[재건축 투자] 사업승인 완료ㆍ이주단지 ‘1순위’

`사업계획승인 완료 및 이주 단지를 노려라.`

도시 및 주거환경정비법, 일반주거지 종 세분화, 재건축 후 분양 및 허용 연한 강화 등의 제도가 시행되면 재건축 사업의 수익률이 현재 보다 많게는 50%까지 하락할 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

특히 단지의 규모 및 층수 여부 등에 상관없이 이 중 한가지라도 적용 받게되면 사업추진을 포기해야 될 단지도 속출할 것으로 보인다. 바뀐 환경을 고려해 볼 때 초기 투자는 상당히 위험을 감수해야 한다는 점에 유의해야 한다.

최소한 사업계획승인이 신청된 단지를 노리되 더욱 안전한 투자법을 구사한다면 승인 완료 및 이주 단지가 제격이다. 사업단계별로 가격상승을 노리는 과거 투자법은 새로 바뀐 환경에선 무용지물인 셈.

◇사업초기 단지 리스크 너무 크다 = 조합설립인가, 안전진단 등 사업초기 재건축 단지에 대한 투자는 하지 않는 게 현명하다. 후분양, 도정법 등 새로 시행될 제도 등을 고려해 볼 때 자칫 엄청난 손해를 볼 가능성이 높다.

사업초기 단지의 경우 용적률도 최고 250%선까지만 가능한 데다 안전진단 기준 역시 까다로워져 재건축 추진여부도 불투명해 질 수 있다. 특히 재건축의 경우 후분양이 가져올 파장은 엄청나다.

후 분양제 적용을 받는 단지는 사실상 시공사와 공사도급계약을 다시 체결해야 된다. 이 과정에서 추가부담금이 늘어날 수 밖에 없어 일반분양을 받는 것보다 더 손해 볼 것이 뻔하다. 실제 건설업체를 중심으로 공사 도급계약을 다시 체결할 움직임을 보이고 있다.

후 분양 적용을 받지 않은 1대 1 재건축 단지도 투자에 신중을 기해야 한다. 일반분양 물량이 없어도 일반주거지 종 세분화와 도시 및 주거환경정비법 등의 적용을 받게 되면 큰 타격을 입게 된다. 특히 중층 단지 중 용적률 200%가 적용되는 2종 일반주거지로 묶인 1대 1 사업장은 리모델링으로 방향을 선회할 수 밖에 없다.

◇재건축 투자, 시세차익에서 안전으로 = 고려할 것은 재건축 수익률 하락이 기정 사실화 됐음에도 가격엔 아직 반영돼 있지 않다는 것이다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “새 제도는 재건축 시장에 메가톤급 영향력을 발휘하는 데 시장에선 아직 이를 제대로 모르고 있는 것 같다”고 설명했다.

도정법, 주거지 세분화, 후 분양 등 바뀐 규칙 적용을 받지 않는 단지가 투자의 1순위가 된다. 이 기준을 충족하는 단지는

▲사업계획승인 인가를 받았거나

▲모든 절차를 완료하고 이주가 진행중인 아파트가 바로 그 대상이다.

이들 재건축 단지는 용적률도 종전규정을 적용 받고, 착공 후 바로 분양이 가능하며, 구 법에 의해 사업을 추진하는 등의 혜택을 누리게 된다.

이 같은 요건을 충족한 단지는 가격이 비싼 게 흠. 그러나 재개발ㆍ재건축이 수도권의 주요 주택 공급원 역할을 하고 있다. 그런데 정부가 잇따라 사업에 제동을 걸면서 주택공급 물량이 감소, 도리어 희귀성이 더 높아질 것으로 전망된다. 때문에 가격이 비싸더라도 입주 후 그만큼의 값어치를 해낼 것이라는 게 전문가들의 설명이다.

<이종배기자 [e-mail]>