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무섭게 떨어진 집값 후폭풍 몰아친다
무너지는 부동산 법칙파주·용인 등 수도권 일부 전세-매매 역전가격 떨어져도 구입 꺼려분양 침체·깡통주택 속출
서일범기자squiz@sed.co.kr
주택 전세금이 일정 수준으로 오르면 시차를 두고 집값도 올라 시장이 활성화된다는 게 부동산 업계의 오랜 믿음이었다. 특히 주택의 매매가 대비 전세금 비율을 의미하는 전세가비율이 60%를 넘기면 전세 수요자들이 돈을 더 보태 매매로 돌아선다는 것이 통설이었다.
그런데 최근 실제 시장의 움직임은 이 같은 기대와 예상을 보란 듯 비웃고 있다. 전세가 오르면 집값이 상승할 것이라는 기대를 버리라는 얘기다.
경기 파주와 용인 등 수도권 일부 지역에서는 전세금이나 담보대출이 매매가보다 비싸거나 높은 이른바 '깡통주택'이 속출하고, 전국적인 전세금 상승 행진에도 불구하고 매매가는 내림세를 이어가고 있는 것도 결국 이런 상황과 맞닿아 있다.
부동산 시장의 '법칙'을 무너뜨리는 결과가 연이어 나타나고 있는 셈이다.
한국개발연구원(KDI)과 건국대학교 부동산ㆍ도시연구원은 '2012년 4ㆍ4분기 부동산시장 모니터링 보고서'를 통해 전세가 비율 상승이 집값 상승으로 직결된다고 보기는 어렵다고 7일 밝혔다.
전세금과 매매가가 디커플링(비동조화) 현상을 보이는 이유는 가격 결정 구조가 다르기 때문이라는 게 KDI의 설명이다. 전세가는 현 시장 상황만을 반영하지만 매매가는 미래 시장에 대한 기대치까지 염두에 둔다는 것이다.
앞으로 집값이 오를 것이란 기대가 전혀 없다면 전세금이 매매가보다 더 높을 수 있다. 주택 시장의 4대 뇌관지역으로 꼽히는 파주ㆍ용인ㆍ청라ㆍ영종지구가 대표적인 사례다. 이 지역에서는 집값 급락에 따라 매매ㆍ전세금 역전 현상이 나타나고 있으며 격차가 더 벌어질 수 있다는 우려마저 나온다.
주택 매매시장도 여전히 활기를 찾지 못하고 있는 것으로 나타났다. 지난해 9ㆍ10 부동산대책이 발표된 이후 매매량은 반짝 증가세를 보였으나 이후 다시 부진한 모습을 보이고 있다.
분양시장 경기도 둔화했다. 전국을 통틀어 유일하게 활발한 움직임을 보였던 부산ㆍ울산ㆍ경남은 지난해 하반기 이후 분위기가 차갑게 식어 청약률과 계약률이 동반 하락하고 있다.
또 지난해 경매시장은 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산 위주로 재편돼 오피스텔과 상가 등에서는 과열 현상이 나타난 반면 아파트 등 주거형 상품은 2~3회 유찰이 된 이후에야 낙찰을 받는 사례가 많았다.
또 대도시를 중심으로 도시형생활주택 분양이 크게 늘었으나 50㎡ 미만 원룸형주택 위주로 공급이 몰려 가족 단위 거주수요를 충족하는 주택형을 개발해야 한다는 분석이 나왔다.
서울 평균 아파트값 5억780만원…14개월 연속 하락국민은행 통계, 평균 전세가 2억7,043만원으로 역대 최고전세가율 54.8%
온라인 뉴스부
서울 아파트 평균 가격이 5억원선 밑으로 떨어질 가능성이 커졌다. 8일 국민은행의 주택가격지수 통계에 따르면 서울 아파트값은 2011년 5월 이후 작년 12월까지 14개월 연속 하락한 끝에 평균 5억780만원을 기록했다. 이는 아파트 가격 조사를 시작한 2008년 12월 이후 가장 낮은 수치다.
지역별로는 한강 이북 14개구 아파트 평균 가격이 3억9,350만원, 한강 이남 11개구가 6억166만원으로 집계됐다. 한강 이남 11개구 평균 아파트값은 작년 9월 6억1,209만원에서 10월 6억805만원으로 떨어져 6억1,000만원대가 붕괴한 이후 11, 12월에도 각각 0.4% 하락했다. 하락세가 지속될 경우 이달 중 5억원대로 내릴 가능성이 크다.
한편 서울 아파트 평균 전세가는 매매가와 반비례해 작년 12월 2억7,043만원으로 역대 최고점을 찍었다. 전세는 2011년 9월 이후 2억6,000만원대에 머물렀지만 작년 11월 2억6,940만원을 거쳐 2억7,000만원대로 올라섰다.
집값은 떨어지고 전셋값은 올라 작년 12월 서울 아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가)은 2003년 1월 이후 가장 높은 54.8%에 달했다.
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