▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
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강남 3구와 용산구(강남·서초·송파구)에 대한 토지거래허가구역 확대 재지정으로 투자자들의 관심이 경매 물건과 보류지로 쏠린다. 토지거래허가구역에서는 경매와 보류지 매각을 통해 주택을 구매할 경우 실거주 의무가 없어 갭투자가 가능하기 때문이다. 서울시는 24일부터 강남 3구와 용산구의 모든 아파트를 토지거래허가 대상으로 지정했지만 경매 시장에서는 이미 높은 낙찰가율이 두드러진다.
대구 미분양 아파트 1280가구를 매입할 기업구조조정(CR) 리츠가 4월에 첫 출범한다. 메리츠증권은 대구 지역의 미분양 아파트 사업장 2곳을 매입하는 CR리츠를 설립할 예정이다. 이는 정부가 지난해 3월 10년 만에 부활시킨 제도의 첫 사례다. 대구는 ‘미분양의 무덤’이라 불릴 정도로 미분양 비율이 높은 상황에 처했다. CR리츠가 1280가구를 매입하면 상당한 숨통이 트일 것으로 기대된다.
■ 강남 토허구역 경매·보류지로 투자 기회
강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역 확대 재지정으로 경매와 보류지가 새로운 투자처로 부상했다. 부동산 거래신고법 제14조에 따르면 경매와 보류지 매각은 토지거래계약 허가 대상에서 제외되어 실거주 의무가 없다. 지난해 강남구 압구정동 ‘미성1차’ 경매는 실거래가보다 1억 5000만 원 높은 39억원에 낙찰된 바 있다. 서초구와 송파구 아파트 경매 낙찰가율은 이달 100%를 넘어서며 높은 프리미엄을 형성하고 있다.
■ 대구 미분양 해소위한 CR리츠 첫 출범
메리츠증권이 4월 대구 지역의 미분양 아파트 사업장 2곳을 매입하는 CR리츠를 설립한다. CR리츠는 재무적 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 부동산 경기가 회복되면 매각하는 구조다. 대구의 미분양 물량은 8700가구가 넘는 상황으로, 분양가의 15% 할인에도 관심을 받지 못하는 모양새다. 정부는 올해 CR리츠를 통해 전국적으로 미분양 물량 5000가구를 매입할 계획이다.
■ 주택담보대출 급증과 부실 위험
5대 은행의 주담대 잔액이 이달 21일 기준 전월 말 대비 1조 4577억 원 증가했다. 토허제 해제와 은행들의 가산금리 인하가 대출 수요를 자극한 것으로 분석된다. 금융 당국에 따르면 2월 서울 주택 거래량은 8910건으로 전달보다 50% 증가했다. 은행권 부실채권은 지난해 4분기 기준 14조 8000억 원으로 4년 반 만에 최대치를 기록해 금융 리스크에 대한 우려가 커진다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 실거주 의무 제외에…강남 경매·보류지 몸값 치솟나
- 핵심 요약: 강남3구와 용산구가 실거래 의무가 제외된 채로 토지거래허가구역으로 재지정되면서 투자수요가 경매 물건과 보류지로 몰릴 전망이다. 전문가들은 갭투자가 불가능해진 만큼 보유한 현금이 많은 자산가의 투자처로 부상할 가능성이 높다고 내다봤다. 실제로 기존 토허구역에서는 경매 물건이 시세보다 높은 가격에 낙찰되는 추세를 보였다.
관련기사
2. 다음 달 첫 CR리츠 나온다… 대구서 1280가구 매입
- 핵심 요약: 지방 미분양 아파트 해소를 위해 10년 만에 부활한 CR리츠 제도가 시동을 건다. 대구 지역의 미분양 아파트 1280가구를 매입하는 ‘기업구조조정(CR) 리츠’가 4월에 출범한다. 대구가 첫 사업장이 된 것은 대구가 미분양 물량이 8700가구가 넘는 ‘미분양의 무덤’으로 불리는 것과 무관하지 않아 보인다. 업계는 CR리츠의 부활로 전체적인 부동산 시장이 활기를 찾을 것으로 기대하는 분위기다.
3. 현대엔지·포스코이앤씨, 포항 ‘힐스테이트 더샵 상생공원’ 1단지 분양
- 핵심 요약: 현대엔지니어링과 포스코이앤씨 컨소시엄이 포항 남구 대잠동에 ‘힐스테이트 더샵 상생공원 1단지’를 분양한다. 1단지는 총 999가구로 3월 31일부터 청약이 시작된다. 인근에는 상생공원과 포항성모병원, 롯데마트, 이동조오합시장 등 우수한 생활 인프라를 자랑한다. 유주택자도 1순위 청약이 가능하고 전매제한도 없다.
[부동산 투자 참고 뉴스]
4. 불안한 주담대…7일새 1조 급증
- 핵심 요약: 토지거래허가구역 해제 여파로 5대 은행의 주담대 잔액이 일주일 동안 1조 원 넘게 증가했다. 토지거래허가구역 해제 직후 주택 구매 수요가 한꺼번에 터진 영향에서다. 정부는 24일부터 토허제를 재지정했지만 그 사이 신청한 대출들이 집행되면서 가계대출은 당분간 증가세를 이어갈 것으로 전망된다. 현재 은행권 부실채권은 14조 8000억 원으로 4년 반 만에 최대치를 기록했다.
5. ‘화이트존’ 공공기여, 지가상승분의 70% 이내로 제한
- 핵심 요약: 국토교통부가 공간혁신구역(화이트존)의 ‘공공기여’ 한도를 토지가치 상승분의 70% 이내로 제한한다. 공공기여란 땅의 용도가 변경되어 가치가 올라갔을 때 그 이익 일부를 공공에 환원하는 제도를 뜻한다. 이번 결정으로 양재역이나 김포공항역 복합환승센터 같은 개발 사업의 사업성이 개선될 것으로 예상된다.
5. 근로소득 평균 증가율 1위…광명시 베드타운 탈피하나
- 핵심 요약: 경기도 광명시의 근로소득 연평균 증가율이 전국 시·군 1위를 기록했다. 2023년 평균 근로소득은 4658만 원으로 2016년 대비 41% 증가했다. 11번가 등 대기업 본사 유치와 기아 오토랜드 공장의 전기차 전용 공장 전환 등 기업 유치 노력이 결실을 맺으면서 광명시가 주거 기능 중심의 ‘베드타운’ 굴레를 벗어나고 있다는 평가가 나온다.
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