[주택임대소득 종소세 ‘구멍’] 주택 한채 월세땐 과세 열채 전세줘도 ‘세금 0’

`주택 1채를 월세로 주면 소득세를 내고, 10채를 전세로 굴리면 세금을 내지 않는다`

월세의 전세 둔갑현상은 전세금에 대한 소득세 과세 폐지이후 고소득층의 예견된 형태로 주택경기부양을 위한 단기적인 조세정책이 어떤 결과를 낳는지를 드러낸 대표적인 사례다. 전세금에 대한 세금을 부과하지 않음으로써 고소득층의 탈세를 방조하고, 다주택 보유심리를 부추기는 2중의 부작용이 나타난 것이다. 전문가들은 주택투기와 다주택 보유심리를 줄이기 위해서는 보유세 현실화 외에 보유기간중 발생하는 소득에 대해 철저히 과세하는 장치를 마련해야 한다고 지적하고 있다.

◇주택 10채 전세놓아도 임대소득은 `0`원= 재정경제부는 지난 2000년말 소득세법을 고쳐 2001년부터 발생하는 주택 전세금에 대한 간주임대료 산정제도를 폐지했다. 다시 말해 월세에 대해서는 예전처럼 소득세를 물리되 전세금은 아예 대상에서 제외했다. 이에 따라 시가 6억원 이상인 고급주택 10채를 전세 놓아도 임대소득세를 한 푼도 내지 않게 됐다. 재경부는 전세금을 금융회사에 예치할 경우 이자소득세와 임대소득세가 이중과세되는 문제점이 있어 이를 폐지했다고 설명한다. 그러나 상가와 오피스 등 비주택용 부동산에 대해서는 소득세는 물론 부가가치세를 산정할 때도 간주임대료를 적용하고 있어 이 같은 논리는 설득력이 떨어진다. 정부가 탈세를 조장할 수 있는 이 제도를 도입한 실질적인 배경은 부동산경기 활성화를 통한 경기부양에 있다. 부유층들이 지갑을 열어 임대용 주택을 사도록 유도함으로써 내수경기를 진작시켜려 했던 것이다. 또 당시 연 20%를 넘는 월세이자를 낮추고 전세공급을 늘리려는 의도도 깔려있었다.

◇얼마나 탈세 하나=상가와 오피스 전세금에 적용되는 간주임대료는 연리 4.2%. 임대보증금이 1억원이면 42만원을 세금으로 낸다는 얘기다. 그러나 다른 소득과 합산하는 종합소득세체계에서는 사정이 달라진다. 소득이 6,000만원인 자영업자가 주택 3채를 임대한 수입이 3,000만원이라고 하고, 주택 3채를 월세를 줬는데도 전세로 가장한다면 사업소득 6,000만원에 대해 세율 27%만 적용된다. 9,000만원에 대한 36%의 세율을 적용한 것에 비해 1,620만원(공제제외)을 탈세하는 셈이다.

◇전세ㆍ월세여부, 세무당국 파악 사실상 불가능= 문제는 세법개정을 계기로 주택임대소득에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다는 인식이 광범위 하게 퍼지고 있다는데 있다. 간주임대료 폐지는 가뜩이나 과세가 쉽지 않은 주택임대소득의 탈세에 날개를 달아준 격이 된 셈이다. 전세를 줬다거나 친인척등에 무상 임대 줬다고 속이면 세금을 얼마든지 피해 갈 수 있기 때문이다. 국세청은 행정 여건상 월세인지 전세인지 확인이 쉽지 않아 과세에 어려움을 겪고 있다고 밝히고 있으나 소극적 대처라는 비판에서 자유로울 수 없다. 주택임대소득세의 징수 통계 조차 없고, 다주택 보유자의 임대 현황등 정확한 과세자료가 없어 지방자치단체의 재산세 부과자료를 원용하고 있는 실정이다. 노영훈 조세연구원 연구위원은 “외환위기 이후 주택정책은 경기부양에 초점을 맞추다 보니 다주택 보유를 조장한 결과를 낳았다”며 “주택을 여래 채 보유하고 있다고 해서 죄악시 할 필요는 없지만 전세금 과세 폐지는 소득있는 곳에 과세한다는 조세원리에도 어긋난다”고 설명했다.

<권구찬기자 [e-mail]>