보유세 '폭탄' 시작됐다

올해 6억원 초과 주택 소유자들은 보유세 부담이 만만치 않게 됐다. 공시가격이 오른데다 종합부동산세의 과표 적용률 인상, 세율구간 조정 등으로 종부세 부담이 커진 때문이다. 특히 2009년에는 종부세 과표 적용비율이 6억원 초과분의 100%까지 높아지면서'세금 폭탄'이 현실화할 전망이다. 1일 전문가들은 강남권 2주택 보유자의 경우 내년에 양도세가 중과되는 만큼 올해 안에 한채를 파는 방법을 검토해야 한다고 조언한다. ◇ 보유세 부담 커진다= 올해부터 2009년까지 보유세 부담은 기하급수적으로 불어날 전망이다. 먼저 보유세의 과표가 되는 공동주택 공시가격이 해마다 오르고 있다. 올해 건설교통부가 발표한 공동주택 공시가격은 전국 평균 16.4%, 강남권과 분당 등 신도시는 23-39% 상승했다. 하지만 이 가격이 연초 집값 상승으로 현 시세의60%선에 불과해 '시세의 80%'를 맞추려는 정부 목표를 달성하기 위해 내년에도 20%이상 상향조정이 불가피하다. 공시가격이 오르지 않더라도 보유세는 해마다 증가한다. 정부가 종부세의 과표적용률을 작년 50%에서 올해 70%로 높인데 이어 2008년 90%, 2009년에는 100%까지올릴 계획이기 때문이다. 정부는 2009년 보유세 실효세율을 공시가격의 1%까지 맞출계획이다. 특히 올해부터는 종부세 과세 기준금액이 공시가격 9억원에서 6억원 초과 주택으로 확대됐고, 종부세 부과 기준도 '개인별' 합산에서 올해부터 '가구별' 합산으로바뀌어 종부세 과세 대상이 크게 늘어났다. 재산세는 올해 과표나 세율은 변동이 없지만, 오른 공시가격에 누진구조로 세금이 부과되기 때문에 부담이 늘고, 2008년부터는 55%, 2009년 60%로 세율이 상향조정돼 6억원 이하 주택도 재산세 부담이 커진다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 증가 상한선도 지난해는 전년도 세액의 1.5배(작년)였지만 올해는 3배로 증가했다. ◇2009년 보유세 얼마나 낼까= 올해 공시가격은 6억8천100만원으로 결정된 서울강남구 대치동 은마아파트 34평형을 보자. 보유세 산출액이 한도를 넘지 않는다고 볼 때 이 아파트의 올해 보유세(재산세+교육세+종합부동산세+농어촌특별세)는 216만8천400원으로 예상된다. 현재 대치 은마아파트 34평형의 공시가격이 시세(11억-12억원)의 60% 안팎이고,정부가 공시가격의 책정 기준을 시세의 80%로 잡는 것을 감안해 내년에도 올해와 비슷하게 공시가격이 20% 오른다(8억1천700만원)고 가정하면 2007년 보유세는 357만1천200원으로 전년대비 1.6배(64.69%)가 오른다. 2008년부터 2009년까지는 정부의 8.31대책과 3.30대책 등이 효과를 발휘해 집값상승률이 절반인 10%로 둔화됐다고 가정한다면 2008년 보유세는 488만6천400원, 2009년에는 701만4천원으로 증가한다. 공시가격이 갓 6억원이 넘어 올해 새로 종부세 대상에 포함된 주택이라 해도 3년후에는 보유세 부담만 223%나 늘어나는 셈이다. 만약 이 아파트의 공시가격이 앞으로 전혀 오르지 않는다고 가정해도 2009년의보유세는 282만원으로 올해보다 30% 증가한다. 공시가격이 15억원이 넘는 고가 주택은 2009년에는 보유세 부담이 3천만원이 넘을 전망이다. 올해 공시가격이 17억2천만원인 강남구 삼성동 아이파크 55평형의 경우 올해 납부해야 할 보유세는 1천400만4천원. 역시 공시가격이 2007년에 20%, 2008년과 2009년에 각각 10%씩 늘어난다고 가정할 경우 2009년에 올해의 2.6배(165%)인 3천717만6천원이나 부담해야 한다. 같은 방법으로 올해 공시가격 8억6천400만원인 송파구 잠실 주공5단지 36평형은올해 보유세 348만8천840원에서 2009년에는 1천151만4천원으로 3.3배 더 내야 한다. ◇ 2주택자 매도 고민을 = 전문가들은 집이 한 채 뿐이고, 소득이 많지 않은 경우 보유세 부담을 걱정해야 한다고 조언한다. 이런 사람은 집값이 계속 오른다해도 집을 팔지 않는 한 '무용지물'이고, 해마다 내야 하는 보유세 부담이 더 큰 고민이 될 수밖에 없다. 강남권에 아파트를 2채 보유한 사람은 올해 보유세를 내는 게 나을지, 파는 게나을 지 고민해봐야 한다. 보유세도 부담이지만 내년부터는 2주택자에 대해 양도세가 50%로 중과되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없기 때문이다. 예컨대 송파구 잠실 주공5단지 36평형과 강남구 대치 은마 34평형 2가구를 소유하고 있다면 2009년에는 보유세 부담이 3천만원을 넘어설 전망이어서 둘 중 하나는임대 놓더라도 전세이거나 월세 수입이 작으면 보유세를 충당하기 힘들다. 김종필 세무사사무소의 홍만영 세무 컨설턴트는 "전셋값이 올라도 월세를 많이받는데는 한계가 있어 개인에 따라 보유세 부담이 임대수입보다 커지는 역전현상이발생할 것"이라며 "높은 시세차익이 보장되지 않는다면 양도세가 중과되기 전인 올해 안에 한 채를 매도하는 방법도 고려해야 한다"고 말했다.