[11·3 실물경제 부양대책] 재건축 용적률 최대 300%까지 높여

'임대주택 비율' 없애고 증가분엔 보금자리주택등 짓게

소형 의무비율 전용 85㎡이하 60%로…지자체서 결정

정부의 재건축 규제 완화로 서울 강남 중층 이상 재건축아파트들의 사업성이 크게 향상될 것으로 보인다. 3일 대치동 은마아파트 앞의 부동산에 재건축 안내 간판이 유난히 눈에 띈다. /박서강기자

‘빗장 풀린 재건축 규제’

재건축 추진단지가 그동안 사업추진에 장애가 됐던 용적률이나 소형주택의무비율 문제 등의 족쇄가 상당 부분 풀리며 숨통이 트이게 됐다.

하지만 서울시내 재건축의 키를 쥐고 있는 서울시가 “국토부가 사전협의 절차를 밟지 않았다”며 꼼꼼히 따져 탄력적인 수용방침을 시사하고 있어 귀추가 주목된다.

◇재건축 용적률상향 케이스별 탄력 적용될 듯=우선 재건축 단지의 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법’에서 정한 상한선까지 허용된다. 현재 국토법상 일반주거지역의 경우 ▦1종은 200% ▦2종은 250% ▦3종은 300%가 한도로 정해져 있지만 서울시는 조례로 50%포인트씩 각각 낮춰 적용하고 있다.

다만 정비계획상 용적률 초과분에 대해서는 초과 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 짓도록 했다. 대신 증가용적률의 25%를 임대주택으로 짓는 규정은 폐지된다. 보금자리주택은 지방자치단체가 표준건축비만 내고 환수해 소형 분양주택이나 임대주택ㆍ시프트 등 다양한 형태로 활용한다.

이에 대해 용적률 상향의 키를 쥐고 있는 서울시는 용적률 상향을 모든 재건축 단지에 적용하는 것이 아니라 부동산값이 크게 뛰지 않는다는 전제하에 구릉지나 나홀로 재건축단지 등은 제외하고 추진하겠다는 방침을 시사하고 있다. 용적률 증가분의 30~50% 활용시에도 시트트 위주로 하겠다는 뜻을 밝혔다. 서울시 도시계획국의 한 관계자는 “재건축 단지에 대해 일률적으로 용적률을 높여주는 것이 아니라 산지나 나홀로 단지 등은 제외되지 않겠느냐”고 말해 은마ㆍ개포ㆍ잠실주공5단지 등 주요 재건축단지는 케이스별로 용적률 상향 조정 가능성을 열어뒀다.

◇소형주택의무비율 완화는 주택공급량과 연동해 고려=재건축 소형주택의무비율 완화 기준을 정하는 것은 지방자치단체에 위임된다. 따라서 중층 아파트처럼 1대1 재건축시 오히려 평수가 줄어들게 되는 불합리한 점이 개선되게 됐다. 소형주택의무비율은 현재 전용 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%로 돼 있으나 앞으로는 전용 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%로 바뀌되 85㎡ 이하 60% 배분 기준은 시ㆍ도가 정하게 된다.

이에 대해 서울시 측은 용적률 상향 문제와 함께 주택공급량의 변화 등을 시뮬레이션해봐야 결론을 낼 수 있을 것이라고 밝혔다. 서울시 주택국의 한 관계자는 “1대1 재건축단지 등 소형주택의무비율 완화가 필요한 곳 중심으로 적용해야 하지 않겠느냐”고 말했다.

◇재건축추진 단지 잰걸음 속 효과 제한적일 듯=초과 이익환수제 이외에는 재건축 규제가 대부분 풀리면서 재건축단지의 기대감이 커지고 있으나 가격상승에는 한계가 있을 것으로 분석된다. 은마아파트의 경우 기존 용적률이 197%로 현재는 기부채납에 따른 각종 인센티브를 추가해도 이론상 최고 250%만 가능하지만 앞으로는 최고 300%까지도 가능해질 수도 있다. 물론 층고제한과 동간 거리 제한 등을 따지면 280% 안팎까지 될 것이라는 기대감이 현지에서 나오고 있다. 조합추진위의 한 관계자는 “은마아파트는 1대1 재건축이지만 이번 규제완화 조치로 일반분양도 일부 나올 수 있을 것”이라며 기대감을 표시했다. 개포주공(용적률 177%)과 고덕주공(용적률 190%) 등 저층 재건축 단지도 용적률이 높아지면 사업성이 좋아질 것으로 전망된다.

하지만 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “저가 급매물이 소화되는 계기는 될 수 있지만 실물경기의 침체가 계속되는 한 재건축으로의 유동성이 몰리는 데는 한계가 있다”고 지적했다.