[어디에 투자할까요] 단지내 상가

단지 내 상가도 지역ㆍ단지별 차별화 현상이 뚜렷해지고 있다.

최근 부동산 투자열기가 크게 꺾이면서 상가시장 역시 주춤한 상태다. 지난해 부동산시장 호황을 타고 상가물량이 급증한데다 국내경기에 대한 우려로 상가투자에 적신호가 켜졌기 때문. 따라서 소위 `묻지마 투자`보다는 지역ㆍ상품을 고려한 `옥석가리기 `투자가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

특히 경기영향을 크게 받는 근린, 테마 상가보다 다소 안정적인 단지 내 상가도 지역,단지별로 투자수익률이 큰 차이를 보일 것으로 예상돼 투자자들의 세심한 주의가 필요하다고 전문가들은 강조한다.

◇주공상가도 단지별 차별화 = 최근 공급된 서초구 서초동 LG에클라트 단지 내 상가는 29개 점포 중 6일 현재 2층 한 개 점포를 제외하고 모두 분양됐다. 지하철 3호선 남부터미널역, 2호선 교대역가 가까워 교통여건이 우수한데다 주변 업무ㆍ상업시설이 밀집돼 인기가 높았다.

지난달말 안산고잔지구 주공11단지 상가 해약분 재입찰에서 입지여건이 좋은 1층 상가는 20대1의 경쟁률을 기록하며 낙찰가율도 140%에 육박했다. 하지만 같은 날 재입찰한 안산고잔, 산본금강 등 수도권 택지지구 내 상가11곳 가운데 6곳은 입찰자가 없어 유찰됐다. 지난해 평균 25대1 경쟁률을 보이며 묻지마 투자바람을 일으켰던 주공단지 내 상가도 투자수익률 면에서 뒤지는 곳은 투자자들이 외면하고 있는 것이다.

◇수도권 500여점포 분양 중 = 현재 서울 및 수도권지역 분양중인 단지 내 상가는 15개 단지 500여 점포가 넘는다. 이 가운데 단지가구수가 1,000가구를 넘는 곳은 줄잡아 6~7곳에 이른다.

서울 관악구 봉천동 벽산타운 내 상가는 지하1층~지상 4층 92개 점포를 분양 중으로 3층 평당분양가가 1,250만원에 달한다. 인근 단지와 비교하면 분양가가 1년 동안 3배 이상 뛴 셈이지만 분양률이 50%를 넘고 있다. 경기용인 지역에는 풍성주택이 신미주 후레쉬카운티(1,034가구) 내 상가 21개 점포를 공급하고 있다.

가장 물량이 많은 주공단지 내 상가는 올해 전국에서 522개 점포가 분양될 예정. 파주금촌(56개), 화성태안(77개) 등 수도권인기 택지지구에 집중 공급된다. 파주금촌지구에는 각 1,000가구가 넘는 대단지 3곳에서 9~10월 분양된다. 화성태안지구에도 3~11월 공공분양 및 임대단지 11곳에서 공급된다.

◇낙찰가율 150%는 넘지 말아야 = 비교적 독점적인 상권이 보장되는 단지 내 상가도 적정 투자수익률을 고려해 투자에 나서야 한다. 경쟁입찰의 경우 초보자들은 입찰장의 분위기에 휩쓸려 고가낙찰을 받기 십상이다. 전문가들은 입찰 예정가의 150%이상으로 낙찰을 받을 경우 임대수익률이나 환금성이 크게 떨어진다고 충고한다.

수도권지역의 단지 내 상가의 경우 임대보증금을 제외한 투자액 대비 적정 투자수익률은 연 9~12%정도. 투자 후 5~6년이 지나면 수익률이 점차 하향곡선을 그린다는 점을 감안해 응찰해야 한다.

단지별 특징을 파악하는 것도 빼놓지 말아야 할 사항. 배후 단지가구수는 최소 600가구 이상, 평형은 30평형대 미만의 단지가 수익성을 보장 받을 수 있다. 가구 당 면적비율도 0.3평을 넘지 말아야 한다.

유영상 상가114 연구소장은 “수도권의 대규모 신규택지지구는 주변 근린상가에 눌려 단지 내 상가의 경쟁력이 떨어질 가능성이 높다”며“상권형성이 용이한 단지와 필수업종을 선택하는 지혜가 필요하다”고 말했다.

<박현욱기자 [e-mail]>