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전세자금대출 만기 전에도 당일상환 조건 주택자금 지원
1주택자 위례신도시 청약… 가점·추첨제 모두 1순위
지난 2009년에 결혼한 박모씨(35)는 서울 관악구 봉천동의 주택에 전세로 살고 있다. 부모님께 받은 돈으로 빚 없이 보증금 1억2,000만원을 내고 입주했지만 지난해 집주인으로부터 보증금 1,000만원을 올려달라는 요구를 받았다. 계속해서 전셋값이 오르는 추세인데 이럴 바에야 대출을 받아서라도 내 집을 장만하는 것이 낫겠다는 생각이 든다. 올해 말이면 전세계약이 끝나는데다가 결혼 후 아내와 함께 모아온 돈도 꽤 된다.
박씨는 최근 발표된 정부의 4ㆍ1 부동산 종합대책에 관심이 갈 수 밖에 없다. 대책이 발표된 이후 방송에 나오는 내용을 열심히 들었지만 생애최초주택구입자에 대한 지원이 강화된다는 것 이외에는 구체적인 내용 파악이 어렵다. 직장 동료들이 하는 말을 듣고 있다 보면 더욱 헷갈리고 일에 치여 부동산 중개업소를 찾아가기엔 시간이 부족하다.
본격적으로 집을 알아봐야 하는 상황이라 이번 대책에 대한 내용을 제대로 파악해야겠다는 생각이 든다.
박씨는 "여기저기서 부동산 대책 이야기를 하는데 믿을만한 사람이 말끔하게 정리 좀 해줬으면 하는 바람"이라며 "이미 집을 보유하고 계신 부모님과 장인·장모님께 알려드리면 좋을 만한 정보도 함께 얻었으면 한다"고 말했다.
부동산 시장에서 정책은 곧 '돈'이라는 얘기가 있다. 바뀌는 정책만 제대로 알아도 남보다 한발 먼저 투자할 수 있는 길이 생긴다는 의미다. 특히 이번 4ㆍ1대책은 정부가 지금껏 내놓은 대책 중 가장 파급효과가 클 것으로 기대되고 있다.
대책의 주요 내용을 사례별로 알아보자.
올해 주택을 구입하는 수요자는 연말까지 취득세·양도소득세를 대폭 감면 받을 수 있는 길이 열렸다. 또 85㎡을 초과하는 민영주택에 대해서는 청약가점제가 폐지되고 추첨제로 당락이 결정된다. 주택 수요자들이 궁금해하는 '4.1 부동산 대책'내용을 문답으로 풀어본다.
Q. .부부 연봉을 합하면 정확히 6,000만원이다. 취득세를 면제 받는 조건이 부부합산 연소득 6,000만원 이하라고 들었는데 주택을 구입하면 취득세를 안내도 되나
A. 부부합산 연소득 기준에는 본봉 이외에 수당, 상여금, 기타 각종 수입이 포함된다는 점을 알아야 한다. 부부의 소득을 합한 금액이 정확히 6,000만원이라고 해도 보너스 등 기타 수입이 더해져 6,000만원을 넘으면 취득세 전액 면제 혜택을 받지 못한다.
또 구매하려는 아파트의 실거래 가격이 6억원 이하이고 85㎡(이하 전용면적) 이하인 경우에만 취득세 면제를 받을 수 있다.
Q. .단독주택을 사려고 한다. 단독주택은 아파트와 면적 개념이 다른데 양도세 5년 면제 혜택이 주어지는지 여부를 확인하려면 어떻게 해야 하나.
A. 건물등기부등본 상의 면적을 확인하면 된다. 이 면적이 85㎡를 넘지 않으면 양도세 5년 면제 대상이 된다. 다세대주택이나 다가구주택 역시 마찬가지다.
Q. .아들 명의의 주택에 함께 거주하다가 3년전 세대를 분리했다. 현재 무주택이며 내 명의로는 과거에 집을 구입한 적이 없다. 생애최초주택구입에 따른 취득세 면제를 받을 수 있나.
A. 받을 수 있다. 생애최초주택구입은 세대주 전원이 무주택이며 과거에 집을 산 적이 없어야 한다. 다만 위 사례의 경우 주무부처인 안전행정부가 취득세 면제 대상에 포함되는 것으로 유권해석했다.
Q. . 신혼부부 전세자금대출이 올해 말 만기다. 그 전에 주택구입자금을 지원받을 수 있나
A. 원칙적으로 전세자금과 구입자금 지원을 중복해서 받을 수 없다. 다만 전세자금대출 만기가 돌아오는 날과 새로운 주택을 매입하고자 하는 시점이 일시적으로 겹치면 '당일 상환' 조건으로 지원받을 수 있다.
예를 들어 먼저 집주인과 전세 계약을 조기에 종료하기로 합의하고 미리 세입자를 구해 전세금을 받을 수 있는 날을 확정한다. 이와 함께 절차를 밟아 구입자금 지원을 신청한다. 신청한 구입자금이 나오면 그 날이 지나기 전에 기금에서 대출받은 금액 전부를 상환하면 지원받을 수 있다.
Q. . 1주택자 매물을 사서 1,000만원의 양도차익을 얻어서 3년 후에 팔면 세금을 한푼도 안내는 것인가.
A. 아예 안내는 것은 아니다. 액면상으로는 양도세 전액 면제이지만 양도시 세부담은 100% 사라지는 게 아니라 총액의80%만 덜게 된다. 양도세를 감면 받더라도 농어촌특별세를 내야 하기 때문이다. 농특세는 무조건 감면세액의 20%로 납세자에게 부과된다. 위의 경우 200만원의 농특세는 내야 한다.
Q. .현재 3주택을 보유하고 있다. 추가로 1주택자 소유의 주택을 2채 더 사면 모두 양도세 5년 면제를 받을 수 있나.
이번 1주택자 소유 주택 매입에 대한 양도세 5년 면제는 매수자가 아닌 매도자가 기준이다. 따라서 매수자의 기존 주택 보유 여부를 따지지 않는다. 새로 구입하는 주택이 몇 가구든 기존 1주택자 소유 물건이면 모두 면제 대상이 된다.
Q. .공급면적 109㎡의 아파트를 소유하고 있는데 전용면적으로 계산해보니 100㎡다. 하지만 실제 면적은 요즘 나오는 전용 84㎡ 보다 작다. 양도세 감면을 받을 수 있나
A. 받을 수 없다. 지은 지 20년이 넘는 아파트 상당수가 공급·전용면적 차이가 작아 이런 불만을 제기하는 경우가 많지만 적용 대상이 아니다.
Q. .현재 주택을 보유하고 있는데 위례신도시에 분양 예정인 아파트에 관심이 많다. 청약 1순위자가 될 수 있는가.
A. 아예 1순위에서 배제됐던 1주택자도 앞으로는 무주택자와 같은 자격으로 청약을 할 수 있다. 게다가 추첨제 물량이 확대되면서 청약 가점이 낮은 유주택자들이 당첨될 확률이 높아졌다. 가점제 75%, 추첨제 25%였던 85㎡는 가점제 물량을 40%로 줄이고 60%는 추첨으로 당첨자를 가리게 된다. 물량의 절반에 가점제를 적용했던 85㎡ 초과 중대형 아파트는 아예 전량을 추첨제로만 공급한다.
래미안 대치 청실·판교 알파돔시티 주목 신희철기자 |
