[심층진단] 재건축, '용적률강화·사업지연 악재' 발목

'용적률 강화에 사업지연까지'서울 강남 개포지구 재건축 용적률이 평균 200% 이하로 결정된 데 이어 30곳 대형 재건축 단지의 지구단위계획구역 취소로 사업지연이 불가피해지면서 서울 등 수도권 재건축 시장이 혼미에 빠졌다.재건축 단지의 수익성을 좌우하는 '용적률과 사업추진속도'라는 두 축이 붕괴됨에 따라 '재건축 전성시대는 끝났다'라는 섣부른 분석까지 제기되고 있는 상황. 부동산 전문가들은 하반기에는 이 같은 악재가 시장에 반영되면서 가격조정이 불가피할 것으로 예측하고 있다.

◆재건축 병목현상 더 심화

지구단위계획이 취소된 30곳의 재건축 단지의 경우 재 지정을 받아 사업을 추진한다 해도 평균 1~2년 정도 지연이 불가피하다.

용적률 역시 서울 200%, 수도권 250%를 넘기 힘든 것이 기정 사실. 대지지분이 적고 소형 평형 위주로 구성된 일부 단지는 재건축 무용론까지 등장, 장기간 사업지연이 불가피할 것으로 보인다.

한국감정원의 분석자료에 따르면 사업기간이 1년 지연되면 사업비가 10% 증가하는 것으로 조사됐다.

건설산업연구원도 용적률이 10% 감소할 때마다 조합원들의 추가부담금이 최소 2,000만원씩 증가하는 것으로 분석하고 있다.

◆가격 조정폭은

현재의 서울시내 재건축 아파트 값은 250~280%의 고율의 용적률 적용을 반영, 형성된 것이기 때문에 어느 정도의 하락은 불가피하다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다.

그러나 단기급락이나 투매 등의 상황은 나타나지 않을 것으로 보인다. 수익성이 악화된다고 하지만 재건축 단지외에는 서울 등 수도권지역에서 내집을 장만하는 것이 쉽지 않기 때문이다.

특히 서울 강남권, 수도권 대형 재건축 단지 등은 입지여건도 뛰어나 재건축 후의 가치 상승도 기대해 볼 수 있는 것이 현실이다.

건설산업연구원 김현아 연구원은 "단기적으로 가격 조정은 어느 정도 예상해 볼 수 있다"며 "그러나 향후 서울 등 수도권 인기지역에서 주택공급 물량이 계속 줄어들 수 밖에 없다는 점을 감안해 볼 때 재건축 기대감이 쉽게 무너지지 않을 것으로 보인다"고 설명했다.

부동산114 김희선 상무도 "하반기에 거래가 끊기면서 가격도 다소 하향 조정될 것으로 보인다"며 "그러나 단기 급락 등 아파트 값이 크게 떨어질 가능성은 낮은 편"이라고 말했다.

이종배기자