감정평가액이 시세보다 싼 물건 찾으려면…

많은 사람들이 경매로 나온 부동산을 싸게 사기 위해 유찰 횟수가 많은 물건을 선택한다. 유찰될 때마다 최초 감정평가금액에서 20~30%씩 가격이 떨어지기 때문. 반대로 처음 경매되는 신건은 상대적으로 가격이 비싸다고 생각해 응찰자가 한명도 없는 경우가 허다하다. 무의식적으로 ‘감정평가액=시세’라고 믿는 속성이 있어서다. 하지만 반드시 이 공식이 성립하진 않는다. 일반적으로 경매가 신청돼 첫 입찰이 되기까지는 약 6개월 정도의 기간이 걸린다. 즉, 감정평가가 6개월 이전에 되기 마련. 따라서 감정평가 후에 시세가 급등한 지역에선 처음으로 입찰에 붙여지더라도 시세보다 저렴한 물건이 종종 있다. 특히 경매신청 이후 변경, 연기, 정지 등으로 인해 1~2년 이상 경매절차가 중지됐다가 경매에 붙여지는 경우에는 감정평가액과 실제 시세의 차이가 더욱 크다. ‘서울남부법원 2005-10415 경매사건’을 예를 들어보면 이 물건은 양천구 목동 신시가지 45평형 아파트로, 현재 시세가 14억5,000만원에서 16억원을 호가한다. 이 아파트는 지난 2005년 3월에 법원에 경매 신청이 됐고 2개월 후인 2005년 5월에 9억5,000만원으로 최초감정평가금액이 정해졌다. 하지만 이 물건은 소유자의 이의신청 등으로 인해 2년 넘게 경매가 진행되지 않고 있다. 지금 당장 경매로 나와도 시세보다 5억원 이상 싸게 살 수 있는 것. 그러면 최초감정평가액이 시세보다 저렴한 물건은 어떻게 찾아낼 수 있을까? 방법은 의외로 간단하다. 첫째 사건번호를 보자. 위의 물건에서 보듯 관할법원 뒤에는 사건번호가 표시되는데 앞에 숫자 ‘2005‘는 2005년에 법원에 경매접수가 됐음을 의미한다. 사건번호를 통해 감정평가 시점을 알 수 있는 것. 두 번째 방법은 감정평가서의 ‘감정평가 일자’를 보면 된다. 관련 물건의 상세정보를 통해 감정평가 일자를 보면 해당 부동산의 시세변동을 가늠할 수 있다. 이처럼 복잡한 권리분석능력이 없어도 정보지에 나타난 감정평가액의 관찰을 통해 시세보다 저렴한 물건을 낙찰 받을 수가 있다. 특히 자신의 거주지 주변은 남들보다 시세파악이 유리하기 때문에 이들 지역을 중심으로 저평가된 물건에 응찰을 한다면 경매 투자의 성공확률을 보다 높일 수 있을 것이다. <도움말: 지지옥션 www.ggi.co.kr>