“앞으로 경매 물건이 증가할 수밖에 없는 이유에서부터, 지금이 왜 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회인지를 파악하는 것이 필수입니다. 이런 요소들을 분석해 내린 결론은 지금 경매를 통해 아파트를 매입하는 것은 아주 안전하다는 것입니다.”
2일 서울 중구 소공동 롯데호텔 서울에서 열린 ‘머니트렌드 2024’에서 ‘2024 하반기 알짜 아파트 경매 투자 전략’을 주제로 강연에 나선 이주현 지지옥션 전문위원은 “올해는 물론 내년까지도 경매 물건이 증가할 것으로 예상된다”며 “내 집 마련이나 갈아타기 수요자는 현재 호가보다 최대 20% 저렴하게 살 수 있는 지금 경매시장을 공략하는 것이 좋다"고 말했다. 그는 “한국부동산원의 전국 아파트 실거래가격지수 등을 볼 때 앞으로 부동산시장이 하락한다고 하더라도 2020년 당시 가격대에 매입할 수 있다면 가격 방어가 가능한 수준”이라며 “이 때문에 내 집 마련이나 갈아타기 수요자는 지금 경매시장을 공략해야 한다”고 덧붙였다.
이 위원은 경매 물건이 늘어나는 원인으로 고금리로 인한 임의경매 증가와 불경기·깡통전세·전세사기 여파로 인한 강제경매 증가를 제시했다. 특히 최근 들어 연립·다세대보다 아파트 경매 물건의 증가 비율이 더 높은 만큼, 실수요자는 자신이 매수를 희망하는 아파트 단지가 경매에 나올 가능성이 크다는 점에 주목해야 한다는 설명이다. 여기에 아직 매매 시장이 과거만큼 활발하지 않아 경매가 취하될 가능성이 낮은 것도 경매 물건의 증가를 이끄는 요인으로 작용하고 있다고 이 위원은 덧붙였다.
이 위원은 경매가 ‘저가에 매입할 수 있는 기회’인지 여부를 살피는 것이 가장 중요하다면서, 경매 자체의 특수요인과 현재 시장적 요인을 통해 어떤 아파트에 입찰해야 하는지를 파악하는 것이 필요하다고 설명했다. 경매의 특수요인이란 매매 시장 대비 규모 자체가 작은 데다 권리분석과 명도 등에 대한 부담, 갭투자가 어렵다는 점 등인데, 이 같은 특수요인들은 경매를 통한 저가 매입을 가능하게 하는 요소로 꼽힌다. 시장적 요인의 경우 경매나 매매 시장에서 중소형·대형 등 면적에 따른 아파트의 상승률이 어떻게 다른지, 경매 진행 건수 대비 낙찰 가격은 어떻게 달라지고 있는지 등이다. 이 위원은 "수도권 아파트의 면적별 평균 응찰자 수를 파악한 결과 올 3월 기준 중소형 아파트는 평균 응찰자가 13명이었지만 대형은 7.9명으로 더 적었다"며 “중소형 아파트의 경우 수요가 대형 대비 많지만 가격에 민감해 오를 때는 더 오르고 내릴 때는 더 내리는 특징이 있다는 점을 고려하면 앞으로 중소형 아파트의 상승 가능성이 더 높을 것으로 예측할 수 있다”고 말했다.
이 위원은 경매 시장에서의 입찰가를 결정할 때 호가에만 집중하는 것을 가장 주의해야 한다고 강조했다. 그는 “직전 거래가 없어서 현재 매도 호가가 2021년도 수준을 유지하고 있는 경매 물건의 경우 입찰에 있어 신중해야 한다”며 “호가 대비 저렴하다는 생각에 입찰에 들어가는 것은 위험할 수 있다”고 힘주어 말했다. 거래가 이뤄지지 않지만 호가만 높은 단지들이 많기 때문에 단순히 매도 호가만으로 기준으로 가격을 산정할 경우 2021년 이후 진행된 하락은 물론, 앞으로의 하락에도 대비할 수 없는 만큼 직전 실거래가를 참고해야 한다는 점이다. 이 밖에도 그는 입찰가를 결정하는데 있어 가액 요인으로는 △2~3년 전부터 소유자 점유 △전액 혹은 일부 배당 받는 임차인 △감정가 대비 KB 시세가 높은 물건을 제시했으며, 감액 요인으로는 △재매각 사건 △관리비 다량 연체 등을 제시했다.
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