[조영호변호사 법률상담실] 잔금지급 지연때 계약의 효력

이럴땐=1억원에 집을 사기로 계약을 맺고 계약금과 중도금을 지급했다. 본인의 사정으로 잔금지급 날짜를 일주일 넘긴 후 소유주에게 잔금을 주었더니 수령을 거부했다. 잔금기일을 지키지 않았으므로 계약이 자동으로 해제됐다고 주장한다. 집을 취득할 수 없는지.이렇게=집을 취득할 수 있다. 사는 사람의 잔금지급의무와 파는 사람의 소유권이전등기 의무는 동시에 이행되야하는 관계를 갖고 있다. 매수인이 잔금지급기일을 지켜야하듯이 매도인도 잔금지급날 소유권이전등기에 필요한 서류를 마련, 이전등기 준비상황을 매수인에게 알려야하는 의무가 있다는 얘기다. 89년7월 대법원 판결은 『잔금지급일 매도인이 소유권이전 등기에 필요한 서류를 준비해 매수인에게 이를 알리는 등 계약이행을 진행했는데도 매수인이 잔금을 지급하지 않았을 때 계약이 해제되며, 단순히 매수인이 잔금지급기한을 넘겼다고 계약이 자동해제되지는 않는다』고 밝히고 있다.

위의 경우에 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 이를 매수자에게 알리지 않았으므로 잔금을 법원에 공탁한 뒤 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 내면 집을 넘겨받을 수 있다.

상가임대기간중 건물주인이 바뀌었을 때

이럴땐=98년5월 1년 계약으로 상가의 점포를 김모씨로부터 임차해 영업을 해왔다. 임차권등기는 하지 않았는데 최근 김씨가 상가를 박모씨에게 팔았다. 상가를 넘겨받은 박씨가 점포를 비워달라는데 박씨에게 대항할 수 있는지.

이렇게=점포를 비워줘야하며 박씨에게 대항할 수 없다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택의 경우, 주인이 바뀌었을 때 과거 주인과 맺은 계약의 효력이 새 주인에게 승계된다. 그러나 상가의 경우 매매 당사자간 임차인의 지위에 대한 별도의 약정이 없었다면 임차인은 임차권등기를 하지 않은 상황에서 새 주인에게 대항할 수 없다. 다만, 전소유자를 상대로 손해배상청구소송을 낼 수는 있다.

일반적으로 상가 임대차계약시 임차권등기를 하지 않는 경우가 많다. 상가주인이 동의하지 않기 때문이다. 보다 안전하게 임차권을 보호하려면 주인을 대상으로 임차권등기 협조를 요구하는 「등기청구권」을 행사, 임차권등기를 해두는 것이 좋다. 문의 : (02)537_0707, 팩스(02)537_0708