봉천 72구역/지하철 걸어서 5∼10분(재개발순례)

◎관악산변… 환경 “쾌적”/15∼43평형 2,758가구 건설/33평형 2억900만원 소요/수익 5,000∼6,000만원 예상5평, 10평짜리 무허가 건물이 들어서있어 달동네의 대명사로 잘 알려진 관악구 봉천동 일대가 새로운 주거타운으로 변모하고 있다. 8개구역의 재개발지구에 1만8천여가구의 아파트가 새로 건립되고 있는 것이다. 이중 72구역은 2천8백여가구의 아파트가 건설되는 대표적인 대규모 재개발 지구다. ◇입지여건 봉천72구역은 봉천사거리 서울대입구역에서 관악로를 따라 상도동 방향으로 5백m쯤 올라가다 오른쪽으로 강남 고려병원 뒷편이다. 지하철2호선 서울대입구역과 공사중인 7호선 숭실대입구역과 걸어서 5∼10분거리이다. 관악로가 8차선으로 확장돼 상도터널∼용산을 거쳐 시내로 이어지는 교통편여건이 크게 개선되고 남부순환도로방향을 통해 동서 연결도 쉽다. 서울대, 숭실대 등이 가깝고 근처에 관악산공원도 위치, 쾌적한 환경여건을 갖췄다. ◇재개발 현황 지난 73년 구역지정이 됐지만 사업추진에 애를 먹다가 지난해 조합을 결성, 올 3월 건축심의를 마친데 이어 오는 10월경 사업시행인가를 받을 것으로 예상된다. 2만1천99평의 대규모 사업지구에 17∼24층 2천7백58가구가 들어설 예정이다. 평형별로는 ▲15평형 8백24가구 ▲25평형 1천2백70가구 ▲33평형 5백84가구 ▲43평형 80가구 등이다. 대우건설이 시공을 맡고 오는 2003년 입주 예정. 이주비는 사업시행인가후 4천만원안팎에서 결정될 것으로 보인다. ◇투자분석 43평형에 입주하기 위해서는 토지 35평이상 건물을 구입해야 가능하고 시세는 1억5천만∼1억6천만원정도. 33평형을 배정받기 위해서는 15평이상의 토지를 낀 주택을 구입해야 하며 지분 거래가는 8천5백만원 안팎이다. 25평형은 10평이하의 토지를 점유하고 있는 주택을 구입하거나 연립주택을 구입해도 가능하다. 지분 시세는 4천3백만원정도에 형성돼 있다. 그러나 43평형은 80가구에 그쳐 지분 구입이 어렵고 33, 25평형 아파트를 배정받기 위한 투자가 대종을 이룬다. 33평형을 분양을 예상, 15평의 토지를 낀 지분을 마련할 경우 우선 8천5백만원이 투자된다. 종전 토지가액은 개별공시지가 1백65만원을 기준으로 3천8백여만원정도이고 분양가는 1억4천만원정도로 예상돼 1억2백만원을 추가부담해야 한다. 따라서 불하대금 2천2백만원까지 합하면 총 투자금액은 2억9백여만원. 관악 현대아파트 32평형 가격은 2억1천만∼2억2천만원. 입주시 시세를 2억6천만∼2억7천만원으로 보면 5천만∼6천만원의 투자수익을 기대할 수 있다. ◆도움말 21세기부동산컨설팅 34119100<유찬희 기자>