[주요 이슈 브리핑]
■ 전문가 진단: 서울경제신문이 전문가 5인에게 10·15 부동산 시장 안정화 대책을 조사한 결과, 아파트 매매가격 상승 폭은 소폭 둔화할 수 있어도 집값 하락 효과는 없을 것이라고 입을 모았다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “각종 규제로 사고파는 행위가 제한되면서 거래 절벽이 나타날 것”이라며 “서울 전역 토허구역 지정과 차등 대출 규제로 강남 외에 덜 올랐던 노원·도봉·강북 등도 오를 것”이라고 전망했고, 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “예산 조건에 맞춰 경기도 구리 등 수도권 내 비규제지역으로 아파트 매수 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 것”이라는 분석을 내놓는 모습이다.
■ 패닉바잉: 토지거래허가구역 지정이 20일로 예고되자 서울 내 갭투자(전세입자를 끼고 아파트 매수) 막차를 타려는 매수 행렬이 이어지면서 서울 주요 지역 부동산 중개업소가 북새통을 이뤘다. 경기 안양시 동안구 평촌어바인퍼스트 단지 인근에는 “설마 안양까지 규제 지역에 포함되겠느냐고 생각했던 매수 대기자들이 전세를 낀 매물을 급하게 찾는 전화가 계속 온다”는 설명이 나왔고, 성동구 하왕십리동 무학현대는 지난달 15일 9억 5500만 원에서 이달 13일 10억 8000만 원으로 한 달 새 1억 원이 치솟으며 규제 직전 시장 과열 양상이 심화되고 있다.
■ 트리플 규제: 정부가 서울 25개 자치구와 경기 과천·성남 분당구 등 12개 지역을 16일부터 투기과열지구·조정대상지역에, 20일부터 토지거래허가구역에 묶었다. 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음으로, 8월 기준 성동구 0.98%, 광진구 0.72%, 마포구 0.45% 등 한강벨트 비규제지역과 성남 분당구 1.17%, 안양 동안구 0.88% 등 강남 인접 지역의 가격 상승세가 뚜렷해지자 무주택자도 LTV 70%에서 40%로, DTI도 40%까지 축소하는 초강경 대응에 나선 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. “집값 덜 오른 노도강까지 상승세 예상…규제 피한 재개발로 매수세 쏠릴 수도”
서울경제신문이 전문가 5인에게 10·15 부동산 시장 안정화 대책을 조사한 결과, 아파트 매매가격 상승 폭은 소폭 둔화할 수 있어도 집값 하락 효과는 없을 것이라고 입을 모았습니다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “서울 전역 토허구역 지정과 차등 대출 규제로 강남 외에 덜 올랐던 노원·도봉·강북 등도 오를 것”이라고 전망했습니다. 장소희 신한프리미어패스파인더 부동산 전문위원은 “거래량은 급감하고 가격은 보합세를 보일 것”이라고 지적했으며, 윤지해 부동산R114 리서치랩장도 “예산 조건에 맞춰 경기도 구리 등 수도권 내 비규제지역으로 아파트 매수 수요가 이동할 것”이라고 내다봤습니다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “전세대출 한도가 줄어들면서 전세 수요는 감소하고 전세의 월세화가 가속화할 것”이라며 “새로운 세입자를 구하지 못해 기존 전세입자를 못 내보내는 경우도 생기며 시장에 혼란이 이어질 것”이라고 강조했습니다. 전문가들은 인천 청라, 경기 구리·남양주·부천·고양·일산 등 서울로 통근이 가능한 지역과 규제를 피한 재개발 예정 연립·다세대 주택, 오피스텔로 수요가 이동하는 풍선효과가 불가피하며, 다주택자들은 내년 지방선거 이후 양도세 중과 유예 연장 가능성이 낮아 증여하는 방향으로 전략을 짤 것으로 전망하는 모습입니다.
2. 갭투자 막차 매수 행렬…마포·성동 2주택자는 “급매”
토지거래허가구역 지정이 20일로 예고됨에 따라 서울 내 갭투자(전세입자를 끼고 아파트 매수) 행렬이 이어지면서 서울 주요 지역 부동산 중개업소가 북새통을 이뤘습니다. 경기 안양시 동안구 평촌어바인퍼스트 단지 인근 중개업소에는 “설마 안양까지 토허구역 등 규제 지역에 포함되겠느냐고 생각했던 매수 대기자들이 전세를 낀 매물을 급하게 찾는 전화가 계속 온다”는 설명이 나왔습니다. 성동구 하왕십리동과 마장동 등 상대적으로 가격 상승세가 더뎠던 지역 구축 단지로도 매수세가 급증했으며, 실제로 지난달 15일 9억 5500만 원에 매매 계약이 체결된 하왕십리동 무학현대는 이달 13일 10억 8000만 원에 거래돼 한 달 새 1억 원이 올랐습니다. 마포구에서는 이날까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 대출 축소를 피할 수 있는 만큼 서둘러 계약일을 앞당겨 매수하려는 사람들이 몰렸습니다. 이와 반대로 규제 정책이 발표되자 다주택자들은 일부 주택을 급매로 내놓아야 할지 고민하는 전화 문의도 이어졌으며, 이날 오전 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59㎡ 매물을 두고 매수자의 3000만 원 가격 하향 조정 요청이 이어지는 등 시장 혼란이 가중되고 있는 상황입니다.
3. 갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 ‘트리플 규제’ 카드
정부가 강도 높은 3중 규제 카드를 꺼낸 이유는 아파트 갭투자를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이됩니다. 서울 25개 자치구와 경기 과천·성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶이며, 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하고 2년간의 실거주 의무가 부과됩니다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함되며, 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했습니다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했습니다. 규제지역 지정에 따라 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소되며, 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 됩니다. 정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이며, 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이라고 밝혔습니다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “2030 주거 사다리 끊길 판…반복되는 수요규제에 내성 우려”
정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶고 대출 문턱을 높이자 시장에서는 “수도권 부동산 시장이 자산가 중심으로 재편될 것”이라는 우려가 쏟아지고 있습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대출을 통해 집을 사려는 수요가 위축되면 수도권 부동산 시장은 현금 부자 위주로 재편될 가능성이 크다”며 “자산가들은 경쟁자가 제거된 상황에서 여유 있게 집을 살 수 있어 형평성 문제가 있다”고 지적했습니다. 직방에 따르면 지난달 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가는 10억 5006만 원에 달했고 서초구와 강남구는 평균 20억 원을 웃돌았으며, 선호도가 높은 마포구 13억 8778만 원, 용산구 14억 9283만 원 등에서는 소형 평형조차 진입이 쉽지 않은 상황입니다. 석병훈 이화여대 교수는 “영국에서는 소득은 높지만 아직 부유하지 않은 사람들을 지칭하는 ‘HENRY(High Earner, Not Rich Yet)’가 문제가 되고 있다”며 “이번 금융 규제로 인한 최대 피해자는 30대가 될 것”이라고 밝혔습니다. 문재인 정부 시절 15억 원 초과 주담대 전면 금지의 효과가 6개월 정도 지속됐는데 이번에는 4개월도 안 돼 약효가 떨어져 시장이 규제에 적응하고 있다는 진단이 나오는 모습입니다.
5. 또 초강수…서울 집, 현금부자만 산다
정부가 부동산 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에 따라 2억~4억 원으로 한정하는 대출 제한 카드도 꺼냈습니다. 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 15일 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 주택 시장 안정화 대책을 발표했으며, 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳만 지정된 투기과열지구·조정대상지역을 서울 모든 자치구로 확대하기로 했습니다. 주택담보대출 한도는 수도권·규제지역의 시가 15억~25억 원 주택의 경우 현행 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원이 넘는 주택은 2억 원으로 대폭 축소됩니다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 매길 때 쓰는 스트레스 금리 역시 수도권·규제지역에 한해 현행 1.5%에서 3%로 높이며, 전세대출 또한 DSR 규제에 추가되고 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 상향 시행 시점도 내년 1월로 3개월 앞당기는 모습입니다.
6. 갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 ‘트리플 규제’ 카드
정부는 이번 대책에서 청약 요건도 까다롭게 만들었습니다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과하며, 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정합니다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 됩니다. 정부는 규제지역 지정과 함께 수도권 135만 가구 공급을 위해 9·7 공급대책의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침입니다. 한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았으며, “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발하는 상황입니다.
[자주 묻는 질문]
Q. 이번 규제로 서울 아파트 가격이 실제로 떨어질까요?
A. 거래량은 급감하지만 가격 하락 효과는 제한적일 전망입니다. 서울경제신문이 전문가 5인에게 조사한 결과 상승 폭은 둔화되더라도 집값 하락은 없을 것이라는 분석이 지배적이었습니다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “거래 절벽이 나타나지만 강남 외에 덜 올랐던 노원·도봉·강북 등도 오를 것”이라고 전망했고, 장소희 신한프리미어패스파인더 부동산 전문위원도 “거래량은 급감하고 가격은 보합세를 보일 것”이라고 지적했습니다. 각종 규제로 사고파는 행위가 제한되면서 거래 절벽이 나타나고, 거래 가능한 매물과 임차 매물이 줄어들며 오히려 가격 상승 압력이 유지될 수 있어 단기 하락을 기대하기는 어려운 상황입니다.
Q. 대출 한도가 크게 줄어드는데 어떻게 대응해야 할까요?
A. 자기자본 비중을 대폭 확대하거나 가격대를 조정하는 방향으로 접근하셔야 합니다. 수도권·규제지역 내 15억~25억 원 주택의 주담대 한도가 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 급감한 반면 15억 원 이하는 기존 6억 원을 유지합니다. 또한 스트레스 금리가 1.5%에서 3%로 두 배 상향되고 전세대출까지 DSR 규제에 포함되어 실질 대출 가능액이 더욱 줄어듭니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대출을 통한 고가 주택 매수 통로가 봉쇄되면서 현금 부자 위주로 시장이 재편될 것”이라고 분석했습니다. 이에 따라 자기자본 비중을 높이거나 상대적으로 대출 의존도가 낮은 중저가 주택으로 관심을 전환하는 방안을 검토하셔야 합니다.
Q. 규제 지역 외에 투자 기회가 있는 곳은 어디인가요?
A. 전문가들은 서울 인접 교통 우수 지역과 비 아파트 시장을 주목하고 있습니다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “인천 청라 쪽은 신축 아파트가 모여 있으면서 서울로 통근이 가능해 수요가 옮겨갈 수 있다”며 “경기 동쪽 지역인 구리시도 비슷한 양상이 나타날 것”이라고 말했습니다. 장소희 신한프리미어패스파인더 부동산 전문위원도 “지하철 연장선 개통과 수도권광역급행철도(GTX) 노선 예정에 따라 서울 접근이 용이한 지역에서 풍선효과가 나올 것”이라고 예상했습니다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “자금 여력이 있는 분들은 규제를 피한 재개발 예정 지역 연립·다세대 주택 매수로 눈을 돌릴 것”이라며 “자금 여력이 부족한 분들은 오피스텔 매수로 옮겨갈 것”이라고 강조했습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 토허구역 실거주 의무: 20일부터 2년 실거주 의무 부과로 단기 매매 차익 불가, 실거주 계획 없는 투자 중단 필요
✓ 대출 한도 축소 대응: 15억 원 이하 6억 원 유지, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 차등 적용
✓ 풍선효과 지역 모니터링: 인천 청라·경기 구리·남양주 등 서울 인접 교통 우수 지역의 수요 이동 추세 파악
✓ 비 아파트 시장 관심: 재개발 예정 연립·다세대 주택, 오피스텔 등 규제 회피 물건의 가격 변동 확인
✓ 양도세 중과 대비: 내년 5월 이후 다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성 대비, 증여·처분 시기 검토
[키워드 TOP 5]
서울 전역 토허구역, 주담대 한도 축소, 갭투자 차단, 풍선효과, 전월세 시장 불안, 2030세대 주거 사다리, AI PRISM, AI 프리즘
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