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8ㆍ31 부동산대책의 후속조치로 주거용 오피스텔에 대해 재정경제부가 과세강화 방침을 밝힌 것과 관련, 실무 집행부서인 국세청이 고민에 빠졌다. 원칙적으로는 과세 방침이 옳지만 그동안 오피스텔에 대한 지자체 등의 관리실태 등을 감안할 때 실제 과세에 나서면 납세자들의 커다란 저항이 예상되기 때문이다. 한덕수 부총리 겸 재경부 장관은 5일 기자들과 만나 “사무실 용도로 등록된 오피스텔에 주거나 취사시설 등을 갖다놓고 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주해 세금을 강화하겠다”고 밝혔다. 한 부총리는 이어 “오피스텔이나 주상복합아파트 등이 탈세의 대상이 돼서는 안된다”며 “오피스텔은 주거용으로 사용되면 주택으로 간주해 종합부동산세 합산대상이 돼야 하고 1가구 2주택에도 해당되면 양도세 중과대상이 될 것”이라고 설명했다. 김석동 재경부 차관보는 한걸음 더 나아가 “투기 방지를 위해 오피스텔과 주상복합아파트ㆍ상가 등에 대한 청약제도 변경을 현재 건설교통부와 협의 중”이라고 밝혔다. ◇오피스텔 실태=오피스텔은 건축법상 업무시설이다. 따라서 오피스텔에 대한 1차 과세당국인 지방자치단체들도 업무용으로 관리해왔다. 그러나 건축허가는 업무시설로 받아놓고 실제로는 상당 부분을 주거용으로 이용하기 때문에 문제가 발생한다. 그동안 오피스텔들은 업무용으로 인정받아왔기 때문에 1가구 2주택이나 종합부동산세 대상에서 제외됐다. 분양업자들은 오피스텔의 이 같은 점을 강조하면서 분양했고 당국은 사실상 이를 눈감아줬다. 건설경기 부양, 서민 주택난 해소 등의 목적 때문이었다. ◇새로운 투기대상으로 부각=오피스텔의 실태가 이렇고 이번 8ㆍ31 대책에서도 별도의 조치가 나오지 않자 오피스텔이 중과세되는 부동산의 틈새시장으로 각광받고 있다. 롯데건설이 지난달 29~30일 서울 마포구 공덕동 ‘롯데캐슬 프레지던트’ 오피스텔 117실의 청약을 접수한 결과 평균 97.7대1의 경쟁률을 기록하며 과열양상을 빚었다. 65~103평형 등 초대형으로만 이뤄진 이 오피스텔은 평당 1,500만~1,850만원선으로 65평형의 분양가가 10억원 안팎에 이르는 고가다. 오피스텔은 영업용으로 사용하면 종합부동산세 대상이 아니고 1가구 2주택 보유자 산정 등에도 포함되지 않으며 특히 전매가 가능해 투기수요가 몰렸다는 분석이다. ◇국세청의 고민=현재 22만가구에 이르는 오피스텔 가운데 주거용으로 인정돼 주택재산세가 징수된 가구는 8.8%인 1만9,000여가구에 불과한 실정이다. 부동산업계에서는 약 50% 이상이 주거용일 것으로 분석하고 있다. 문제는 주거용 오피스텔 투자자들의 상당수가 세제상의 불이익 등을 모르고 투자했다는 점. 또 당국에서도 이를 알면서 모른 체 넘어간 측면이 있다. 즉 정부에서는 IMF 사태 이후 건설경기 활성화를 위해 오피스텔 인가시 영업용이 전체의 50%만 넘으면 인가해줬다. 즉 주거용을 최대 50%까지 인정해준 것. 이 같은 비율은 주거용이 너무 범람하자 지난 2003년 6월 영업용 비율 70%로 변경됐다. 결국 정부에서는 그동안 주택경기 활성화와 서민 주거난 해소 등의 목적으로 오피스텔 주거용 전용을 눈감아줬고 이에 오피스텔 분양업자들이 편승한 셈인데 이제 와서 투자자에게 중과세할 수 있느냐는 주장이다. 실제 오피스텔 투자자들은 이를 주거용 전용이 가능한 업무시설로 알고 투자했고 이 때문에 자신이 1가주 2주택 보유자가 된다는 점은 꿈에도 생각하지 못했는데 이제 와서 2주택 보유자로 중과세된다면 커다란 반발이 예상된다는 분석이다. 국세청은 실제 조사과정에서도 어려움이 많을 것으로 전망하고 있다. 우선 주거용 확인을 위해서는 일일이 오피스텔을 방문해야 하는데 그만한 행정력이 있겠느냐는 것이다. 또 오피스텔 소유자가 자신은 업무시설로 활용하는 줄 알고 세를 줬는데 이를 임대인이 주거용으로 전용했다고 하면 이를 확인할 길이 쉽지 않은 점도 난제다. 국세청의 한 관계자는 “2주택 보유자가 된다는 것은 꿈에도 생각하지 않고 투자한 사람들이 대부분인데 이들을 이제 와서 중과세한다는 것은 쉽지 않다”고 말했다. ◇대형ㆍ고가와 소형ㆍ저가로 구분해 대책 나올 듯=국세청은 그러나 대형ㆍ고가 오피스텔의 경우 전문적인 투자자들이 세법의 허점을 알고 투자한 만큼 이들을 대상으로는 과세할 수 있다는 입장이다. 반면 10평형대, 20평형대의 소형 오피스텔에 대해서까지 주택으로 인정, 소유자를 2주택 보유자로 만드는 것은 무리라는 생각을 하고 있다. 국세청 관계자는 “길가의 노점상이 거리 미관을 해친다고 해서 하루아침에 모두 없앨 수 있겠느냐”며 “오피스텔 주거용 전용문제를 하루아침에 모두 해결하는 것은 어렵고 시간을 두고 차등화해 처리해나가야 할 것”이라고 말했다.
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