토공 주축으로 주공·정부 재원 출연해 설립<br>"ABS 발행등 자산 유동성 확보위한 포석"
정부가 임대주택펀드를 운용할 별도의 총괄회사 설립을 추진한다.
정부의 한 관계자는 1일 “펀드의 운용에는 전문성이 필요하고 또 운용규모는 매년 커지게 돼 별도의 회사를 설립할 수밖에 없다”며 “조만간 이에 대한 구체적인 절차를 밟아나갈 계획”이라고 말했다. 총괄회사는 최대주주가 될 토지공사를 주축으로 주택공사, 정부의 출연금 등을 재원으로 해 설립된다. 총괄회사는 장기주택저당대출(모기지) 상품을 판매하는 주택금융공사의 구조와 유사할 것으로 보인다. 펀드 자금의 유치는 물론 자금관리, 프로젝트파이낸싱(PF)팀 관리, 임대료 책정 등의 역할을 하게 된다. 또 중형임대주택을 건립할 부지를 마련하거나 아파트 단지 관리 등의 역할도 한다.
정부가 임대주택펀드를 관리ㆍ운영하는 별도의 ‘총괄회사’를 설립하는 가장 중요한 이유는 투자된 자산을 쉽게 유동화하기 위해서다. 10년을 투자해야 하는 임대주택은 자산의 유동화가 어렵다. 투자를 할 경우 수익률 못지않게 중요한 것이 투자금의 자유로운 환매다. 유동성이 확보되지 않을 경우 투자금을 모으기도 쉽지 않다. 정부 관계자는 “투자자가 당초 투자기간보다 앞당겨 자금을 회수해야 할 경우 환매해줘야 하는데 자산 유동성이 확보되지 않는 한 이는 어렵다”고 말했다.
권오규 부총리 겸 재정경제부 장관도 전날 브리핑에서 “투자 도중 자금을 회수할 필요가 있을 때 유동화 기금을 통해 만기 이전에 자금 회수가 가능하도록 할 계획”이라고 설명했다. 결국 정부는 자산의 유동화를 위해 별도 법인을 설립, 자산을 담보로 한 자산유동화증권(ABS) 등의 발행을 쉽게 할 것으로 보인다. 한 자산운용업계 임원은 “정부 역시 환매의 어려움 등을 인식, 유동성 확보 측면에 대해 다양한 방안을 강구 중인 것 같다”며 “총괄회사를 설립하겠다는 것은 ABS 발행을 통한 자산유동화를 하겠다는 것 아니겠냐”고 말했다.
펀드가 갈수록 커진다는 점도 총괄회사 설립을 추진하게 된 계기다. 펀드는 올해부터 7조원씩 조달하게 돼 오는 2019년에는 운용규모가 무려 91조원에 달한다. 단일 목적 펀드로는 사상 최대 규모가 될 가능성도 크다. 민간에서 운용하는 부동산펀드도 펀드 한 개당 규모가 1,000억원이 채 안된다는 점을 감안할 때 91조원의 펀드는 엄청난 규모다. 더구나 91조원의 자금을 운용하기 위해서는 상당한 전문성이 확보돼야 한다. 펀드는 단순하게 주택을 건립해 임대해주는 데서 그치는 게 아니라 자금의 유치를 비롯해 펀드 환매, 10년 임대 뒤 매각 등의 복합적인 업무를 해야 하는 만큼 토지공사나 주택공사 내 개별 부서나 팀으로 놔두기에는 무리라는 것이다.
매년 5만가구의 중형임대주택을 건립하는 만큼 PF팀이 우후죽순으로 늘어난다는 점도 감안됐다. 사업지당 5,000억원의 예산을 잡아도 PF팀은 2019년에는 200개에 육박하고 사업지도 전국에 위치한다. 이를 총괄적으로 관리, 운용하기란 한 개 팀으로서는 불가능할 수밖에 없다. 아울러 임대아파트 건립 과정에서 시공사에 발주하는 것부터 대금지급, 그리고 적절한 부지확보 등 하나같이 만만치 않은 작업을 해야 하는 만큼 별도 총괄회사 설립이 필요하다는 게 정부의 설명이다.
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