[부동산] 새 임대차보호법 내달부터 시행

3월부터는 세입자의 권리가 대폭 강화된 개정 주택임대차 보호법이 시행된다. 새 법은 전세계약기간이 끝난는데도 되돌주지 않는 전세금을 쉽게 받을 수 있도록 하고, 대항력과 우선변제권을 유지하면서도 이사갈 수 있도록 하는등 사회적 약자인 임차인의 권익보호에 초점을 맞추고 있다. 특히 임대인과 임차인에 대해 동등한 권리를 준 것이 아니라 임차인에게 일방적으로 유리하게 권리를 부여하고 있다. 알아두면 도움되는 개정 주택임대차보호법을 소개한다.◇계속 거주하면서 경매신청할 수 있다=집주인이 전세금을 돌려 주지 않으면 세입자는 집을 먼저 비워야만 경매를 신청할 수 있었다. 그러나 이 경우 세입자는 우선변제권을 인정받지 못한다. 왜냐 하면 전세집에 입주해 살면서 주민등록까지 돼 있어야 집이 팔린 경우는 새로운 집주인에게, 경매됐을 때는 경락인에게 세입자가 대항력을 가질 수 있기 때문이다. 새로운 임대차보호법은 이러한 모순을 해결했다. 즉 집을 비워주지 않아도 집주인을 상대로 경매를 신청할 수 있도록 한 것이다.

◇이사를 가도 전세금을 돌려 받을 수 있다=지금까지는 계약만료후에도 전세금을 반환받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 갈 경우 대항력(입주및 주민등록등재)과 우선변제권(확정일자)이 상실됐었다. 이 탓에 전세집이 경매에 부쳐질 경우 전세금을 고스란히 날리는 문제가 있었다. 그러나 이사를 가더라도 임차권이 그대로 유지되는 「임차권등기명령제」가 도입돼 세입자가 이사가도 전세금을 되돌려 받을 수 있다.

임차권등기명령은 계약기간이 넘어도 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 요청하면 법원이 7~10일내에 집주인에게 직권으로 내리는 조치로 효력은 전세권설정등기와 같다. 때문에 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 셈이다.

확정일자인이 첨부된 전세계약서와 주민등록등본, 그 집에 살고 있었다는 이웃의 확인서를 법원에 제출하면 일정 절차를 거쳐 임차권 등기가 된다.

그러나 전세기간이 만료되지 않으면 세입자가 전근이나 입대·이민등 불가피한 사정이 있더라도 임차권등기명령을 신청할 수 없다.

◇세입자는 2년내에서 자유롭게 전세기간을 선택할 수 있다=그동안 전세기간을 2년 미만으로 정할 수는 있었으나 명확한 법적 조항이 없어 분쟁거리가 돼 왔다. 즉 2년 미만의 전세기간도 무조건 2년으로 간주하여 다툼이 있었다. 새법은 이에 대한 조항을 신설해 2년 미만으로 정한 전세기간의 법적효력을 인정했다. 이에 따라 1년 계약을 했을 때 세입자가 원하면 1년만 살 수도 있고, 최소 2년간 임차기간이 보장되는 「강행규정」에 근거, 1년 더 살겠다고 주장할 수 있다. 그러나 집주인은 약속된 계약기간이 끝나도 세입자가 계속 살겠다고 주장하면 계약 후 2년이 되기 전에는 나가라고 할 수 없다.

◇계약기간이 자동연장될 경우 세입자는 언제든지 계약해지 할 수 있다=집주인과 세입자가 계약기간이 끝난는데도 새로운 계약을 체결하지 않으면 전세계약이 자동연장(묵시의 갱신)된 것으로 일단 간주된다. 그러나 자동연장될 경우 계약기간을 그동안 2년으로 해석돼 왔지만 새법은 「존속기간은 정함이 없는 것으로 본다」고 규정하고 있다. 이에 따라 전세 기간이 끝난는데도 새로운 계약을 체결하지 않았다면 세입자는 2년범위내에서 언제든지 계약해지를 요구할 수 있다. 다만 세입자가 보증금을 돌려달라고 요구할 때는 3개월전에 집주인에게 미리 통보해야 한다.

그러나 집주인은 계약이 자동연장됐을 경우라도 2년간은 집을 비울 것을 요구할 수 없다. 【권구찬 기자】