분양가 규제의 허실

정부는 `10ㆍ29 대책`을 발표하면서 이 대책으로도 집값이 잡히지 않으면 제2, 제3의 대책을 내놓을 로드맵을 구상하고 있다고 밝혔다. 그러나 정부가 제2, 제3의 대책을 내놓기도 전에 이미 주택가격은 재건축을 중심으로 엄청나게 떨어지고 있으며 또한 지방에서는 신규 분양물의 미분양이 속출하고 있는 실정이다.

그런데 주택규제에서 마지막이라 할 수 있는 `분양가 규제`가 의원입법으로 추진되고 있다. 올해 들어 2ㆍ4 대전지역 부동산시장 안정대책부터 10ㆍ29 주택시장 안정대책까지 6번이나 `주택가격 안정화 대책`이 나왔다.

그것은 투기과열지구 지정, 분양권 전매금지, 소형 주택 의무비율, 그리고 재건축 후분양 등의 대책이었고 이번에 발표된 `10ㆍ29 대책`은 전반적인 주택수요를 크게 위축시키는 것이었다. 지금까지의 부동산 안정대책을 감안하면 시간이 지날수록 주택경기를 얼어붙게 할 것으로 예상된다.

그러나 이러한 대책들도 모자라서 이번에 의원입법으로 추진될 신규 주택 분양가격 규제 입법은 투기과열지구 안에서 주택공급시 건설교통부 장관이 정하는 가격기준 이하로 분양가격을 책정해야 된다는 것이다. 그리고 그러한 분양가격에는 적정 이윤도 포함시킨다. 이러한 분양가격 규제 입법안은 실제 건축비와 택지비를 제대로 반영하지 못해 주택공급 기반의 약화를 초래하는 등 여러 가지 문제점이 많은 것으로 여겨진다.

첫째, 분양가격 규제 부활은 이미 없어진 구시대적인 제도를 부활하는 것이고, 또한 규제 부활은 자유경쟁시장 원리에 어긋나는 것이다. 지난 99년의 분양가 규제 폐지도 주택의 질적 향상과 부실시공을 막기 위한 방편으로 어렵게 개선된 것이었고 90년대까지 주택의 양적 팽창에 주력했던 획일적 주택 형태에서 벗어나 다양한 주택수요에 부응하기 위해 없어진 분양가격 규제가 다시 필요하다는 것은 규제가 모든 것의 만능이라는 논리를 불러일으키는 것이다.

둘째, 분양가격 규제는 주택가격 안정화에 일시적으로 도움이 될지는 몰라도 주택시장을 왜곡시켜 분양시장이 투기장화될 소지가 있다. 분양가격 이외의 프리미엄을 누가 먹느냐가 문제인데 과거의 경험을 보면 분양권에 대한 프리미엄 과열로 인해 신규 분양시장이 투기장화되고 따라서 주택가격이 이중구조가 될 염려가 있다.

셋째, 분양가격 규제는 주택공급을 위축시키고 주택공급부족은 결국 주택가격을 상승시킬 것이다. 분양가격 규제는 정부와 주택업체간의 택지비ㆍ건축비, 그리고 적정 이윤에 대한 원가산정의 차이로 인해 주택업체들의 주택공급에 대한 위축이 현실로 나타날 것이다. 이러한 현실은 주택공급을 연기하거나, 아니면 주택공급을 중단함으로써 장기적으로는 주택공급 부족으로 인해 주택가격을 상승시키는 결과를 초래할 것이다.

끝으로 분양가격 규제는 주택품질의 질적 저하로 부실공사가 될 확률이 높고 또한 과거의 경험을 보더라도 입주 후 개ㆍ보수로 인해 입주자에게 추가부담을 전가시키고 따라서 국가적으로는 자원의 낭비가 될 것이다.

따라서 분양가격 규제는 없어진 제도를 부활하는 구시대적인 것이며 주택의 질적 향상과 다양한 수요를 충족시키려는 시대적 변화에 역행하는 규제다. 그리고 자유시장경쟁 원리에 어긋나는 가격규제는 보다 질 높은 주택을 제공하려는 창의력을 저하시키고 나아가 제한된 가격규제 안에서 과다한 이윤을 얻기 위해 부실공사가 재연될 수 있을 것이다.

정부가 모든 정책을 규제에 의존하는 일시적 방편보다는 먼 장래를 내다보는 안목으로, 주택공급을 늘리는 방안으로, 그리고 시장경쟁원리에 의한 가격의 안정화 정책으로 유도하는 것이 바람직한 부동산 종합 대책일 것이다.

<김종철(한국주택협회 부회장) >