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분양권 전매제한 완화 4월 초부터…시행 일주일 연기
부동산 정책·제도 2023.03.28 14:37:491·3 부동산대책에서 발표됐던 분양권 전매제한 완화 적용 시기가 당초 3월 말에서 1주일 뒤로 밀렸다. 정부는 분양권 전매제한 완화가 실효를 거두려면 꼭 통과돼야 하는 ‘실거주 의무 폐지’ 법안의 국회 심의 이후 제도를 시행할 방침이다. 28일 국토교통부에 따르면 이날 오전 열린 국무회의에는 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 상정되지 않았다. 당초 국토부는 국무회의를 거쳐 이달 안에 개정안을 공포·시행할 계획이었으나 국무회의 상정이 다음 달 4일로 미뤄졌다. 전매제한 완화는 국토부가 1·3 부동산대책을 통해 이달 중 시행을 예고한 바 있다. 개정안에 따르면 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 전매제한 기간이 단축된다. 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시는 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지된다. 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다. 투기과열지구인 서울 강남 3구와 용산에서 아파트를 분양받더라도 3년 이후에는 팔 수 있게 되는 것이다. 과밀억제권역인 서울 강동구의 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 전매제한 기간은 당첨자 발표 이후부터 적용되기 때문에 입주 예정일인 2025년 1월 전에 분양권을 팔 수 있다. 문제는 전매제한 완화가 이뤄졌더라도 실거주 의무가 남아 있다면 적용 기간만큼 분양주택에 실거주해야 해 정책 효과가 반감될 수 있다는 점이다. 이에 국토부는 전매제한 완화와 함께 수도권 분양가상한제 주택에 부과한 2~5년의 실거주 의무를 폐지하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 다만 실거주 의무 폐지는 주택법 개정 사항인 데다 현재 소관 상임위인 국회 국토교통위원회에 계류돼 있다. 국토부는 30일 국토위 국토법안심사소위원회에서 이를 처음 논의할 예정인 만큼 심의 결과를 보고 전매제한 완화는 이후에 시행할 방침이다. 국토부 관계자는 “전매제한 완화는 실거주 의무 폐지와 큰 연관이 있기 때문에 먼저 국회에서 추가 논의·협의를 거친 후 시행하는 게 낫겠다는 판단이 있었다”고 밝혔다. 이에 따라 전매제한 완화는 다음 주에 시행될 것으로 전망된다. -
봄바람 부는 아파트 분양시장…다음달 3만7500가구 공급[집슐랭]
부동산 분양 2023.03.28 13:25:52본격적인 '분양 성수기'를 맞아 다음달 분양물량이 시장에 쏟아질 전망이다. 규제 완화로 주택 매수심리가 회복되고 봄 성수기가 맞물려 올해 월간 최다 물량이 공급된다. 부동산R114에 따르면 다음달 전국 42개 단지에서 총 3만7457가구가 분양에 나설 예정이다. 3월 예정물량의 일부가 4월로 연기된데다 봄 성수기로 분양이 몰린 영향이다. 이달 24일 조사 기준 4월 분양예정 물량은 2월 16일 조사 때보다 1.5배(2만5495가구→3만7457가구) 늘었다. 특히 매수심리가 다소 회복된 수도권이 1만256가구(1만4400가구→2만4656가구) 늘었으며 지방은 1706가구(1만1095가구→1만2801가구) 늘었다. 시도별로 살펴보면 △경기 1만7832가구 △인천 3541가구 △서울 3283가구 △강원 2723가구 △충남 2208가구 순으로 많다. 경기는 광명, 의왕의 재개발 대단지를 포함한 총 17곳에서, 인천은 서구에서만 4개 단지가 분양을 앞두고 있다. 특별공급 및 추첨제 확대, 대출 완화 등으로 청약 문턱이 낮아진 서울에서는 휘경자이디센시아, 서대문센트럴아이파크 등 재개발 사업지들이 공급에 나선다. 반면 미분양 리스크가 커진 지방은 대구, 대전, 세종, 울산, 전북, 경북 등 6개 지역에서 분양계획이 전무한 상태다. 부동산R114는 "청약 규제가 완화된 이후 분양시장에도 수요가 유입되는 분위기"라며 "서울 청약시장 호조세가 예상된다"고 분석했다. 다만 금리 부담과 집값 추가 하락 가능성이 여전한 만큼 시세 보다 높은 가격으로 분양되는 단지에는 관심이 덜할 것이라고 덧붙였다. 청약시장 회복세가 서울을 비롯한 일부 지역에 제한되는 만큼 지방을 중심으로 공급 일정이 다소 미뤄질 가능성도 있다. 부동산R114는 "가격 방어가 가능하거나 미래가치가 기대되는 지역 위주로 쏠림이 나타나면서 서울, 부산 등 일부 지역을 제외하면 청약 온기가 전국으로 확산되기는 어려운 상황"이라며 "이에 미분양 리스크가 큰 지방을 중심으로 분양을 연기하는 사업지들이 늘어날 수 있다"고 말했다. -
아파트 분양가 상승률, 서울보다 지방이 더 높아
부동산 정책·제도 2023.03.28 10:07:13아파트 분양가는 지방이 서울보다 상승률이 가파른 것으로 조사됐다. 전국적으로 분양가는 꾸준히 오르고 있지만, 지역 별 상승률 편차 역시 큰 상황이다. 28일 부동산인포가 주택도시보증공사(HUG)의 주택정보포털 자료를 분석한 결과에 따르면 가장 최신인 작년 12월 전국 아파트 3.3㎡당 분양가(전용 60㎡초과 85㎡이하)는 1534만 원으로 2020년 1월( 1189만 원) 대비 28.9% 상승한 것으로 나타났다. 해당 기간 서울은 2685만원에서 3036만원으로 13.1% 오르며 전국 평균을 밑돌았다. 반면 △충북(38.8%) △강원(42.4%) △부산(51.5%) △제주(69.9%) △울산(77.1%)은 가파르게 올라 지방 분양가 오름세를 이끌었다. 이 같은 현상은 서울 등 수도권을 중심으로 분양가 상한제를 적용받는 신도시나 택지지구, 투기과열지구가 많아 상승률이 지방보다 상대적으로 더딘 것으로 분석된다. 분양가는 앞으로 오를 것으로 보인다. 1·3 부동산 대책에 따라 서울도 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 분양가 상한제 적용을 피할 전망이다. 물가도 계속 오르는 추세다. 국토교통부는 기존 1년에 2번 산정하던 ‘기본형 건축비’를 지난해 이례적으로 세 차례 걸쳐 올렸고 올해 2월에도 작년 9월 대비 2.1% 추가 인상했다. 부동산업계 전문가는 “최근 건축자재비, 인건비 등 물가 상황을 감안하면 분양가를 떨어뜨리는 것이 불가능한 상황”이라며 “현실적인 물가 수준에 분양가를 맞추지 못하면 마감재가 좋지 못하거나 최악의 경우 공사비 갈등으로 인한 입주 지연 등의 문제가 발생할 수도 있다”고 말했다. -
공공분양 '뉴:홈' 흥행에 물량 확대 …상반기 수방사·성동구치소 부지도 나온다
부동산 정책·제도 2023.03.27 18:07:11정부가 올 초 사전청약 흥행에 성공한 공공분양주택 ‘뉴:홈’의 물량을 확대하는 방안을 검토한다. 특히 상반기에는 서울 우수 입지로 평가받는 동작구 수도방위사령부 부지와 송파구 성동구치소 부지 등에서 공급될 예정이라 무주택 실수요자의 관심이 쏠릴 것으로 전망된다. 27일 국토교통부에 따르면 국토부는 한국토지주택공사(LH)·지방자치단체 등과 공공분양주택 사전청약 물량을 늘리는 방안을 두고 협의를 진행하고 있다. 다만 아직 검토 단계로 구체적인 물량 확대 여부나 대상지 등은 정해지지 않았다는 설명이다. 국토부 관계자는 “협의하고 있지만 아직 결정된 사항은 없다”고 말을 아꼈다. 지난달 마무리된 공공분양 ‘뉴:홈’의 첫 사전청약에서 예상보다 많은 수요자가 몰리자 물량 확대를 검토하는 것으로 풀이된다. 사전청약 당시 고양창릉·양정역세권·남양주진접2 등 1798가구 모집(토지임대부 주택 500가구 제외)에 총 2만 7153명이 몰리면서 15.1 대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 분양가가 시세보다 20~30% 저렴한 데다 연 1.9~3.0%의 전용 모기지 상품까지 제공되면서 흥행에 성공한 것이다. 고양창릉 일반공급에서 최고 경쟁률은 82.4 대 1까지 치솟았다. 앞서 국토부는 지난해 10월 발표한 공공분양 공급 계획에서 첫 사전청약 물량으로 고덕강일 500가구, 고양창릉 1322가구, 양정역세권 549가구 등 총 3125가구를 공급하기로 했지만 이후 부동산 시장이 침체되자 실제 물량을 2298가구로 줄였다. 이런 상황에서 민간 건설사가 아파트 신규 공급에 소극적인 모습을 보이자 공공이 다시 공급 확대에 나서는 것으로 분석된다. 당초 정부 계획대로라면 올해 상반기에는 남양주왕숙(1517가구), 안양관양(276가구), 남양주진접2(500가구) 등 총 8개 지구에서 3646가구에 대한 사전청약이 실시될 예정이다. 특히 이번 물량에는 강서구 마곡지구 10-2단지(260가구)와 마곡 택시차고지(210가구), 수방사 부지(263가구), 성동구치소 부지(320가구) 등 입지가 뛰어난 서울 물량도 포함돼 있어 주목받고 있다. 국토부는 수방사 부지 263가구에 대해 분양가상한제 적용으로 시세의 80% 수준인 ‘일반형’으로 공급할 계획이었으나 호응도가 높은 ‘나눔형’으로 전환하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 나눔형은 시세의 70% 이하 수준으로 공급되며 5년 의무거주 이후 공공에 환매 시 수분양자에게 시세 차익의 70%까지 보장한다. -
이번주부터 분양권 전매제한 완화
부동산 정책·제도 2023.03.26 18:09:31이번주부터 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 줄어든다. 26일 국토교통부에 따르면 분양권 전매제한 완화 내용을 담은 주택법 시행령 개정안이 지난 24일 차관회의를 통과했다. 국토부는 오는 28일 국무회의를 거쳐 이달 안으로 개정안을 공포·시행하는 것을 목표로 하고 있다. 수도권의 경우 공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지된다. 개정안은 이미 분양을 마친 아파트에도 소급적용될 예정이다. -
이번주 '두산위브더제니스 오션시티' 2033가구 분양 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.03.26 18:08:3726일 부동산R114에 따르면 이번 주에는 전국 7개 단지에서 총 6658가구(일반분양 4190가구)가 공급된다. 두산건설은 부산 남구 우암동에 ‘두산위브더제니스오션시티’를 분양한다. 지하 5층~지상 최고 34층, 29개 동, 총 3048가구 규모로 조성되며 이 가운데 전용면적 59~84㎡, 2033가구가 일반에 공급된다. 단지가 들어서는 우암·대연 재개발지구는 사업이 완료되면 약 1만 2000여 가구의 신흥주거타운을 형성할 예정이다. 북항재개발 2단계, 2030월드엑스포(추진중), 해양산업클러스터 등 개발호재도 풍부하다. 우암동 도시숲, 천제산 등이 인접해 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다. 경기 평택시 고덕동에서는 ‘고덕자이 센트로’가 새 주인을 찾는다. 이 단지는 평택도시공사가 시행을 맡고 GS건설 컨소시엄이 시공을 맡는 민간참여 공공분양 아파트로 분양가 상한제가 적용되며 전체 가구 중 85% 특별공급으로 나온다. 지하 2층~지상 25층 7개 동 총 569가구 규모로 전체 가구가 전용면적 84㎡ 단일 평형으로 구성됐다. 해당 단지는 세계 최대규모 반도체 생산기지인 삼성전자 평택캠퍼스에서 차량으로 통근이 가능하고, 첨단 복합 산업단지로 조성 중인 평택 브레인시티 일반산업단지와도 가깝다. 견본주택은 서울 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’, 경기 파주시 목동동 '파주운정신도시디에트르센트럴' 등 4곳에서 오픈 예정이다. -
'생숙' 분양받았다가 날벼락…매년 억대 이행강제금 낼판
부동산 정책·제도 2023.03.26 18:04:41전국 생활형숙박시설(생숙) 수분양자들이 매년 많게는 억대에 가까운 이행강제금을 내야할 상황에 처하자 분통을 터뜨리고 있다. 오는 10월 14일까지 생숙을 오피스텔로 용도변경하지 않고 주거용으로 사용하는 경우 이행강제금이 부과되는데 지구단위계획, 건축법 등 문제로 사실상 용도변경이 불가능에 가깝기 때문이다. 이에 수분양자들은 계약금 포기는 물론이고 1억 원이 넘는 마이너스 프리미엄 붙여 ‘손절’하는 물건을 쏟아내고 있다. 26일 관련업계에 따르면 강서구 마곡동 마곡롯데캐슬르웨스트 입주예정자협회는 올 초부터 서울시와 서울시의회에 오피스텔로 용도 변경을 하기 위한 지구단위계획 변경 및 주차장 조례 개정 등을 요구해왔으나 어렵다는 답변을 받자 집단 민원 및 행정 소송을 검토하고 있다. 이 단지가 오피스텔로 용도 변경을 하려면 지구단위계획 변경을 거쳐야 한다. 해당 시설이 공급되는 강서구 마곡특별계획구역 내 마이스복합단지(CP2블록)는 숙박·업무·판매시설만 들어설 수 있고 지구단위계획상 오피스텔은 불허 용도로 지정돼 있기 때문이다. 지구단위계획 자체를 바꿔야 하지만 서울시는 용도변경 승인에 난색을 표하고 있다. 그럼에도 이들이 행정소송까지도 불사하는 것은 오는 10월까지 용도변경이 안 되면 입주 후 거주용으로 사용 시 매년 시세의 10%를 이행강제금으로 내야 하기 때문이다. 해당 단지의 분양가는 최저 8억 원(전용 49㎡)에서 19억 원(전용 111㎡)으로 평균 1억 원 대의 이행강제금 부과가 예상된다. 상황이 이렇다보니 내년 8월 입주를 앞둔 이 단지는 2021년 청약 당시 경쟁률이 6049대 1를 기록하며 분양권에만 1억 원 이 넘게 웃돈이 붙었다. 그러나 최근 부동산 시장 침체에 이행 강제금 문제까지 겹치게 돼 분양가보다 1억 원 이상 저렴한 억대 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 매물이 쌓이고 있다. 전용 74㎡ 매물은 마이너스 1억~12000만원까지 떨어진 12억 8100만원~ 13억 원 선에 나와있다. 생활형숙박시설이 밀집된 인천 송도나 부산 해운대 등도 상황은 비슷하다. 지난 2021년 10월 국토부가 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경하는 것을 허용한 이후 부산 해운대구 우동에 위치한 ‘에이치스위트해운대’가 지난해 5월에 생숙 가운데서는 처음으로 용도 변경을 신청했으나 받아들여지지 않은 상태다. 중동 엘시티도 지구단위계획 상 오피스텔이 들어설 수 없어 용도변경 신청이 불가한 상황이다. 생숙 수분양자들은 정부가 손을 놓고 있다며 반발하고 있다. 전국레지던스연합회 측은 “국토부와 지자체가 서로 미루고 있는 상황이라 기본권이 주거가 걸린 수분양자들은 미치고 팔짝 뛸 노릇”이라며 “정부가 2021년 10월 14일 이전 생숙 수분양자들을 대상으로 오피스텔 용도 변경을 해주겠다고 한 만큼 말도 안되는 불가능한 유예안 내놓지 말고 현실적으로 가능한 대책을 달라"고 말했다. -
분양률 추락에…중도금 대출도 막혔다
부동산 부동산일반 2023.03.24 17:58:04부동산 분양 시장이 얼어붙은 가운데 지방 등 비우량 지역 사업장들이 중도금 집단대출이 가능한 은행을 찾는 데 난항을 겪는 것으로 나타났다. 분양률이 하락하는 상황에서 은행들이 대출 심사 때 이전보다 높은 수준의 초기 계약률을 요구해 대출 문턱이 더욱 높아졌기 때문이다. 중도금대출이 이뤄지지 않아 공사비 지급이 지연되면서 시행·시공 및 프로젝트파이낸싱(PF) 업계의 연쇄 부실 우려도 제기된다. 관련 기사 3면 24일 관련 업계에 따르면 지난해 8월 분양한 울산대공원 한신더휴는 최근 중도금대출 실행 일정을 대폭 연기했다. 애초 계획대로라면 이 단지는 지난달 15일 1차 중도금대출이 실행돼야 했지만 아직 중도금대출 협약 은행을 찾지 못해 결국 일정을 미뤘다. 한신공영은 지난해 9월 청약을 받은 아산 한신더휴의 중도금대출 협약 은행도 찾지 못해 올 1월 16일로 예정됐던 1차 중도금 실행일을 연기한 상태다. 이처럼 중도금대출 협약 은행을 찾는 데 어려움을 겪는 단지는 지방뿐 아니라 수도권 등 전국에서 나타나고 있다. 대구 달서구에서 분양한 한 주상복합아파트는 2021년 말 분양했지만 아직 중도금대출 은행이 없어 예정됐던 1~2차 중도금 실행일을 늦춘 것으로 전해졌다. 같은 이유로 경기도의 한 아파트도 이달로 예정됐던 1차 중도금 실행 일자를 늦춘 것으로 알려졌다. 중도금대출 협약 은행을 찾지 못할 것을 우려해 아예 중도금 실행일을 늦추는 사업지도 등장했다. 올 초 분양한 서울 강동구의 한 오피스텔은 1차 중도금 실행일을 12월로 발표했다. 통상 1차 중도금 실행일은 분양 시점으로부터 5~6개월 후인데 시장 상황을 고려해 일정을 연기한 것이다. 중도금 대출에 어려움을 겪는 사업장이 나타나는 것은 지방 아파트나 수도권 오피스텔 등 사업성이 떨어지는 곳의 초기 분양률이 하락하고 있기 때문이다. 이에 더해 은행들이 리스크 관리를 강화하면서 대출 승인 기준을 분양률 50%에서 70%로 대폭 높인 것도 요인으로 꼽힌다. 업계의 한 관계자는 “시행사·시공사의 연대보증과 시공사·신탁사의 책임준공 확약, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 등 안전장치가 있는데도 금융권은 무조건 더 높은 분양률만 요구하고 있다”며 “이런 상황이 지속될 경우 부동산 시장 침체는 더욱 악화되며 침체기도 더욱 길어질 것”이라고 말했다. -
[단독] "평당 1억" 미분양 우려에 브라이튼 여의도, 전세대 '임대 후 분양' 선회
부동산 정책·제도 2023.03.23 17:44:19부동산 디벨로퍼 신영이 서울 영등포구 여의도 옛 MBC 부지에 공급하는 ‘브라이튼 여의도’ 아파트를 전량 임대 이후 분양하는 방식으로 공급한다. 당초 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 택했던 이 단지는 최근 얼어붙은 부동산 경기로 인해 3.3㎡당 1억 원의 초고가 분양 전략을 밀어붙일 수 없는 상황에 직면했다. 그러자 분양가를 낮추는 대신 고액의 반전세로 필요한 자금을 끌어모은 후 향후 분양 전환하는 우회로를 택했다. 23일 분양 업계에 따르면 신영은 ‘브라이튼 여의도’ 아파트 매물 전량(454가구)에 대한 ‘민간임대주택공급신고서’를 22일 영등포구청에 제출했다. 해당 신고서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임차인 모집을 앞둔 임대사업자가 관할 지방자치단체에 모집일 10일 전까지 제출해야 하는 서류다. 구청은 임대보증금 보증 가입 여부, 토지 확보 여부 등을 검토해 7일 이내에 신고증명서를 발급한다. 시행사는 2020년 7·10대책으로 4년 단기임대주택과 아파트임대사업자제도가 폐지되기 전 아파트 454가구를 모두 4년 단기임대주택으로 등록해둔 상태이며 현재 주택도시보증공사(HUG)를 통해 신고서 통과에 필요한 ‘임대보증금보험’ 심사를 준비하고 있다. 분양 업계에서는 시행사 측이 3.3㎡당 1억 원 이상의 초고가 분양가를 책정하려고 했으나 현 주택시장 상황에서 미분양을 우려해 ‘임대 후 분양’ 방식을 택한 것으로 보고 있다. 사전 판촉 업체들에 따르면 전세보증금은 분양가의 50~60% 선인 3.3㎡당 5500만 원으로 결정될 것으로 전망된다. 이와 함께 일부 월세도 추가로 받는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 34평형의 경우 전세 보증금 약 17억 원에 월세 70만~80만 원, 42평형은 보증금 20억~26억 원에 월세 등을 받는 방식이다. 이와 관련해 시행사 측 관계자는 “구체적인 전세보증금 액수나 분양가격은 확정되지 않은 상태”라며 “PFV(신영·GS건설·NH투자증권) 이사회에서 논의 중인 사안으로 모델하우스 개관 전까지 확정할 계획”이라고 전했다. 브라이튼 여의도는 신영이 옛 MBC가 위치해 있던 부지를 매입해 개발하고 있는 고급 주거·상업 단지다. 당초 시행사 측은 오피스텔 849실과 아파트 454가구를 동시에 분양하려 했으나 분양가상한제 적용으로 아파트 공급 방식을 ‘후분양’으로 변경했다. 임대 후 분양을 진행할 경우 별도의 분양가 산정 기준이 없다는 점도 염두에 둔 것으로 보인다. 신영은 지난해 강남구 논현동에 공급한 하이엔드 주거 시설 ‘브라이튼 N40’에 대해서도 ‘임대 후 분양’ 정책을 펼친 바 있다. 2019년 3.3㎡당 4300만 원에 분양한 ‘브라이튼 여의도’ 오피스텔은 평균 26.4 대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다는 평이 나온다. 7억~8억 원 선에 분양된 전용 59㎡ 오피스텔의 현재 분양권 매매 호가는 13억~14억 원 선이다. 여의도는 정부가 1·3 대책에서 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전역을 투기과열지구·조정대상지역에서 해제하며 오피스텔 분양권 전매가 가능해졌다. 그럼에도 불구하고 이번 임차인 모집이 사업의 성패를 가르는 분수령이 될 것이라는 전망도 나온다. 고분양가 논란에도 불구하고 오피스텔 ‘완판’에 성공했지만 분양 대금이 3700억 원대에 그치며 부지 매입 자금(6010억 원)의 60%밖에 회수하지 못했기 때문이다. 전체 사업비는 1조 원에 육박하는 것으로 알려졌다. 시행사 입장에서는 대금 회수가 빠른 대신 성공 가능성이 떨어지는 ‘일반분양’보다 진입 장벽을 낮춰 자금을 안정적으로 조달할 수 있는 ‘임대 후 분양’을 택한 셈이다. 한편 브라이튼 여의도 모델하우스는 4월 20일에 개관할 것으로 알려졌다. 8월 준공 예정이다. -
소형 아파트 분양물량 1년새 30% 감소…10년 만에 대형보다 적어[집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.03.21 15:41:31전용면적 60㎡ 이하 소형 타입 일반공급 물량이 1년 새 30%가량 줄어들며 10년 만에 대형(전용 85㎡ 초과)에 역전된 것으로 나타났다. 21일 부동산R114 자료에 따르면 지난해 전용면적 60㎡ 이하 소형 타입은 전년 2만6724가구 대비 약 30.1% 감소한 1만 8662가구가 전국에 일반 분양됐다. 반면 같은 기간 전용면적 85㎡ 초과 대형 타입은 1만6785가구에서 2만7682가구로 64.9% 늘었다. 소형 타입 공급 물량이 대형 타입보다 적은 것은 2012년 이후 10년 만이다. 전용면적 60~85㎡ 이하 중형 타입은 10만8520가구에서 10만9703가구로 소폭 늘었다. 소형 타입 공급의 크게 줄었지만 평형별 청약자수는 세 타입 중 가장 적게 감소한 것으로 나타났다. 지난해 소형 타입 1순위 청약자 수는 총 12만 7091명으로 전년 대비 약 55% 줄었다. 반면 중형 타입은 171만7682명에서 69만7144명으로 59% 감소했고 대형 타입은 93만4492명에서 29만8194명으로 68% 줄었다. 더피알 관계자는 “전국적 시장 불황으로 인해 분위기가 예전만 못하다”면서도 “투자상품으로도 활용 가능한 소형 아파트가 중대형와 비교해서는 좋은 분위기를 보이고 있다”고 설명했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
1529가구 중 962가구 분양한 마곡지구 9단지…수익 1900억원↑
부동산 정책·제도 2023.03.21 10:30:00서울주택도시공사(SH)가 서울 강서구 마곡도시개발지구 9단지를 분양한 결과 1926억여원에 달하는 분양수익을 올렸다고 밝혔다. 21일 SH는 마곡지구 9단지(1529가구) 2020년 2월 분양한 결과 1926억 200만원의 분양수익을 기록했다고 공개했다. 이는 1529가구 중 962가구를 분양한 가격인 5775억 8000만원에서 분양원가(3849억 7800만원)에 해당하는 택지조성원가 1485억 3600만원와 건설원가 2364억 4200만원를 제외한 값이다. 수익률은 33.3% 수준이다. SH는 원가항목에 대해 용지비, 조성비, 이주대책비 등 택지조성원가에 해당하는 10개 항목과 공종별 공사비와 간접비 항목을 합한 건설원가 61개 항목 등 총 71개 항목 산출해 집계했다고 설명했다. SH는 지난해 11월 공개한 고덕강일지구도 마찬가지로 71개 항목의 원가를 공개한 바 있다. 마곡 9단지는 지하철 5호선·9호선·공항철도 등 3개 노선과 인접한 ‘트리플 역세권’으로 분양 당시 전용 59㎡가 약 5억885만원, 전용 84㎡는 6억7532만원에 공급됐다. 김헌동 SH공사 사장은 “2023년에도 분양원가 공개는 계속된다”며 “앞으로도 주택 시장 안정을 위해 자산공개, 원가공개, 사업결과 공개 등 투명경영을 지속할 것”이라고 밝혔다. -
원희룡 "미분양 10만 가구까지 각오…부동산 시장 반전 아직 일러"
부동산 정책·제도 2023.03.21 10:13:52원희룡 국토교통부 장관이 미분양 물량 10만 가구까지는 예측 내지 각오하고 있다고 밝혔다. 원 장관은 21일 ‘부동산발 금융위기, 연착륙 해법은’을 주제로 열린 제10회 연합뉴스TV 경제심포지엄에 참석해 이같이 말했다. 원 장관은 미분양 물량이 많은 대구를 지목하며 “1만7000호 미분양이라니 큰일이 날 것 같지만 대구는 2020∼2021년에 재건축·재개발 물량이 쏟아져 나온 지역”이라며 “부동산 시장이 급 성수기일 때 나온 물량이라 분양가가 주변 시세보다 30% 비싸고, 여기에 세금도 내야하기 때문에 미분양으로 남게 됐다”고 설명했다. 이어 “대구의 미분양 60%는 비교적 대기업들이 갖고 있기 때문에 회사의 금융위기로까지 전이될 물량은 극소수”라고 밝혔다. 지난 1월 말 기준 전국의 미분양 주택은 7만5359 가구로 10년 2개월 만의 최대치를 기록해 시장의 우려가 커지고 있는 상황이다. 부동산 시장 현재 상황에 대해선 “대세 반전을 얘기하기에는 이르다”고 진단했다. 원 장관은 “아직도 분양가나 호가가 주변 시세나 소비자들이 기다리는 것보다 높다”고 했다. 이어 “매도자들은 배짱 분양, 배짱 호가를 부르고 매수인들은 어디까지 내리나 보자며 소위 ‘존버’(끝까지 버틴다는 뜻의 비속어)를 하는 상황이라 관망세가 아직 크다”고 말했다. 그러면서 실수요인 전세, 월세가 추세적으로 하락하고 있어 하방 요인으로 작용할 수 있다고 내다봤다. 원 장관은 “민간이 너무 위축돼있을 때는 한국토지주택공사(LH)가 물량을 당겨서 분양한다든지 해서 변동의 기울기를 완만하게 하는 방향으로 노력하겠다”고 말했다. -
SH, 토지임대부 분양주택 2년간 9000가구 공급
부동산 주택 2023.03.20 17:59:13서울주택도시공사(SH)가 내년까지 마곡지구 등 서울 전역에 토지임대부 분양주택 9000세대를 공급한다. SH는 20일 서울 영등포구 국회의원회관에서 국민의힘 이종배 의원, 대한민국도시지사협의회, 국토교통부와 '토지임대부 분양주택 활성화 모색 토론회'를 했다. 이날 토론회에서 천성희 SH도시연구원장은 “내년까지 마곡지구 등에 걸쳐 약 9000세대를 추가 공급할 계획”이라며 “중기적으로 서울 노후임대 주택 재고량이 20만가구가 넘고, 이중 4만여가구가 재건축을 준비 중으로 용적률을 높인다면 추가 토지임대부 물량을 확보할 수 있다”고 말했다. 일명 ‘반값아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고 건축물 등에 대한 소유권은 수분양자가 취득하는 방식이다. 40년간 거주한 뒤 재계약(40년)을 통해 최장 80년 거주할 수 있다. 대표 사례인 서울 강동구 고덕강일 3단지는 최근 500가구에 대한 사전예약을 진행해 2만명이 지원했다. 일반공급 67대 1, 특별공급 33.1대 1의 높은 경쟁률을 기록했으며 청년특별공급의 경우 75세대 모집에 8871명이 몰려 경쟁률이 118.3대 1에 달했다. 고덕강일3의 예상 분양가는 전용 59㎡ 기준 3억5500만원, 추정 토지 임대료는 월 40만원이다. 천 원장은 “토지임대부 주택의 잠재 수요는 37만 가구로 추산된다”며 “토지임대부 주택 공급을 계속 확대해나갈 계획으로 시세차익을 일부 인정하거나 임대료를 월납·선납 중 선택할 수 있게 하는 등 제도 개선을 병행하겠다”고 밝혔다. 이어진 토론에서 송승현 도시와경제 대표는 “토지임대부 주택은 초기 부담이 적어 재산 형성이 늦은 청년들이 관심을 가질 만하다”면서도 “민간 주택시장의 커뮤니티와도 경쟁할 정도의 품질이 돼야 한다고 조언했다. 이재수 강원대 부동산학과 교수도 “현시점에서 중요한 건 임대나 분양이냐와 같은 이분법적인 사고가 아니라 주거약자에게 정책적으로 다양한 주거선택권을 부여해야 한다는 점”이라고 말했다. -
[기자의 눈] 늘어나는 미분양, 공공 매입이 능사 아니다
부동산 주택 2023.03.20 17:57:27새해 들어서도 주택 미분양 물량이 계속 쌓이고 있다. 국토교통부에 따르면 1월 전국 미분양 주택은 7만 5359가구로 2012년 11월 이후 10년 2개월 만의 최대치를 기록했다. 전문가들은 지난해 4분기 기준 주택 초기 분양률이 58.7%까지 하락했고 입주율도 66.6%로 낮은 편이라 미분양 물량이 연내 12만 가구 이상까지 늘어날 수 있다고 전망했다. 특히 대구(1만 3565가구), 경북(9221가구), 충남(8653가구) 등 공급이 많았던 지방에 미분양 물량이 집중되고 있어 선제적 대응이 필수적인 상황이다. 다만 최근 건설 업계에서 주장하는 공공자금을 통한 미분양 주택 매입은 바람직한 대안이라고 보기 어렵다. 정부가 강조해온 민간 주도의 ‘시장경제주의’에 부합하지 않을 뿐더러 국민들의 사회적 공감을 얻기도 어렵기 때문이다. 미분양 물량이 늘어난 가장 큰 이유 중 하나가 주변 시세 대비 높은 ‘고분양가’였던 것을 감안하면 공공 매입은 더욱 설득력이 부족하다. 따라서 정부는 민간 시장 자본을 활용해 자연스럽게 미분양이 해소될 수 있도록 간접적인 도움을 줘야 한다. 예를 들어 미분양 주택 매입 시 취득세와 양도세를 과감히 감면해 세제 부담을 덜어주고 주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 완화하면 수요자들의 매수 유입을 촉진할 수 있을 것이다. 민간 임대 시장 활성화 역시 도움이 될 것으로 보인다. 정부가 지난해 12월 발표한 대로 사실상 폐지됐던 ‘등록민간임대주택제도’를 ‘세제 혜택’ 등의 방법을 통해 재개하면 다주택자·법인들이 미분양 물량을 매입할 가능성이 높아지기 때문이다. 또한 미분양의 가장 큰 원인이 하락한 매매가격 대비 높은 분양가인 만큼 공급자들 역시 적정 분양가를 산정해 초기 분양을 제고할 필요성이 있다. 인건비 및 원자재 값 상승 등을 고려하되 현재 부동산 시장 분위기에 맞게 분양가를 합리적인 수준으로 내려야 결국 수요자들이 기존 주택 매입 대신 분양으로 눈을 돌릴 것이다. -
“분양 대금 돌려주고 오피스로 변경”…오피스텔 침체에 사업 선회 줄이어
부동산 주택 2023.03.19 17:53:14서울에서 오피스텔 분양을 준비하던 시행사들이 속속 사업 방향을 오피스로 변경하고 있다. 정부가 아파트 규제를 완화하자 반사 이익을 누려온 오피스텔 시장이 최근 급속도로 위축된 반면 재택근무 축소로 오피스 수요는 증가세를 보이고 있어서다. 오피스텔 분양률이 기대에 미치지 못하자 분양대금을 전부 수분양자에 환급하고 오피스로 인허가를 새로 받는 업체도 나타난 상태다. 19일 개발업계에 따르면 부동산개발업체 넥스트프로퍼티스는 2021년부터 분양해 온 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산(서울 중구 충무로2가 53-2번지 일원 부지)’에 대한 사업을 철회하고 이르면 4월 같은 부지에 오피스 건물을 착공한다. 넥스트프로퍼티스 관계자는 “주택 경기가 꺾이며 지난해 오피스로 사업을 바꾸기로 했다"며 “지난해 10월까지 수분양자들에 대한 대금 환급을 마쳤고 설계변경과 인허가도 마무리 돼 조만간 오피스 착공에 들어갈 계획”이라고 전했다. 최근 개발업계에서는 이처럼 오피스텔 사업을 철회하고 같은 부지에 오피스를 계획하는 사례가 늘고 있다. 지난 2월 아스터그룹은 하이엔드 오피스텔을 준비했던 역삼동 832-21일원 부지를 오피스로 용도 변경하는 절차를 시작했다. 아스터그룹 관계자는 “서울 주요 지역에 오피스는 여전히 부족한 상태라 오피스로 사업 계획을 바꿨다”고 설명했다. 이 밖에 당초 오피스텔로 개발할 예정이었던 중구 ‘굿모닝시티 쇼핑몰’도 같은 달 오피스로 재건축하는 안과 관련해 동의율 80% 달성한 것으로 전해졌다. 개발업체들이 오피스텔에서 오피스로 개발 방향을 선회하는 것은 정부의 아파트 규제 완화에 따라 오피스텔 시장이 침체에 빠진 반면 오피스 수요는 늘고 있어서다. 실제 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 A급 오피스 시장 기준 지난해 여의도 권역의 공실률은 0.9%로 2020년 25.2%과 비교해 크게 감소했다. 같은 해 강남권역 공실률도 0.9%이었으며 도심권역 공실률은 1.4%를 기록해 역대 최저 수준을 보였다. 반면 한국부동산원 서울 오피스텔 매매가격지수는 1월 전달 대비 0.26% 감소한 102.08을 기록하며 2018년 1월 해당 통계를 집계한 이래 최대 하락폭을 보였다. 시행업계 관계자는 “정부가 아파트에 대한 규제를 대폭 완화하며 대체상품으로 각광받은 오피스텔 시장이 예전만 못하다"며 “반면 오피스에 대한 수요는 꾸준히 늘고 있고 오피스텔에서 오피스로 용도를 바꾸는 일 또한 어렵지 않아 이 같은 사례가 이어지는 것으로 보인다”고 설명했다.
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