[재건축의 핵, 種 세분화 해부] 3. 파장 및 문제점

주거지역 종세분화 결정 이후 대부분의 지역, 개별 아파트 단지에 대한 개발용적률이 확정됐다. 하지만 아직까지 갈등의 불씨는 여전히 남아 있는 상태다.

특히 재건축의 경우 개발계획 수립과정에서 용적률 상향조정의 가능성이 있기 때문이다. 벌써부터 일부 구청은 이를 홍보하고 있다. 송파구는 2종으로 분류 된 가락시영 아파트 조합에 “용적률 상향조정을 위해 적극 협조하겠다”는 공문을 보내 미래 갈등의 측면을 여실히 보여주고 있다.

◇용적률 조정, 다음으로 미룬 꼴 = 이번 주거지역 종세분화 결정과정에서 아파트단지에 적용되는 기본 원칙이 있었다. 5층 이하 아파트 단지를 포함, 12층 이하 아파트 단지는 2종, 단지가 13층 이상일 경우 3종으로 분류 한 것.

문제는 개발계획 수립과정에서 용적률 상향조정이 가능하다는 점이다. 현재 용적률 조정ㆍ협의대상은 재개발ㆍ재건축 등의 정비구역, 지구단위계획 구역이다. 이들은 조정과 협의를 통해 용적률 상향조정이 가능한 게 현실이다. 때문에 고덕지구와 같은 택지개발지구 아파트나 정비구역을 묶인 일반 재건축, 재개발의 경우 향후 개발계획 수립과정에서 2종을 3종으로 상향조정 할 수 있다고 해당구청이 공문을 보내고 있어 갈등의 소지를 안고 있다. 물론 그렇다고 주변지역이 3층 이하의 연립 등의 1ㆍ2종 지역인 곳을 무턱대도 3종으로 상향 조정할 수는 없다. 형평성 시비에 말리기 때문이다. 반면, 인근 지역이 3종의 고층 아파트가 밀집해 있다면 2종으로 분류된 단지에 대한 3종 재조정 민원 쇄도는 불가피 할 수밖에 없는 상황이다.

◇공급위축 가능성도 = 이번 일반주거지역 종세분화는 대체로 서울시 가이드라인에 맞춰 결정됐다. 고밀도 개발을 지양하는 방식으로 주거지역 종세분화가 이뤄진 것이다. 때문에 용적률 축소공급위축의 우려가 벌써부터 제기되고 있다. 250%를 적용, 1,000가구를 건립하려 했던 것이 200%가 적용, 건립가구수가 700가구 정도로 줄기 때문이다.

더구나 서울의 주택공급물량이 지속적으로 감소하고 있다는 점으로 인해 가격 상승의 요인으로 작용할 수 있다는 점이다. 닥터아파트가 집계한 동시분양물량 가구수는 지난 해 이어 감소폭이 커지고 있다. 지난 98년 2만1,417가구가 분양됐던 것이

▲99년 2만1,926가구

▲2000년 2만3,991가구

▲2001년 2만6,580가구로 증가세를 이어갔다. 그러나 지난해 공급물량이 1만4,637가구로 2001년에 비해 절반 수준으로 떨어진 데 이어 올해는 9차까지 8,055가구 분양에 그쳤다. 자칫 1만 가구도 공급하지 못할 상황이다.

김선덕 건설산업전략 연구소 소장은 “결국 서울의 집 값 상승의 근본원인은 주택보급률이 낮다는 점, 공급이 지속적으로 감소하고 있기 때문이다”며 “문제는 택지가 부족한데다 용적률마저 축소돼 가격 상승의 또 다른 요인으로 작용할 수 있다는 것”이라고 말했다. 결국 재건축ㆍ재개발의 투기화를 막기 위해 각종 억제책을 수립과정에서 추가 공급확대를 위한 대책이 함께 수립돼야 한다고 지적이다.

<이철균기자 [e-mail]>