[조영호변호사 법률상담실] 전세연장.갱신 법률적 문제

이에 따라 이번 상담실은 조영호변호사의 자문을 통해 전세계약을 연장하거나갱신하는데 따른 법률적 문제를 문답풀이로 알아본다.-지난 99년 3월에 1년간 전세계약을 했는데 집주인은 계약기간을 이유로 집을 비워주거나 전세금을 1,000만원 올려줄 것을 요구한다. 어떻게 해야 하나.

주택임대차 기간은 최소 2년이다. 따라서 보증금을 올려주지 않고 1년 더 살 수 있다. 주택임대차보호법은 「기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정할 경우 그 기간을 2년」으로 규정하고 있다.

-지난해 11월 집주인과 1억원(종전에는 8,000만원)에 전세계약을 갱신했다.

다시 전세계약서를 작성하고 확정일자도 받아뒀지만 지난해 7월 근저당(9,000만원)이 설정된 것을 뒤늦게 알았다. 물론 첫 계약서에 대한 확정일자는 받았는데, 전세보증금 1억원을 안심하고 되돌려 받을 수 있나.

경매처분될 경우 8,000만원만 되돌려 받을 수 있다. 새 계약서에 받아둔 확정일자는 근저당에 비해 후순위권리밖에 없기 때문에 증액된 2,000만원에 대한 우선변제권(★용어해설)은 없다. 다만 전세를 연장하거나 갱신할 경우 첫번째 계약서에 받아둔 확정일자는 계속 유효하다.

-계약을 갱신하면서 인상된 보증금(5,000만원에서 7,000만원)에 대해서 재계약서를 작성하지 않고 집주인에게 인상된 보증금 2,000만원을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받았다. 전세 만료후 인상분을 되돌려 받을 수 있는 법적 효력이 있는가.

없다. 주택임대차 보호법에는 「임대차계약서」에 확정일자를 갖추도록 규정하고 있다. 따라서 증액분에 대한 재계약서를 작성하고 이에 확정일자를 받아야 우선변제권이 있다.

-지난 97년 12월 전세계약을 2년간 맺었고, 계약기간이 만료됐는데도 집주인이 아무런 의사표시가 없어 그냥 살고 있다. 그런데 최근 전세값 상승으로 보증금을 올려 달라고 하는데.

올려주지 않아도된다. 주택임대차보호법은 「임대인이 계약 만료 6개월에 서 1개월전에 계약조건변경등을 통보하지 않으면 예전과 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다」고 규정하고 있기 때문이다. 물론 세든 사람도 1개월전에 통지하지 않을 경우 같은 효력이 있는데, 전세값이 오르는 상황이면 굳이 재계약여부를 통보하지 않는 것이 유리하다. 이 법은 통보하지 않으면 기존

계약조건이 그대로 연장된 것으로 간주하고 있을뿐 「통보할 의무가 있다」는 규정은 없기 때문이다. 임대기간이 자동연장될 경우 당연히 전세기간은 계약기간 만료일로부터 2년이다.

<용어풀이> 우선변제권=별도의 등기를 하지 않아도 전셋집이 경매에 부쳐진 경우 그 경락대금에서 배당을 받을 수 있는 권리. 우선변제권은 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 생긴다. 여기서 대항력이란 계약기간까지 계속 거주할 수 있고, 아울러 전세보증금을 다 받을 수 있는 권리를 말한다. 대항요건을 갖추려면 입주하고 있고, 전입신고를 마쳐야 한다. 이에 따라 확정일자를 받았으나 전입신고를 하지 않으면 우선변제권이 없다.

권구찬기자[e-mail]