[조영호변호사 법률상담실] 이럴땐 이렇게

이럴땐=임야를 사기위해 매매계약을 체결하고 계약금을 치렀다. 잔금지급일 다음날 잔금과 소유권이전에 필요한 서류를 준비해 매도자를 찾아갔더니 임야를 팔지 않겠다고 한다. 잔금지급기일이 하루 늦었다는 이유를 들면서 계약금의 두배를 물어줄테니 계약을 해약하자고 하는데. 해약할 수 밖에 없는지.이렇게=계약은 유효하며 해약하지 않아도 된다. 매도자는 매수인이 「계약이행에 착수」할 때까지는 계약금의 두배를 주고 해약할 수 있다. 계약이행에 착수한다는 것은 중도금이나 잔금의 일부를 지급하거나 서류를 준비하는 등 계약을 마무리 짓기위한 행동을 하는 것을 뜻한다. 위의 경우 매수자는 소유권이전등기서류를 준비하고 잔금을 마련하는 등 매매계약의 이행에 착수했다고 볼 수 있으므로 잔금지급기일이 지났다하더라도 매수자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.

이럴땐=김모씨는 지난 93년 평촌의 아파트를 샀다. 당시 지적정리가 안돼있어 건물에 대해서만 가등기해놓은 상태다. 같은해 연말 아파트 원소유자의 채권자가 이 아파트에 대해 가압류(건물에 대해서만)를 했다. 대지와 건물분 모두에 대해 본인의 소유권을 명확하게 해두고 싶은데.

이렇게=가등기를 근거로 건물에 대한 본등기를 하고 대지권에 대해 가등기를 하면된다. 김씨가 건물에 대해 본등기를 하면 가압류는 말소된다. 그러나 원소유자의 채권자가 대지권에 대해 가압류를 하면 김씨가 대항할 수 없으므로 김씨가 먼저 대지권에 대해 가등기를 하는 것이 좋다. 물론, 건물에 대해 본등기를 하면서, 원소유자의 동의를 받아 대지권에 대해서도 소유권이전등기절차를 마치면 가장 안전하다.

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