⑥1세대 1주택 비과세 완전 정복
1세대1주택자가 살던 집을 팔아 양도차익이 발생하더라도 고가 주택이 아닌 한 양도소득세를 내지 않는다는 것은 상식에 가까울 정도로 널리 알려져있습니다. 1주택 비과세 제도는 복잡한 세법 치고는 비교적 간단한 제도이지만 의외로 몰라서 놓칠 수 있는 있어 주의가 필요합니다. 통계청에 따르면 지난해 기준으로 주택을 소유한 가구 1223만 가구 가운데 74.2%가 1주택을 소유하고 있고 있습니다. 세법 상 ‘세대’ 기준과 통계청의 ‘가구’ 기준이 약간 다른 것을 감안하더라도 주택 소유 가구 대부분이 주택을 처분할 때 비과세 영향권에 들고 있습니다. 가구가 아닌 개인으로 따질 경우 1주택자(1530만 명)의 비중은 85.1%로 올라갑니다.
비과세 대상인 1세대 1주택 기본 요건을 살펴보도록 하겠습니다. 소득세법은 거주자인 1세대가 △국내에 주택 1채를 △2년 이상 보유하다 처분하는 경우 △양도금액 12억 원까지는 양도세를 전액 비과세한다고 규정하고 있습니다. 한데 별칙이 있습니다. 문재인 정부 시절인 2017년 8월 2일 이른바 ‘8·2 부동산 대책’ 발표에 따라 주택 취득 당시 조정대상지역으로 지정된 곳이라면 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
8·2 부동산 대책 이후 조정지역 100여곳…국세청 ‘홈택스’를 통해 비과세 여부 확인을
2년 실거주 의무제는 전세를 끼고 주택을 구입하는 이른바 ‘갭투자’ 방지가 목적입니다. 갭투자가 가수요를 부추기는 투기 수단으로 본 것이죠. 하지만 서민·중산층이 내 집 마련을 할 때 자금이 부족하면 전세를 끼고 주택을 매입하는 게 일반적입니다. 셋집에 살면서 알뜰이 저축해 모은 자금으로 전세금을 돌려주고 온전한 내 집 마련을 실현하는 것이죠. 다른 집으로 갈아탈 때도 마찬가지 입니다. 여러 채를 갭투자로 돌려막기 하는 건 분명 문제가 있지만 선량한 1주택자까지 투기꾼 오명을 뒤집어 씌우는 건 이해가 되지 않습니다.
아무튼 주의해야 할 것은 2년 거주 의무가 부여된 조정대상지역은 현재(강남 3구·용산구)가 아니라 과거 취득 시점이 기준이라는 사실입니다. 조정대상지역에서 주택을 매입해 실제 살지 않고 전세를 줬는데, 규제 지역에서 해제됐다고 생각하고 처분했다간 생각지 못한 양도세 폭탄이 떨어질 수 있는 것입니다.
문제의 거주 요건 적용일 이후(2017년 8월3일부터) 새로 지정된 지역은 전국적으로 줄잡아 100곳이 넘습니다. 서울 25개구는 앞서 2016년 11월에 이미 지정됐고요. 현재까지도 조정대상지역으로 묶여있는 서울 4개구 외의 지역에서 취득한 주택이라도 매각 땐 취득 당시 규제지역인지 여부를 확인하고, 그렇다면 2년 거주 요건을 충족했는지 살펴봐야 합니다. 다만 정부는 2017년 9월 19일 소득세법 시행령 개정 때 대책 발표일인 8월 2일 이전(2일 포함)에 취득한 주택에 대해서는 2년 실거주 대상에서 제외했습니다.
여기서 취득일은 잔금 청산일(잔금 납부일) 또는 등기접수일 가운데 빠른 날짜인데요, 대책 발표일인 2017년 8월2일 이전에 계약을 체결해 계약금(전액 지급만 인정)을 지급한 사실이 확인되고, 계약금 지급 당시 무주택 1세대인 경우에 한해 2년 거주 요건에서 면제됩니다.
2년 실거주 의무는 8·2 대책 발표 후 소득세법 시행령 개정으로 법제화됐습니다. 한데 적용 시점이 대책 발표일로 소급되는 바람에 복잡한 유권해석이 뒤따랐습니다. 국세청 사례집에는 ‘대책 발표 전 계약금을 전부 지급하지 않았을 때는 2년 거주 요건을 적용한다’거나, ‘대책 발표 이전에 분양계약을 체결하고 해당 분양권을 대책 발표 이후 배우자에게 증여한 경우에는 거주 요건을 적용하지 않는다’ 등이 예시돼 있습니다.
그럼 조정대상지역을 어떻게 확인할 수 있을까요. 해당 지역을 발표하는 국토교통부 홈페이지에서 정책자료→행정규칙→공고를 클릭하면 확인할 수 있지만 워낙 수시로 지정·해제된데다 읍·면·동·리로 세분화된 탓에 확인이 쉽지만은 않습니다. 이보다는 국세청 비과세 자가진단(세금신고→양도세신고→모의계산→비과세 확인)을 이용하는 게 수월합니다. 로그인 절차가 번거롭긴 하지만 순서대로 기입하면 자신이 비과세 대상인지 파악이 가능합니다.
1세대 기준 ‘요주의’…부모· 자녀 주민등록이 달라도 함께 산다면?
보유와 거주 기간은 주민등록등본에 따른 전입일과 전출일까지의 기간입니다. 하지만 이런 원칙보다 앞서는 게 실질과세원칙입니다. 주민등록에는 함께 거주하지 않고 분리 세대를 이룬 것으로 나타나 있지만 실질적으로 함께 거주하면 좀 복잡해집니다. 가령 부부가 한 채, 분가한 자녀가 한 채를 각각 소유하면서 자녀가 부모와 동거하는 경우가 해당됩니다. 이런 상황에서 만약 어느 한 채를 처분하면 원칙적으로 1가구2주택이 되는 것입니다.
물론 일선 세무서에서 특별한 경우가 아니라면 집집마다 찾아다니며 세대 분리 여부를 확인하지 않고 등기와 주민등록 같은 공부(公簿)를 기준으로 과세 대상을 일단 파악하긴 합니다. 그래서 자녀의 세대 분리는 △결혼 △만 30세 이상 △일정 소득 등 세가지 요건을 충족하는 경우 세법상 인정됩니다. 이런 요건 갖추지 않으면 세무당국에서는 일단 의심부터 한다는 것이죠.
또 이혼하지 않은 채 따로 사는 이른바 ‘별혼’ 상태인 남녀가 각각 한 채씩 주택을 소유하다 어느 한쪽이 매각하면 1세대 2주택으로 양도세가 부과됩니다. 반대로 법률상 이혼했으나 생계를 같이 하면 비과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
1세대1주택 요건을 갖췄음에도 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 그 초과분에 대해 양도세를 내야 합니다. 다만 15억 원에 양도했다면 비과세 대상 12억 원을 초과한 3억 원에 대해 단순 과세하는 것이 아니라 양도차익 안분 계산법에 따라 2억 원에 대해 과세합니다.
고가 주택 양도때 세금 계산법은 아래 그림과 같습니다. 각종 필요경비 공제가 없다고 가정하면 양도차익 2억 원에 대한 세금은 5456만 원(2억 ×35%-1544만 원)입니다.
2년 보유·거주기간 요건 예외 특례도…부득한 사유라도 1년은 실제 거주해야
1주택자가 부득이한 사유로 2년 보유및 거주 요건을 채우지 못할 경우 구제하는 제도가 있습니다. 세법상 허용한 ‘부득이한 사유’로는 취학과 근무상 형편, 질병의 요양 등입니다. 이때 주의해야 할 것은 세법이 열거한 부득이한 사유라도 최소 1년은 거주해야 2년 보유·거주 요건의 특례가 인정된다는 것입니다. 소득세법 시행령 154조는 ‘1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 보유·거주 기간을 적용하지 않는다’고 규정하고 있습니다.
여기서 주의할 것은 자녀 취학의 특례가 적용되는 학교급은 초·중학교는 제외되고 고등학교와 대학교에 한합니다. 또 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유·거주 요건을 충족하지 않아도 비과세 됩니다. 다음 ⑦회에서는 2년 실거주 요건 면제 특례가 적용되는 ‘상생임대인’ 제도에 대해 알아보겠습니다.
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