이가 많이 나므로 주변 중개업소를 통해 정확한 시세를 파악해야 함은 물론이다. 전세금 정도면 구입할 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것을 골라야 하며 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다. ◇단독주택 단독주택 역시 시세의 절반값으로 떨어졌다. 서교·평창동과 강남 등지의 대지 100평정도되는 집이 3억원대에 나와 있고 30~50평 규모의 경우 1억원대를 넘지 않는다. 10년 이상 된 집은 건물가가 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 낙찰받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 건물가도 포함되기 때문에 감정가가 시세보다 높게 책정되기 있다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입후 재건축을 할 양이면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다. ◇준농림지·임야 농지나 임야는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 특히 폭 4㎙ 이상의 도로가 접해 있지 않으면 건축허가가 쉽게 나지 않으며 도로를 새로 개설해야만 건축이 가능하다는 점에 유의해야 한다. 또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 아울러 농민이 아니면 303평 이상을 구입해야 농지취득자격증명이 발급되므로 그 이하의 농지에는 입찰할 수 없다. 농지취득자격증명은 낙찰후 7일이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있으므로 입찰전에 이장이나 농지관리위원을 만나 발급 여부를 확인해 두는게 나중에 당황하지 않는 지름길이다. ◇상가 상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 500가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다. 특히 근린상가의 경우 싼값에 낙찰을 받았다 하더라도 임차인이 권리금과 보증금을 요구하며 명도에 응하지 않는 경우가 대부분이다. 이를 해결하려면 최소 3개월 정도가 걸린다. 따라서 권리분석과정에서 치밀하게 명도계획을 세워야 한다. 또 각 점포당 이사비용 명목의 합의금도 추가로 발생하므로 사후처리비용도 구입대금에 포함해서 수익률분석을 해야 한다. ◇공장 공장은 새로짓는 것보다 경매로 취득하는게 훨씬 유리하다. 공장 건립에 따르는 법규와 인허가 절차를 줄이고 부대비용을 크게 낮출 수 있기 때문이다. 특히 경매물건 구입시 취득비용 부담이 거의 들지 않는데다 구입 즉시 공장을 가동할 수 있어 생산원가를 크게 떨어뜨릴 수 있다. 공장경매의 가장 큰 매력은 시세의 50~70%선이면 공장을 통째로 살 수 있는 것. 공장은 공장저당법에 따라 토지와 건물은 물론 공장에 속한 모든 기계기구까지 전부 담보대상이다. 따라서 경락대금만 치르면 모두 낙찰자의 소유가 된다. 수도권에서만 월평균 400건 이상의 경매물건이 쏟아져 낙찰가능성도 높다. 대부분 3~4회 유찰은 보통이므로 성급하게 결정할 필요가 없다. 【전광삼 기자】 <<일*간*스*포*츠 연중 무/료/시/사/회 텔콤 ☎700-9001(77번코너)>>