윤석열 정부가 추진한 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)의 제도 개편안을 담은 정부용역 결과 보고서가 나왔다. 정부는 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 제시한 것으로 공론화 과정을 거쳐 합리적인 제도 개선안을 마련한다는 계획이다. 다만 임대차 2법 폐지는 법 개정 사항이어서 ‘여소야대’ 국면에서 전면 폐지 가능성은 적다.
6일 국토교통부에 따르면 국토부는 최근 국토연구원이 용역을 맡은 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종보고서를 공개했다.
임대차 2법은 지난 2020년 7월 문재인 정부 시절 도입됐다. 기존 2년이던 임대차 기간을 ‘2+2’년으로 연장하는 ‘계약갱신청구권’과 임대차 재계약 때 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5%로 제한하는 ‘전월세 상한제’로 구성된다. 전 정부는 임차인 보호를 위해 임대차 2법을 도입했지만 제도 시행 후 임대차 시장이 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 전셋값이 급등하는 부작용을 초래하기도 했다.
이에 국토부는 지난 2022년 제도 개선을 위한 연구용역을 발주했으며 국토연구원이 지난해 4월까지 연구 용역을 수행했다.
연구원은 '유연성과 투명성 강화'라는 기본방향에 따라 임대차2법 개선방안과 정책과제를 제시했다.
첫 번째 대안은 제도 도입 전으로 복귀하는 임대차 2법 폐지다. 연구원은 이 경우 갱신 계약은 보증금 증액이 5%이내로 제한되는데 신규 계약 전세값은 뛰는 ‘이중가격’ 문제를 해소할 수 있고 계약 갱신에 따른 갈등, 신규 임차인에 대한 진입 제약도 줄일 수 있다고 밝혔다. 그러나 거주 예측기간이 줄어들고 정책 변화로 국민 피로도가 증가한다는 점은 단점으로 꼽았다.
두 번째 대안은 지역에 따라 자율적으로 운영하는 방안이다. '임대차 특별지역'(가칭)을 지정에 해당 지역에 한해서 1~2년의 계약갱신요구권이나 상한요율을 적용하는 제도다. 다만 해당 지역에서 이중가격이나 계약갱신 갈등 문제가 남을 수 있고 지자체의 행정비용이 증가할 수 있다는게 단점으로 지적됐다.
세 번째 대안은 임대차 2법 제도를 그대로 두되 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 상한요율 적용 여부를 협상하는 방안이다. 제도의 폐지가 아닌 만큼 국민 피로도가 감소할 수 있지만, 주택 공급 부족 지역의 경우 임대인의 협상력만 커질 수 있는 게 문제가 될 수 있다.
네 번째 대안은 상한요율을 5%에서 10% 이내로 상향하거나 전세사기 등 사회적 분위기를 고려해 제도 적용 대상을 저가주택 등에 한정해 범위를 조정하는 방안이다. 다만 상한요율에 대한 사회적 합의가 어렵고, 정책이 복잡해 질 수 있다는 게 단점이다.
국토부 관계자는 “해당 용역의 개선방안들은 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 예시적으로 제시한 것으로, 정부의 공식입장이 아니다”라며 “연구결과를 참고해 국회 등과 충분한 공론화 과정을 거쳐 시장 혼란을 최소화 할 수 있는 제도개선안을 마련할 것”이라고 밝혔다.
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