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"전세 대신 기업이 주인인 장기임대주택서 살아볼까"

부동산정책·제도 2024.08.29 07:00:00

앞으로 기업이 운영하는 100가구 이상의 대규모 민간임대주택에서 20년 이상 거주할 수 있는 길이 열린다. 전세사기 등 전세 제도의 부작용을 차단하고 임대차 시장을 월세 위주로 재편하기 위해 정부가 ‘20년 장기 임대주택’ 도입 방안을 내놓았다. 기업의 장기 임대 사업 참여를 촉진하기 위해 임대료 규제는 대폭 완화된다. 국토교통부는 28일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 ‘서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 핵심은 ‘20년 장기 민간임대주택’을 신설해 공급하는 것이다. 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이나 기업이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태다. 최장 8~10년 거주할 수 있는 기존 민간임대주택인 뉴스테이, 10년 장기 임대주택보다 의무 임대 기간이 훨씬 길다. 정부는 사업자들이 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있도록 임대료 규제를 대폭 풀기로 했다. 임대료 규제 정도에 따라 사업 모델을 크게 △자율형 △준자율형 △지원형 등 세 가지로 나누고 자율형에 대해 임대료 인상 5% 제한 등 대부분의 규제를 적용받지 않도록 한다. 정부는 이 같은 방안을 통해 2035년까지 20년 장기 민간임대주택을 10만 가구 이상 공급한다는 계획이다. 새로운 장기 임대주택 도입과 임대료 규제 완화는 모두 ‘민간임대주택법’ 개정 사항이다. 정부는 장기 투자에 적합한 보험사의 시장 참여를 유도하기 위해 보험사의 임대주택 투자를 허용하고 장기 임대주택 보유 시 재무 건전성 평가 지표인 ‘지급여력비율 위험계수’를 25%에서 20%로 완화해 적용한다. 정부가 새로운 유형의 임대주택 도입에 나선 것은 현 전세 중심의 임대차 시장에서 대규모 전세사기 등 부작용이 발생하고 있기 때문이다. 박상우 국토부 장관은 “목돈 마련 부담과 사기 위험이 있는 전세 중심의 임대주택에서 벗어나 국민들에게 새로운 선택지를 만들어주기 위해 신유형 임대주택을 도입하려는 것”이라고 강조했다. 다만 이번 대책은 월세 세액공제 등 임차인 수요 진작을 위한 방안을 담지 않아 수요 진작책이 필요하다는 지적이 나온다. '임대료 상한 5% 룰' 푼다지만…법 개정 필요, 野 설득 관건 정부가 장기 민간임대주택 도입에 나선 것은 현행 전세 제도가 목돈 마련에 대한 부담이 큰 상황에서 전세사기 등이 언제든지 또다시 터질 수 있는 만큼 국내 민간임대시장의 패러다임을 바꾸기 위해서다. 28일 국토교통부에 따르면 국내 임대차 시장은 공공이 20%(186만 가구), 민간이 80%(658만 가구)를 공급하고 있다. 이 중 민간임대시장은 개인이 전월세로 공급하는 방식 위주로 형성돼 있어 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 주택이 부족하고 전세 가격 변동에 임대인·임차인 모두 취약하다는 단점이 있다. 2022년부터 지난해에 걸쳐 대규모 전세사기까지 발생했다. 대규모 장기 임대 기업 중심으로 임대차 시장이 운영되고 있는 미국·일본과 대조적이다. 이에 정부는 기업이 운영하는 20년 장기 임대주택 모델을 새로 도입하기로 했다. 과거 박근혜 정부 때 최장 8년 월세로 거주 후 분양으로 전환하는 ‘뉴스테이’가 도입됐지만 문재인 정부 들어 임대료 규제 강화로 사실상 유명무실화됐다. 정부는 이에 따라 이번에 규제를 대폭 해제하고 세제 지원도 강화해 기업의 참여를 유도하겠다는 방침이다. 20년 장기 민간임대 사업 모델은 △자율형 △준자율형 △지원형 3가지다. 정부 지원이 늘어날수록 규제도 많아지도록 설계했다. ‘자율형’은 임대료 규제에서 자유롭다. 현행 민간임대법상 규제를 거의 적용하지 않는다. 주변 시세 대비 95% 수준이라는 초기 임대료 규제, 임차인대표회의 협의 의무, 임대료 상승률 소비자물가지수(CPI) 연동 규제 등이 없다. 임차인의 계약갱신청구권(2+2년)과 재계약 때 임대료를 5% 이상 못 올리게 하는 규제도 딱 한 번만 적용한다. 4년이 지나면 임대사업자가 임대료를 마음대로 정하고 계약도 원하면 연장하지 않아도 된다. ‘준자율형’은 임대 기간 중 세입자가 계속해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 대신 초기 임대료 규제나 임차인 협의 등 규제는 자율형과 마찬가지로 풀어준다. ‘지원형’은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되며 무주택자 우선 공급 의무도 부여된다. 국토부 관계자는 “기업의 여건에 따라 적합한 비즈니스 모델을 선택해 사업을 하면 된다”고 설명했다. 정부는 유형별 임대료 증액 기준을 준수하는 사업자에 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)도 배제한다. 이밖에 장기 투자에 적합한 보험사가 장기 임대사업을 적극적으로 할 수 있도록 진입 장벽도 없애주기로 했다. 법인 임대사업자 간 임대주택 거래 규제도 푼다. 적절한 시기에 사업자를 변경해 수익을 실현할 수 있도록 5년 이상 임대 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면 넘겨받은 사업자가 기존 세제 혜택을 받을 수 있는 ‘포괄양수도’를 허용한다. 다만 임대료 규제를 풀 경우 월세가 전반적으로 올라갈 것이라는 우려가 나온다. 이에 정부는 임차인 혜택 방안도 일부 내놓았다. 대표적인 게 20년 장기 임대로 임차인이 공모 리츠 지분을 우선 제공받을 수 있도록 설계했다. 박상우 장관은 이날 서울 용산구의 한 공공 지원 민간임대주택 현장에서 열린 기자 간담회에서 “장기 20년 임대주택은 한꺼번에 목돈을 마련할 필요 없이 장기 거주가 가능한 게 장점”이라며 “임차인으로 살면서 리츠 지분을 보유한다면 연말에 배당받아 월세가 올라간다 해도 크게 섭섭하지 않을 수 있다”고 말했다. 그러나 일각에서는 다양한 당근책에도 기업들이 얼마나 참여할지는 미지수라는 지적이 나온다. 우선 20년 장기 민간임대 도입과 임대료 규제 완화는 ‘민간임대주택법’ 개정 사항이라 국회에서 야당의 동의를 받아야 한다. 정부가 지속적으로 임대료 및 세제 혜택을 줄지도 두고 봐야 한다. 실제로 대신증권의 계열사인 디에스한남은 2018년 서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’을 ‘4년 임대 후 분양’ 방식으로 공급했는데 2020년 당시 문재인 정부가 ‘4년 단기 임대’ 제도를 폐지해 계획보다 2년 먼저 임대사업자 지위를 포기했다. 나인원한남이 워낙 고가 주택이라 보유세 부담이 컸는데 세제 혜택이 크게 없던 점도 영향을 미쳤다. 법인의 대규모 장기 임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과 세제를 완화하는 조치가 새로운 정부가 들어서도 지속돼야 한다는 의견이 나오는 이유다. 기획재정부 관계자는 “민간 참여를 독려하기 위한 세제 혜택 필요성에 공감하고 있다”며 “기재부뿐만 아니라 행정안전부·지방자치단체 등과 수요가 있는 법인들의 요구를 대폭 수용할 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

[인터뷰] ‘이제 승부할 수 있는 순간이 다가왔다’ - 오네 레이싱 김동은

문화·스포츠자동차 2024.08.29 06:30:00

오네 레이싱 김동은이 포디엄에 올라 세레머니를 하고 있다. 김학수 기자2024 오네 슈퍼레이스 챔피언십의 막이 오를 무렵, 일부 팀과 선수들의 이탈 및 해외 진출 등으로 ‘대회에 대한 집중도’가 떨어질지 모른다는 우려가 있었다. 그러나 반대로 ‘반가운 얼굴’들이 슈퍼레이스 무대에 복귀하며 열기를 더했다.올 시즌, 대대적인 개편을 거친 ‘오네 레이싱(O-NE RACING)의 경우 군 복무를 마친 이정우, 그리고 잠시 슈퍼레이스 무대를 떠나있던 김동은을 영입하며 ‘새로운 도약’에 대한 기대감을 드러냈다. 그리고 시간이 흐른 6라운드, 김동은이 올 시즌 첫 포디엄을 달성하며 모두의 이목을 집중시켰다.올 시즌 처음으로, 그리고 다시 한 번 나이트 레이스 포디엄에 오른 김동은을 만나 이야기를 나눴다.슈퍼레이스 6라운드에서 2위를 차지한 오네 레이싱 김동은Q 올 시즌 최고 성적을 거뒀다. 경기에 대한 소감이 궁금하다.김동은(이하 김): 사실 슈퍼 6000 클래스에서 포디엄에 오른 것이 어느새 ‘꽤 오래 전의 일’이 되었던 것 같다.올 시즌 복귀를 하며 많은 팬 분들이 포디엄 피니시를 기대하고, 또 응원하고 계셨는데 좋은 모습으로 답할 수 있었던 것 같다. 사실 상반기에 내심 아쉬운 부분도 있었는데 팀과 잘 이겨내고, 응원에 힘낸 덕분에 이런 좋은 결과로 이어진 것 같다.팀의 노력, 그리고 팬 여러분들의 응원을 알고 있고 또 감사하게 느끼고 있는 만큼 앞으로도 더 좋은 모습, 그리고 더 좋은 결과를 위해 노력하고 싶다. 남은 세 경기에서도 좋은 레이스를 보여드리고 싶다.오네 레이싱 김동은은 견실한 주행을 펼쳤다. 김학수 기자Q 오늘 경기에 대한 전체적인 리뷰가 궁금하다.김: 예선에서 괜찮은 기록이 나왔고, 그 덕분에 비교적 앞선 그리드에서 결승 레이스를 시작할 수 있었다. 스타트 경쟁도 나쁘지 않았고, 초반에 선두 그룹에서 ‘경쟁’을 한 것 역시 나쁘지 않았다고 생각한다.그러나 레이스는 언제나 예기치 못한 일들이 벌어진다. 이정우 선수가 레이스카의 트러블로 인해 문제가 생겼고, 그 사이 나 역시 정의철 선수(서한 GP)와 충돌하는 일이 생겼다. 두 선수의 리타이어로 인해 분위기가 완전히 달라진 것 같다.다행이라고 한다면 충돌로 인한 데미지가 크지 않았던 점이다. 덕분에 경기 후반, 약간 불안한 모습은 있었지만 전체적인 페이스를 유지하고, 또 레이스를 운영하는 부분에서의 어려움은 없었다. 덕분에 2위로 경기를 마칠 수 있었던 것 같다.최광빈(원 레이싱)을 쫓는 오네 레이싱 김동은. 김학수 기자Q 오늘 레이스에서 가장 중요한 순간은 언제였을까?김: 아무래도 스타트 상황에서 ‘선두 그룹’에 꾸준히 속해 있던 것이 중요했던 것 같다.결승을 앞두고 팀과 협의를 통해 ‘경기 후반’에서 승부를 걸 수 있는 셋업을 가져갔기에 경기 초반과 중반까지 ‘쳐지지 않는 것’이 중요했다. 다행히 스타트도 좋았고, 이후 선두 그룹에 속하며 레이스 운영이 가능했다.또 사고 이후의 대처, 레이스카의 컨디션이 괜찮았던 점이다. 사실 이정우 선수가 무척 좋은 페이스였는데 레이스카 문제로 갑자기 엉키면서 충돌 및 사고가 있었다. 다행히 데미지는 크지 않아 레이스를 이어갈 수 있었다.그래도 충돌은 충돌인지 경기 후반에는 차량 후미 쪽에서 소음 등이 커서 혹시 휠이 깨졌을 수도 있다는 걱정이 들어 조금 더 섬세하고 안정적으로 주행을 이어가는 방식으로 대응했다.오네 레이싱 김동은이 결승 레이스를 준비하고 있다. 김학수 기자Q 늘 하는 질문이지만 야맹증이 있는데 나이트 레이스가 어렵지 않은가?김: 분명 어려운 부분이 있지만 또 다른 방식으로 ‘긍정적인 효과’가 있는 거 같다. 더 선명하게 보인다면 하지 못할 행동을 할 수 있는 것 같다. 실제 노면을 최대한 많이 활용할 수도 있는 것 같다.더불어 다른 선수들은 움찔할 자잘한 ‘외부 요인’을 보지 못하며 페이스가 떨어지지 않는 효과도 있는 것 같다. 물론 단점도 있겠지만 그런 단점을 극복하고, 내가 얻을 수 있는 강점을 활용하는 것이 중요한 것 같다.‘자신의 경기 조건’을 파악하고, 이를 활용하거나 극복하는 건 모든 선수가 공통적으로 해내는 부분이라 특별하다고 생각하진 않는다.오네 레이싱 김동은은 넥센타이어에 대한 독특한 감상을 들려줬다. 김학수 기자Q 나이트 레이스를 함께 달린, 넥센타이어에 대한 평가가 궁금하다.김: 세세하게 이야기할 수 없지만 ‘넥센타이어’는 굉장히 예민하지만 또 반대로 굉장히 둔한 타이어다. 이런 부분이 단점이기도 하면서도 또 확실한 강점, 신뢰를 주는 것 같다.기술적인 부분, 세부적인 부분에서 신경을 쓰고 해야하지만 막상 또 달려보면 강력한 제동이나 휠 락의 상황 등에서도 꾸준한 랩 타임을 보장해줄 수 있는 타이어인 것 같다.그리고 이번 6라운드에서는 팀의 레이스카 셋업과 함께 후반까지 페이스가 떨어지지 않는 주행을 이어갈 수 있던 것 같다. 넥센타이어 덕분에 충분히 순위를 지킬 수 있었다.나이트 레이스의 혹독함 속에서도 오네 레이싱 김동은은 안정적인 주행을 펼쳤다. 김학수 기자Q 이번 6라운드는 예선부터 표정이나 분위기가 좋았던 것 같다.김: 개인적으로 상반기는 아직 아쉬운 부분, 혹은 준비가 덜 된 것 같은 부분이 있었다. 그런데 이번 6라운드에 돌입하면서 ‘랩 타임’의 빠름을 떠나 레이스카의 셋업이 어느 정도 완성되고, 내가 원하는 대로 움직여준다는 확신을 얻었다.이런 느낌이 들면 그 때부터는 ‘승부할 수 있다’는 생각이 들었기에 조금 더 웃으면서 6라운드의 예선, 결승 레이스를 치뤘던 것 같다. 랩타임은 나보다 빠른 선수가 있지만 레이스 전체의 운영과 경쟁에서는 ‘해볼만 하다’는 생가이 들었고, 2위로 마무리 할 수 있었다.이렇게 훨씬 좋은 상황을 만들어 줄 수 있도록 노력해준 팀원들, 그리고 담당 미케닉들에게 감사의 인사를 전하고 싶다. 사실 미케닉들이 이번 레이스에 기대가 컸는데 보답할 수 있었고, 덕분에 경기가 끝나고 함께 사진을 찍으며 기쁨늘 누릴 수 있었던 것 같다.2위의 기쁨을 미케닉들과 함께 나눴다. 김학수 기자오네 레이싱 김동은이 코치하고 있는 어린 카트 선수, 윤다니엘, 윤이삭. 김학수 기자Q 오늘은 코치하고 있는 어린 선수들도 왔었는데.김: 윤이삭, 윤다니엘, 두 선수들에게도 좋은 모습을 보여줄 수 있었고, 특별한 경험을 선물해준 것이라 생각한다. 한편으로는 ‘그래도 내가 중요할 때 성적을 낼 수 있었다’라는 생각에 다행이라는 생각도 드는 것 같다.아직 어린 선수들에게 ‘프로 레이스’ 무대의 분위기를 조금 더 알려주고, 또 카트 레이스에서는 느낄 수 없는 ‘대회의 스케일’을 한껏 만끽할 수 있게 해준 것 같다. 이러한 경험이 두 선수에게 ‘새로운 동기부여’가 될 수 있으면 좋겠다.백마커와의 혼란 속에서도 2위의 자리를 지킨 오네 레이싱 김동은. 김학수 기자Q 이제 다음 경기는 KIC에서 치러진다.김: 우선 팀 포인트 부분에서 착실히 포인트를 챙기고 있고, 또 분위기도 전체적으로 올라오고 있는 것 같다. 내 스스로도 30kg 정도의 핸디캡 웨이트는 크게 부담이 없어 7라운드에서도 ‘승부할 수 있다’는 생각으로 레이스에 나설 수 있을 것 같다.그리고 지난 3라운드, 결과는 아쉬웠지만 전체적인 주행 페이스, 그리고 KIC에서의 느낌이 굉장히 좋았기 때문에 데이터 적인 부분, 개인의 감각적인 부분 등 모든 부분에서도 ‘상위권 겨냥’이 가능할 것이라 생각한다.포디엄에 오른 최광빈과 장현진과 함께 건배를 하고 있는 오네 레이싱 김동은. 김학수 기자Q 끝으로 응원해준 팬들에게 하고 싶은 이야기가 있다면?김: 아무래도 팬 여러분들이 ‘나이트 레이스에서의 김동은’을 긍정적으로 기억해주시고 또 응원해주고 계시는 걸 알았기 때문에 좋은 성적을 보여드리고 싶었고, 그러기 위해 많은 노력을 했다.이정우 선수의 리타이어가 아쉽지만, 그대로 내 스스로가 2위로 포디엄에 오를 수 있었고 기뻤고, 또 팬들에게 감사의 인사를 전할 수 있게 되어 더욱 즐겁고 특별한 레이스가 되었던 것 같다.올해 나이트 레이스는 모두 끝이 났지만 이제 남은 세경기, 그리고 내년 시즌도 있기 때문에 앞으로 더 좋은 모습을 약속드린다. 또 이를 위해서 정말 많은 노력을 하고, 발전할 것을 약속하고 싶다.오네 레이싱 김동은은 남은 세 경기에서의 '포디엄 피니시' 역시 준비하고 있다. 김학수 기자그리고 이제 ‘승부할 수 있다’는 생각이 드는 만큼 남은 세 경기에서도 분명 포디엄 위에 올라 팬 여러분께 인사드릴 수 있다는 자신이 있고, 꼭 이를 증명하기 위해 노력할 계획이다.더불어 어쩌면 짧은 레이스를 보기 위해 멀리 인제까지 찾아주신 많은 팬 여러분께 다시 한 번 감사의 인사를 드리며, 앞으로도 더 멋진 레이스로 보답할 수 있도록 최선을 다하겠다.