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"중산층도 구매 어려워"…미국인은 비싸서 못 사는 집, 중국인이 쓸어 담는다 [글로벌 왓]
국제 경제·마켓 2025.09.09 13:39:37미국에서 외국인의 주택 구매가 급증하고 있다는 외신 보도가 나왔다. 가격이 크게 올라 미국인은 쉽게 구매하지 못하는 집을 중국인을 중심으로 한 외국인들이 사들이고 있는 형국이다. 9일 일본 니혼게이자이신문이 전미부동산중개인협회(NRA) 통계를 인용해 내놓은 보도에 따르면 지난해 4월부터 올해 3월까지 외국인이 구매한 미국 중고 주택 건수는 7만 8100 채로 직전(2023년 4월~2024년 3월) 기간 대비 40% 급증했다. 40% 증가율은 2010년 이후 15년 만에 기록한 최고치이며, 총 구매 규모(7만 8100채)는 같은 기간 미국의 전체 중고 주택 구매의 2%에 해당할 만큼 컸다. 미국에서는 총 주택 거래에서 중고 주택이 80% 비중을 차지한다. 닛케이는 미국에서 현지 중산층도 구매가 쉽지 않을 정도로 집값이 크게 비싸진 것이 외국인 주택 구매가 급증한 원인으로 분석했다. 실제 현재 미국의 중고 주택 가격 중간값은 42만 2400 달러(약 5억 8700만 원)으로 4년 전인 2020년 7월과 비교해 40%가 뛰었다. 기준금리가 수년 째 4~5% 이상 높은 수준으로 유지돼 주택담보대출 금리가 고공 행진을 이어가는 것도 미국 현지인의 주택 구매 부담을 키우는 요인이다. 외국인 주택 구매자 가운데 중국인이 15%로 가장 많은 비중을 차지했고, 캐나다(14%)와 멕시코(8%)가 뒤를 이었다. 닛케이는 “중국인 구매자는 코로나 19 팬데믹 시기인 2021년 6%대로 크게 감소했다가 다시 상승세에 올라탔다”고 설명했다. 특히 중국인의 평균 주택 구매 가격은 75만 9600 달러로 전체 평균인 40만 3100 달러보다 2배에 가까웠다. 중국인들이 고가 주택을 ‘줍줍’ 하고 있다는 의미다. 상황이 이렇자 미국 각 주(州)에서는 외국인의 주택 보유를 제한하는 규제가 우후죽순으로 만들어지고 있다. 지난달 기준 미국 50개 주 가운데 절반 넘는 30개 주가 외국인 부동산 보유 관련 규제를 적용하고 있다. 텍사스주의 경우 영주권 미보유자의 경우 거주 목적 이외의 주거·상업용 시설 보유가 금지되고, 1년 이상 시설 임대를 허용하지 않는 등 내용을 담은 새로운 규정을 이달부터 시행 중이다. 닛케이는 “외국인의 부동산 소유는 집값 상승을 부추기고, 국가 안보 측면에서도 위협적이기 때문이 미국 내에서 경계감이 높아지고 있다”고 분석했다. -
9·7 대책에 오세훈, "강남 신규 물량 없이는..."
부동산 부동산일반 2025.09.09 13:34:59오세훈 서울시장은 9일 정부의 9·7 부동산대책에 대해 “집값 급등의 진원지인 강남 지역에 신규 공급 물량을 획기적으로 늘린다는 조치가 없으면 사실 주택시장은 크게 안정되기 어렵다”고 평가했다. 오 시장은 이날 오전 노원구 백사마을 재개발사업 현장 방문 후 취재진과 만나 “그런 의미에서 서울시가 보완해 발표할 준비를 하고 있다”며 이같이 밝혔다. 오 시장은 “가장 부동산 가격 상승을 견인하는 곳은 서울인데, 서울에 그렇게 큰 변화가 있는 조치가 이번에 발표된 것 같지는 않다”고 지적했다. 이어 “사실 서울시민들뿐 아니라 전 국민이 관심을 갖는 것은, 주택 부족 현상 때문에 부동산 가격이 오르는 국면에서 서울시가 혹은 국토교통부가 어떻게 서울에, 특히 강남 지역에 신규 주택을 많이, 빨리 공급할 것이냐 일 것”이라고 짚었다. 그러면서 “그 점에 초점을 맞춰서 저희가 준비하고 있는 작업, 지금까지 해온 작업을 바탕으로 실현 가능한 로드맵을 설명드려 부동산 가격이 상승하는 데 최대한 억제책이 될 수 있도록 준비 중”이라며 “조만간 서울시 입장 발표가 있을 것”이라고 덧붙였다. 오 시장은 대책 발표에 앞서 국토부와 서울시 간 소통이 없었고 엇박자가 났다는 일부 언론 보도에는 “사실과 다르다”고 부인했다. 오 시장은 “물론 전 정권처럼 적극적인 의견 교환이 있었던 것은 아니지만, 실무적인 차원에서 의견을 구하는 등 소통은 분명히 있었다”고 설명했다. 앞서 정부는 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만 가구를 착공해 총 135만 가구를 공급하겠다는 내용의 주택공급 확대 방안을 발표했다. 수도권 공급의 주요 수단인 공공택지를 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행하는 방식으로 전면 전환하고 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 일부 강화하고 토지거래허가구역 지정권을 확대하는 내용도 대책에 담았다. -
주택 공급 앞으로 3년 간 부족…"민간 주도 시장 활성화 시급"
부동산 정책·제도 2025.09.09 07:00:00정부가 7일 발표한 주택 공급 확대 방안에 대해 시장의 기대에 미치지 못하고 서울을 중심으로 집값 상승이 이어질 것이라는 진단이 나왔다. 부동산 전문가들은 서울을 포함한 수도권 입주 물량이 급감하고 있음에도 단기적 해법이 부족하다고 지적했다. 당장 착공이 이뤄지더라도 공사 기간을 감안하면 빨라야 2028년 입주가 가능한데 그 이전의 공급 해법이 제시되지 않았기 때문이다. 이번 대책의 핵심 내용인 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도의 주택 공급은 한계가 명확한 만큼 민간 주도의 주택 공급 활성화 방안이 마련돼야 한다는 의견도 나왔다. 서울경제신문이 8일 부동산 전문가 5명에게 이번 대책이 서울 부동산 시장에 미칠 영향을 조사한 결과 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 주요 입지를 중심으로 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세했다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “이번 공급 대책은 재건축초과이익환수제·분양가상한제 폐지 등 수도권 주택 공급 확대를 위해 시장에서 기대한 내용을 담고 있지 않다”며 “공급 부족에 대한 시장 수요자의 불안감을 해소하지 못해 서울 집값 상승세가 본격화될 것”이라고 진단했다. 이어 “2028년까지 서울의 입주 물량 급감 우려에도 2030년까지 착공 계획만을 발표했다”며 “착공 후 3~4년 후 입주가 가능한 점을 감안하면 사실상 앞으로 3년간 공급 부족 우려에 대한 답을 내놓지 못한 것”이라고 분석했다. 정부는 이번 대책을 통해 수도권에 2026년부터 2030년까지 135만 가구의 신규 주택을 착공할 계획으로, 연간 기준으로는 27만 가구라고 설명했다. 이를 위해 LH가 공공택지를 민간 시행사에 매각하는 대신 직접 개발사업을 시행하고 도심 유휴부지·국공유지 등을 활용해 주택을 공급하겠다는 계획을 제시했다. 그러나 전문가들은 정부가 제시한 계획이 당장 효과를 거두기 어렵고 계획대로 실행될 가능성이 낮다고 지적했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수도권 부동산 시장 안정을 위해 연간 30만 가구 규모의 공급이 이뤄져야 한다”며 “정부가 제시한 연간 27만 가구는 당장 착공할 수 있는 물량도 아닌 만큼 공급 부족에 대한 불안감을 해소하기에 한계가 있다”고 평가했다. 이어 “최선의 주택 공급 해법은 서울을 중심으로 한 정비사업 활성화”라고 강조했다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “연간 수도권 적정 공급 물량은 25만 가구 수준”이라며 “문제는 LH 주도 공공택지 시행을 통해 공급 예정인 6만 가구를 제외하면 나머지 공급 물량은 공공임대 위주라는 점이 한계”라고 지적했다. 수도권 부동산 시장에서 공공임대 공급으로는 내 집 마련에 대한 수요를 해결할 수 없다는 의견이다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만 2952가구에서 2026년 33% 줄어든 2만 8716가구가 예상된다. 2027년의 경우 올해보다 70% 급감한 8803가구에 그치고 2028년에도 5400여 가구로 감소가 이어질 것으로 전망된다. 수도권 역시 올해 13만 9107가구에서 2026년 11만 1205가구로 20% 감소하고 2027년에는 올해보다 22% 줄어든 10만 8184가구가 예상된다. LH 주도의 공공택지 개발 시행을 통한 주택 공급 방안에 대해서도 우려가 제기된다. 박합수 박합수부동산연구소 대표는 “LH가 공공택지에서 직접 개발사업을 시행하면 이익은 완공될 때나 확보되는데 그 전에 필요한 토지 보상 자금 등 재원 마련이 관건”이라며 “민간 건설사 참여를 위해서는 이익이 보장돼야 하는데 그렇게 하려면 용적률을 1기 신도시처럼 300~350% 수준으로 높여야 한다”고 설명했다. 그러면서 하남 교산, 창릉 등 3기 신도시의 용적률 확대를 통한 공급 확대가 가장 필요한 해법이라고 강조했다. 이번 대책의 도심 공급 확대를 위한 방안인 유휴부지 활용은 그동안 제대로 실행되지 못했던 만큼 사업 추진 과정을 지켜봐야 한다는 지적도 나왔다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “공급 대책 실행 과정에서 걸림돌이 상당할 것”이라며 “과거 문재인 정부 시기에도 도심 유휴부지를 활용한 주택 공급 계획이 있었지만 결과적으로 제대로 실행되지 않았다”고 분석했다. 정부의 이번 공급 대책이 계획대로 실행되는 것이 관건이라는 의견이다. -
"지방 아파트 12채 팔아도 서울 '똘똘한 한 채' 못 산다"…집값 초양극화 '심화'
부동산 정책·제도 2025.09.08 19:03:59부동산 시장이 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 재편되면서 지방의 저가 아파트 12채를 팔아도 서울의 고가 아파트 한 채를 살 수 없을 정도로 집값 격차가 심해진 것으로 나타났다. 8일 KB부동산이 공개한 월간 시계열 통계에 따르면 지난달 전국 집값 상위 20% 아파트 평균 가격은 14억114만원으로 집계됐다. 반면 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억1535만원에 그쳤다. 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균으로 나눈 5분위 배율은 12.1을 기록하며, 해당 통계를 집계하기 시작한 2008년 12월 이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 집값 격차를 보여주는 이 지표는 2022년 2월 처음으로 10배를 넘어섰으며, 지난해 하반기부터 다시 오름세를 보이다가 올해 들어 급격히 확대됐다. 지난 7월 처음으로 12배에 진입했고, 8월에는 이보다 더 벌어졌다. ‘똘똘한 한 채’ 선호가 이어지면서 서울 인기 지역의 아파트 값은 급등했지만, 지방 집값은 오히려 하락했다. 전국 상위 20% 아파트 평균 가격은 올해 1월 12억8483만원에서 지난달 14억114만원으로 9.05% 상승했다. 반면 같은 기간 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억1620만원에서 1억1535만원으로 0.73% 떨어졌다. 서울 내부에서도 양극화는 뚜렷하게 나타난다. 지난달 서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 32억6250만원으로, 1월 27억3666만원 대비 19.21%나 올랐다. 반면 하위 20% 평균 가격은 4억947만원에서 4억9298만원으로 0.51% 상승에 그쳤다. 서울의 5분위 배율은 6.6배다. 개별 단지에서는 격차가 더 확연하다. 전용면적 84㎡ 기준 전국 최고가 단지는 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’로, 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 지난 6월 72억원에 손바뀜했다. 1월 당시 55억원이었던 가격이 불과 반년 만에 17억원 올랐다. 반면 경북 김천시 부곡동 ‘신한양’ 전용 82㎡는 올해 4월 3000만원에 직거래됐다. 정상적인 거래를 기준으로 보더라도 5월 이 단지 전용 82㎡의 거래가는 7000만원으로, 래미안 원베일리 한 채 값으로 신한양 102채 이상을 살 수 있는 셈이다. ‘똘똘한 한 채’ 현상은 문재인 정부 시절부터 본격화됐다. 코로나 19와 맞물려 조성된 저금리 환경에서 집값이 폭등하자 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고, 분양가 상한제를 확대하는 등 강력한 규제를 시행했다. 특히 다주택자 규제 강화로 ‘여러 채 보유’보다 ‘고가 한 채 보유’가 유리하다는 인식이 확산됐다. 지방의 큰손들까지 서울로 몰리며 수요가 한곳에 집중됐다. 전문가들은 현 정부 들어 시행된 6억원 한도의 주택담보대출 규제와 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 강도 높은 대출 규제가 양극화를 더욱 부추겼다고 지적한다. 대출 의존도가 낮은 곳은 가격이 오르는 반면, 대출 없이는 거래가 어려운 아파트는 가격이 지지부진하다는 분석이다. 거시적인 관점에서도 수도권 쏠림 현상이 양극화의 원인으로 꼽힌다. 한국은행에 따르면 2015년 이후 지역내총생산 중 수도권의 비중이 비수도권을 넘어섰고, 최근에는 53%까지 확대됐다. 이는 지난 10여년간 수도권과 비수도권의 경제력 격차가 심화했음을 나타낸다. 주택 수요의 핵심인 청년층 인구도 수도권에 몰리면서 비수도권의 주택 수요가 급감했다. 이 같은 상황에서 정부의 주택 경기 부양책으로 전국 공급이 늘어나자 비수도권은 공급 과잉에 시달리게 됐다. 한국은행은 "한국의 주택가격 양극화는 코로나19 팬데믹 회복 국면에서 잠시 주춤했다가 2023년 이후 다시 확대되고 있다"며 "비수도권 광역시의 가격 하락세가 나타나고 있다"고 설명했다. -
주택공급 효과 빨라야 2028년…"서울 집값 잡기에는 역부족" [집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.08 17:23:16정부가 7일 발표한 주택 공급 확대 방안에 대해 시장의 기대에 미치지 못하고 서울을 중심으로 집값 상승이 이어질 것이라는 진단이 나왔다. 부동산 전문가들은 서울을 포함한 수도권 입주 물량이 급감하고 있음에도 단기적 해법이 부족하다고 지적했다. 당장 착공이 이뤄지더라도 공사 기간을 감안하면 빨라야 2028년 입주가 가능한데 그 이전의 공급 해법이 제시되지 않았기 때문이다. 이번 대책의 핵심 내용인 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도의 주택 공급은 한계가 명확한 만큼 민간 주도의 주택 공급 활성화 방안이 마련돼야 한다는 의견도 나왔다. 서울경제신문이 8일 부동산 전문가 5명에게 이번 대책이 서울 부동산 시장에 미칠 영향을 조사한 결과 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 주요 입지를 중심으로 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세했다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “이번 공급 대책은 재건축초과이익환수제·분양가상한제 폐지 등 수도권 주택 공급 확대를 위해 시장에서 기대한 내용을 담고 있지 않다”며 “공급 부족에 대한 시장 수요자의 불안감을 해소하지 못해 서울 집값 상승세가 본격화될 것”이라고 진단했다. 이어 “2028년까지 서울의 입주 물량 급감 우려에도 2030년까지 착공 계획만을 발표했다”며 “착공 후 3~4년 후 입주가 가능한 점을 감안하면 사실상 앞으로 3년간 공급 부족 우려에 대한 답을 내놓지 못한 것”이라고 분석했다. 정부는 이번 대책을 통해 수도권에 2026년부터 2030년까지 135만 가구의 신규 주택을 착공할 계획으로, 연간 기준으로는 27만 가구라고 설명했다. 이를 위해 LH가 공공택지를 민간 시행사에 매각하는 대신 직접 개발사업을 시행하고 도심 유휴부지·국공유지 등을 활용해 주택을 공급하겠다는 계획을 제시했다. 그러나 전문가들은 정부가 제시한 계획이 당장 효과를 거두기 어렵고 계획대로 실행될 가능성이 낮다고 지적했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수도권 부동산 시장 안정을 위해 연간 30만 가구 규모의 공급이 이뤄져야 한다”며 “정부가 제시한 연간 27만 가구는 당장 착공할 수 있는 물량도 아닌 만큼 공급 부족에 대한 불안감을 해소하기에 한계가 있다”고 평가했다. 이어 “최선의 주택 공급 해법은 서울을 중심으로 한 정비사업 활성화”라고 강조했다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “연간 수도권 적정 공급 물량은 25만 가구 수준”이라며 “문제는 LH 주도 공공택지 시행을 통해 공급 예정인 6만 가구를 제외하면 나머지 공급 물량은 공공임대 위주라는 점이 한계”라고 지적했다. 수도권 부동산 시장에서 공공임대 공급으로는 내 집 마련에 대한 수요를 해결할 수 없다는 의견이다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만 2952가구에서 2026년 33% 줄어든 2만 8716가구가 예상된다. 2027년의 경우 올해보다 70% 급감한 8803가구에 그치고 2028년에도 5400여 가구로 감소가 이어질 것으로 전망된다. 수도권 역시 올해 13만 9107가구에서 2026년 11만 1205가구로 20% 감소하고 2027년에는 올해보다 22% 줄어든 10만 8184가구가 예상된다. LH 주도의 공공택지 개발 시행을 통한 주택 공급 방안에 대해서도 우려가 제기된다. 박합수 박합수부동산연구소 대표는 “LH가 공공택지에서 직접 개발사업을 시행하면 이익은 완공될 때나 확보되는데 그 전에 필요한 토지 보상 자금 등 재원 마련이 관건”이라며 “민간 건설사 참여를 위해서는 이익이 보장돼야 하는데 그렇게 하려면 용적률을 1기 신도시처럼 300~350% 수준으로 높여야 한다”고 설명했다. 그러면서 하남 교산, 창릉 등 3기 신도시의 용적률 확대를 통한 공급 확대가 가장 필요한 해법이라고 강조했다. 이번 대책의 도심 공급 확대를 위한 방안인 유휴부지 활용은 그동안 제대로 실행되지 못했던 만큼 사업 추진 과정을 지켜봐야 한다는 지적도 나왔다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “공급 대책 실행 과정에서 걸림돌이 상당할 것”이라며 “과거 문재인 정부 시기에도 도심 유휴부지를 활용한 주택 공급 계획이 있었지만 결과적으로 제대로 실행되지 않았다”고 분석했다. 정부의 이번 공급 대책이 계획대로 실행되는 것이 관건이라는 의견이다. -
엄마찬스·사업자 찬스 다 들여다 본다…국세청·경찰청 포함한 감독기구 설치[9·7 부동산 대책]
부동산 정책·제도 2025.09.08 12:43:00강력한 투기 억제 수단인 토지거래허가구역 지정 권한의 행사권자가 지방자치단체장에서 국토교통부 장관으로 확대된다. 아울러 불법·이상거래 차단을 위해 국토부와 금융위원회·국세청 등이 참여하는 감독 기구가 신설돼 촘촘한 자금 조사 등이 진행된다. 7일 국토부는 주택 공급 확대 방안을 발표하며 이 같은 규제 대책도 함께 발표했다. 정부는 부동산 투기 관리를 보다 철저히 하기 위해 사실상 지자체에 국한됐던 토허구역 지정 권한을 국토부로 확대하기로 했다. 지금까지 국토부는 사업 주체가 국가, 지자체 및 공공기관이고 지가변동률 등이 급격히 상승할 우려가 있는 경우 등의 조건을 충족하는 공공개발사업에 대해서만 토허구역 지정이 가능했다. 이와 관련, 국토부의 한 관계자는 “이상과열이 발생하거나 발생 우려가 있는 경우 과열 확산 전에 선제적 수요관리가 필요하나 지자체에 권한이 있어 대응이 어려웠다”며 “부동산 거래 신고 등에 관한 법률을 개정해 국토부가 토허구역 지정이 가능하도록 개선하겠다”고 설명했다. 이는 올해 2월 서울시에서 발생했던 토허구역 해제와 재지정 사태를 겨낭한 것으로 해석된다. 오세훈 서울시장은 2월 잠실 등의 토허구역을 해제했다 집값이 급등하자 기재부, 국토부 등과 협의를 거쳐 토허구역을 35일 만에 재지정하면서 국토부의 토허구역 지정 권한이 필요하다는 여론이 형성된 바 있다. 아울러 정부는 투기 거래와 편법 자금 조달 차단을 위해 관계부처가 참여하는 부동산 범죄 대응 조직을 새롭게 만들기로 했다. 국토부를 비롯해 금융위·국세청·경찰청·금융감독원 등이 함께하는 조직을 꾸려 부동산 시장 점검의 실효성을 높이겠다는 취지다. 이상경 국토부 제1차관은 “그동안 국토부 단독으로 부동산 시장 교란 행위를 감독하고 조사하기 위해 노력했지만 금융 관련 부분이나 국세청의 지원을 받는 데 한계가 있었다”며 “조직 이름은 아직 정해지지 않았지만 부동산시장관리원과 같은 수준으로 생각하고 경찰 기능을 보완해 부동산 범죄, 기획부동산, 기타 범죄성 행위들에 대해 감독을 강화할 예정”이라고 설명했다. 실거래가 띄우기 방지를 위해 공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙 자료 제출도 의무화한다. 기존에는 별도 증빙 자료 제출 의무가 없어 자전거래와 같은 악용 소지가 존재했는데 이를 차단하겠다는 것이다. 자금조달계획서의 항목도 촘촘해진다. 정부는 허위 조달 방지를 위해 대출 유형을 세분화해 제출하도록 하고 금융기관을 기재하기로 했다. 세무조사도 확대된다. 20억 원 이상의 신고가 거래, 법인 자금 유용 의심 거래 등이 타깃이다. 국토부의 또 다른 관계자는 “취득 자금의 흐름과 원천을 추적해 가족·친인척 등에게 차입금 위장 증여, 법인 자금의 부당 유용 여부 등 세금 탈루 검증을 철저히 할 것”이라고 강조했다. -
수요 억제책은 일단 빠져… 내년 지선 후 더 큰 '한 방' 온다
경제·금융 정책 2025.09.08 08:30:006·27 대책에 이은 9·7 대책에서도 결국 서울 강남 집값을 잡기 위한 보유세 등 세금 규제는 빠지게 됐다. 대신 국세청이 “부동산 관련 탈세행위에 대해서는 가용한 수단을 모두 동원해 끝까지 추적하고 탈루한 세금도 예외 없이 추징하겠다”며 엄포를 내놓았다. 7일 베일을 벗은 이재명 정부의 첫 부동산 공급 대책에는 종합부동산세 공정시장가액 비율 상향이나 공시가격 현실화율 인상 등 세제를 통한 수요 억제책은 모두 담기지 않았다. 6월 대출 규제, 9월 공급 확대 등을 쪼개 순차적으로 내놓는 일종의 ‘살라미 전술’을 펼치고 있는데 세금 규제는 최후의 정책 수단으로서 남겨둔 모습이다. 이재명 대통령이 대선 후보 시절인 5월 서울 강남 유세에서 “세금으로 집값 잡지 않겠다”고 발언한 것도 이번 부동산 정책 패키지를 마련하는 데 일정 부분 영향을 미쳤다는 해석이 나온다. 앞서 김용범 대통령실 정책실장이 지난달 20일 “부동산시장 안전과 주거 복지라는 목표를 위해서라면 수단이 제약돼서는 안된다”며 “‘손발이 묶였다’라고 생각한다면 오산”이라고 밝힌 바 있다. 김 실장은 또 “그렇다고 (세금 정책을) 마구 쓸 리는 없다”고 했다. 이는 칼날이 아닌 칼집을 보여줌으로써 부동산 투기 심리를 억제하는 동시에 향후 부동산세 인상 여지를 열어놓은 발언으로 해석됐다. 다만 내년 6·3 지방선거를 앞두고 서울 강남 등에서 역풍이 불 수 있는 세금 규제는 당장 꺼내기 쉽지 않다는 게 중론이다. 섣불리 종부세 공시가율을 기존 60%에서 80%로 환원하거나 윤석열 정부에서 잠정 중단했던 공시가 현실화 로드맵을 재추진할 경우 이번 지선 최대 승부처인 서울시장 선거에서 여당의 승리를 장담할 수 없기 때문이다. 공시가 현실화율이 90%에 도달하면 서울 용산구 한남더힐, 서초구 아르코리버파크 등 고급 단지의 보유세 부담은 현재보다 50%나 상승하게 된다. 이에 내년 7월 말 8월 초 세제개편 발표때 취득·보유·양도 등 부동산 세제 전반에 대한 재평가를 토대로 이재명의 정부의 종합적인 부동산 세제 방향이 도출될 가능성이 높다. 정부는 이날 직접적인 세금 규제를 꺼내지 않은 만큼 시장을 교란하는 부동산거래 과정의 탈세행위에 대한 엄정 대응 방침을 밝혔다. 임광현 국세청장은 “신고가를 경신하고 있는 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구), 마용성(마포·용산·성동) 등과 같이 시장 불안정성을 확산시키는 지역의 30억 원 이상 초고가 주택 거래 뿐만 아니라 그 외에 자금출처가 의심되는 거래까지 빠짐없이 전수 검증하겠다”고 경고했다. 이어 “대출규제 강화로 자금조달이 어려워진 상황을 틈타 일부 ‘현금부자’들이 자녀에게 취득자금을 편법 지원하는 등 탈세시도도 늘어날 수 있으므로 미성년자, 사회초년생 등 고가 아파트 취득 30대 이하 연소자는 한층 강화된 기준을 적용하겠다”고 덧붙였다 -
더 좁아진 수도권 대출…당국 "DSR 추가 적용할 수도"
경제·금융 은행 2025.09.08 06:30:006·27 대책 시행 직후 3분의 1토막이 났던 가계대출 증가 폭이 다시 확대되자 이재명 정부가 또다시 대출 규제를 꺼냈다. 8일부터 규제지역의 담보인정비율(LTV)이 40%로 강화되고 수도권 지역 내 주택 매매 및 임대업자의 주택담보대출이 전면 금지된다. 1주택자의 전세대출 한도도 평균 6500만 원가량 줄어든다. 전문가들은 최근 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속하면서 정부가 부동산 불안정 시 추가적인 대책을 꺼낼 수 있다는 일종의 경고 차원으로 보고 있다. 금융위원회가 7일 내놓은 ‘대출 수요 추가 관리 방안’을 보면 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역의 LTV가 현행 50%에서 40%로 10%포인트 낮아진다. 비규제지역은 기존 70%가 유지된다. 금융위는 “강남3구와 용산의 12억~15억 원대 주택을 타깃으로 한 규제”라고 설명했다. 이미 주담대 상한 6억 원이 적용되고 있는 만큼 그 바로 아래 주택에 대한 대출 규제를 강화하겠다는 의도다. 금융계의 한 관계자는 “수도권 주담대 한도가 6억 원에 묶여 있고 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 더해져 규제지역의 체감 LTV는 20~30% 수준”이라며 “집값이 더 꿈틀대면 대출 규제를 더 강화하겠다는 의미로 보인다”고 설명했다. 1주택자의 전세대출 한도도 최대 1억 원까지 축소된다. 수도권 기준 1주택자에게 △서울보증보험(SGI) 3억 원 △주택금융공사(HF) 2억 2000만 원 △주택도시보증공사(HUG) 2억 원까지 전세대출이 나왔는데 8일부터 한도가 2억 원으로 통일된다. 보증 3사에서 전세대출을 받은 1주택자의 30%(약 1만 7000명)가 영향권에 들 예정으로 이들의 평균 대출액은 6500만 원 감소할 것으로 전망된다. 특히 1주택 기준은 전국이어서 지방에 주택이 있으면 1주택자로 간주돼 이번 대출 제한을 적용받게 된다. 만약 전세대출 이용자가 만기를 연장할 경우 최초 임대차 계약일이 정책 발표일인 7일보다 앞서면 종전 한도까지 대출을 받을 수 있다. 전세대출 규제는 이제 시작이다. 금융위에 따르면 전세대출 규모는 지난해 말 현재 200조 원 수준이다. 금융위는 “전세대출이 너무 손쉬웠다는 많은 지적이 있는데 정부도 책임에서 자유롭지 않다. 뼈아프다”며 “이번 전세대출 한도 축소는 수도권·규제지역 내 1주택자들에게만 적용되지만 전세대출에 DSR을 적용할 경우 인천의 빌라 전세금 5000만 원을 빌리는 사람에게도 영향을 주게 된다”고 강조했다. 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택 매매 및 임대사업자의 LTV는 0%로 제한된다. 서울 지역에서 사업 목적으로 주택을 매입하는 사업자들에 대한 대출길을 봉쇄한 것이다. 기존에는 마포구 등 서울시 비규제지역에선 60%의 LTV가 적용됐다. 시장에서는 세입자의 전월세 비용 부담을 키울 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 비아파트 매입 수요 감소가 장기적으로 임대주택 공급 위축을 초래할 수 있다는 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다세대주택은 머물렀다가 떠나는 시장으로 사업자에 대한 대출 제한은 향후 임대인의 감소로 이어질 수 있다”고 지적했다. 정부는 규제 목적이 ‘가계대출 우회 수단 차단’에 있다고 설명했다. 등록이 매우 간단한 임대사업자 제도의 빈틈을 악용해 시세차익을 거두려는 일부 층을 제약하는 데 목적이 있는 것으로 충분한 예외 사항을 마련했다는 것이다. 정부는 임대주택 공급 위축, 전월세 인상과 같은 부작용 발생 가능성을 감안해 임차보증금 반환 목적의 대출과 신규 건설된 주택을 담보로 최초 취급하는 대출 등에는 종전 규정을 적용할 계획이다. 은행권에도 경고 메시지가 재차 전달됐다. 정부는 주택 관련 대출을 취급할 때 주택금융신용보증기금에 출연해야 하는 출연 요율을 주담대 금액과 연동시키기로 했다. 평균 주담대 금액 대비 개별 대출액이 큰 경우에는 요율을 인상하고 낮으면 깎아주는 방식이다. 이는 내년 4월부로 시행된다. 추가 규제도 예고했다. 금융위는 “전세대출과 정책 모기지에 대해서도 DSR을 적용해야 된다는 당국의 생각은 확고하다”며 “전세대출 보증 공급 및 보증 비율 축소 등도 시장 상황을 보며 검토하겠다”고 강조했다. -
전세대출 한도 2억으로 제한…당국 "DSR 추가 적용할 수도"
경제·금융 은행 2025.09.07 17:56:326·27 대책 시행 직후 3분의 1토막이 났던 가계대출 증가 폭이 다시 확대되자 이재명 정부가 또다시 대출 규제를 꺼냈다. 8일부터 규제지역의 담보인정비율(LTV)이 40%로 강화되고 수도권 지역 내 주택 매매 및 임대업자의 주택담보대출이 전면 금지된다. 1주택자의 전세대출 한도도 평균 6500만 원가량 줄어든다. 전문가들은 최근 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속하면서 정부가 부동산 불안정 시 추가적인 대책을 꺼낼 수 있다는 일종의 경고 차원으로 보고 있다. 금융위원회가 7일 내놓은 ‘대출 수요 추가 관리 방안’을 보면 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역의 LTV가 현행 50%에서 40%로 10%포인트 낮아진다. 비규제지역은 기존 70%가 유지된다. 금융위는 “강남3구와 용산의 12억~15억 원대 주택을 타깃으로 한 규제”라고 설명했다. 이미 주담대 상한 6억 원이 적용되고 있는 만큼 그 바로 아래 주택에 대한 대출 규제를 강화하겠다는 의도다. 금융계의 한 관계자는 “수도권 주담대 한도가 6억 원에 묶여 있고 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 더해져 규제지역의 체감 LTV는 20~30% 수준”이라며 “집값이 더 꿈틀대면 대출 규제를 더 강화하겠다는 의미로 보인다”고 설명했다. 1주택자의 전세대출 한도도 최대 1억 원까지 축소된다. 수도권 기준 1주택자에게 △서울보증보험(SGI) 3억 원 △주택금융공사(HF) 2억 2000만 원 △주택도시보증공사(HUG) 2억 원까지 전세대출이 나왔는데 8일부터 한도가 2억 원으로 통일된다. 보증 3사에서 전세대출을 받은 1주택자의 30%(약 1만 7000명)가 영향권에 들 예정으로 이들의 평균 대출액은 6500만 원 감소할 것으로 전망된다. 특히 1주택 기준은 전국이어서 지방에 주택이 있으면 1주택자로 간주돼 이번 대출 제한을 적용받게 된다. 만약 전세대출 이용자가 만기를 연장할 경우 최초 임대차 계약일이 정책 발표일인 7일보다 앞서면 종전 한도까지 대출을 받을 수 있다. 전세대출 규제는 이제 시작이다. 금융위에 따르면 전세대출 규모는 지난해 말 현재 200조 원 수준이다. 금융위는 “전세대출이 너무 손쉬웠다는 많은 지적이 있는데 정부도 책임에서 자유롭지 않다. 뼈아프다”며 “이번 전세대출 한도 축소는 수도권·규제지역 내 1주택자들에게만 적용되지만 전세대출에 DSR을 적용할 경우 인천의 빌라 전세금 5000만 원을 빌리는 사람에게도 영향을 주게 된다”고 강조했다. 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택 매매 및 임대사업자의 LTV는 0%로 제한된다. 서울 지역에서 사업 목적으로 주택을 매입하는 사업자들에 대한 대출길을 봉쇄한 것이다. 기존에는 마포구 등 서울시 비규제지역에선 60%의 LTV가 적용됐다. 시장에서는 세입자의 전월세 비용 부담을 키울 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 비아파트 매입 수요 감소가 장기적으로 임대주택 공급 위축을 초래할 수 있다는 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다세대주택은 머물렀다가 떠나는 시장으로 사업자에 대한 대출 제한은 향후 임대인의 감소로 이어질 수 있다”고 지적했다. 정부는 규제 목적이 ‘가계대출 우회 수단 차단’에 있다고 설명했다. 등록이 매우 간단한 임대사업자 제도의 빈틈을 악용해 시세차익을 거두려는 일부 층을 제약하는 데 목적이 있는 것으로 충분한 예외 사항을 마련했다는 것이다. 정부는 임대주택 공급 위축, 전월세 인상과 같은 부작용 발생 가능성을 감안해 임차보증금 반환 목적의 대출과 신규 건설된 주택을 담보로 최초 취급하는 대출 등에는 종전 규정을 적용할 계획이다. 은행권에도 경고 메시지가 재차 전달됐다. 정부는 주택 관련 대출을 취급할 때 주택금융신용보증기금에 출연해야 하는 출연 요율을 주담대 금액과 연동시키기로 했다. 평균 주담대 금액 대비 개별 대출액이 큰 경우에는 요율을 인상하고 낮으면 깎아주는 방식이다. 이는 내년 4월부로 시행된다. 추가 규제도 예고했다. 금융위는 “전세대출과 정책 모기지에 대해서도 DSR을 적용해야 된다는 당국의 생각은 확고하다”며 “전세대출 보증 공급 및 보증 비율 축소 등도 시장 상황을 보며 검토하겠다”고 강조했다. -
'주담대 갈아타기'는 한도없이 허용
경제·금융 은행 2025.09.07 17:55:31금융 당국이 주택담보대출 차주들의 갈아타기를 허용하기로 했다. 6·27 규제 이후 대환대출 이용자 수가 절반 이상 급감하면서 실수요자들의 부담이 커지자 두 달 만에 제도 개선에 나선 것이다. 금융위원회는 7일 정부서울청사에서 기획재정부와 전국은행연합회·저축은행중앙회 및 시중은행들과 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 “생활안정자금 목적 주담대 한도 1억 원 기준이 적용되는 차주의 증액 없는 대환대출은 허용해주는 방향으로 제도를 개선하겠다”고 밝혔다. 생활안정자금 1억 원 규제의 경우 실수요자를 중심으로 “과도한 규제로 이자 부담을 줄일 수 있는 선택지가 사라졌다”는 비판이 제기돼왔다. 현행 규정상 소유권 이전이 3개월이 지난 주택에 대한 담보대출은 생활안정자금으로 분류되는데 정부는 6·27 규제를 통해 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 1억 원까지로 제한한 바 있다. 이 때문에 올 7월 기준 온라인 플랫폼을 통한 주담대 대환대출 이용자 수는 1351명으로 올해 상반기 월평균(2847명)의 절반가량으로 급감했다. 7월 기준 주담대 갈아타기 규모도 지난 상반기 월평균(5560억 원) 대비 절반 수준인 2945억 원까지 쪼그라들었다. 시장에서는 ‘수도권 집값을 잡기 위한 대책이 서민들의 금리 부담을 높이고 있다’는 불만이 커지는 상황이었다. 금융 당국의 이번 제도 개선을 통해 차주들은 기존 대출액 전액을 금리가 더 저렴한 다른 은행으로 갈아탈 수 있게 됐다. 금융위 관계자는 “기존보다 증액되지 않는 대출액 모두 옮겨갈 수 있다”며 “6억 원 이상의 대출액도 제한 없이 갈아탈 수 있는 셈”이라고 설명했다. -
토허구역 지정 권한 국토부로 확대…범부처 부동산범죄 대응 조직 신설 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.07 17:53:40강력한 투기 억제 수단인 토지거래허가구역 지정 권한의 행사권자가 지방자치단체장에서 국토교통부 장관으로 확대된다. 아울러 불법·이상거래 차단을 위해 국토부와 금융위원회·국세청 등이 참여하는 감독 기구가 신설돼 촘촘한 자금 조사 등이 진행된다. 7일 국토부는 주택 공급 확대 방안을 발표하며 이 같은 규제 대책도 함께 발표했다. 정부는 부동산 투기 관리를 보다 철저히 하기 위해 사실상 지자체에 국한됐던 토허구역 지정 권한을 국토부로 확대하기로 했다. 지금까지 국토부는 사업 주체가 국가, 지자체 및 공공기관이고 지가변동률 등이 급격히 상승할 우려가 있는 경우 등의 조건을 충족하는 공공개발사업에 대해서만 토허구역 지정이 가능했다. 이와 관련, 국토부의 한 관계자는 “이상과열이 발생하거나 발생 우려가 있는 경우 과열 확산 전에 선제적 수요관리가 필요하나 지자체에 권한이 있어 대응이 어려웠다”며 “부동산 거래 신고 등에 관한 법률을 개정해 국토부가 토허구역 지정이 가능하도록 개선하겠다”고 설명했다. 이는 올해 2월 서울시에서 발생했던 토허구역 해제와 재지정 사태를 겨낭한 것으로 해석된다. 오세훈 서울시장은 2월 잠실 등의 토허구역을 해제했다 집값이 급등하자 기재부, 국토부 등과 협의를 거쳐 토허구역을 35일 만에 재지정하면서 국토부의 토허구역 지정 권한이 필요하다는 여론이 형성된 바 있다. 아울러 정부는 투기 거래와 편법 자금 조달 차단을 위해 관계부처가 참여하는 부동산 범죄 대응 조직을 새롭게 만들기로 했다. 국토부를 비롯해 금융위·국세청·경찰청·금융감독원 등이 함께하는 조직을 꾸려 부동산 시장 점검의 실효성을 높이겠다는 취지다. 이상경 국토부 제1차관은 “그동안 국토부 단독으로 부동산 시장 교란 행위를 감독하고 조사하기 위해 노력했지만 금융 관련 부분이나 국세청의 지원을 받는 데 한계가 있었다”며 “조직 이름은 아직 정해지지 않았지만 부동산시장관리원과 같은 수준으로 생각하고 경찰 기능을 보완해 부동산 범죄, 기획부동산, 기타 범죄성 행위들에 대해 감독을 강화할 예정”이라고 설명했다. 실거래가 띄우기 방지를 위해 공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙 자료 제출도 의무화한다. 기존에는 별도 증빙 자료 제출 의무가 없어 자전거래와 같은 악용 소지가 존재했는데 이를 차단하겠다는 것이다. 자금조달계획서의 항목도 촘촘해진다. 정부는 허위 조달 방지를 위해 대출 유형을 세분화해 제출하도록 하고 금융기관을 기재하기로 했다. 세무조사도 확대된다. 30억 원 이상의 신고가 거래, 법인 자금 유용 의심 거래 등이 타깃이다. 국토부의 또 다른 관계자는 “취득 자금의 흐름과 원천을 추적해 가족·친인척 등에게 차입금 위장 증여, 법인 자금의 부당 유용 여부 등 세금 탈루 검증을 철저히 할 것”이라고 강조했다. -
[집슐랭]이상경 "규제지역 확대엔 신중"…국토부 문답 [9.7 부동산대책]
부동산 부동산일반 2025.09.07 15:41:48국토교통부 이상경 1차관은 7일 "규제지역 확대에는 신중할 필요가 있다"고 말했다. 이 차관은 이날 정부세종청사에서 브리핑을 열고 "시장 상황을 면밀히 지켜봐야 할 부분"이라면서 이같이 밝혔다. 현재 서울에서는 강남권 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 동시에 묶여 있는데, 이런 규제지역 확대 지정에 대해 유보적인 입장을 보인 것이다. 정부는 이날 수도권 주택 공급 부족을 해소하기 위해 2030년까지 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진하는 등 총 135만가구 공급을 목표로 하는 내용의 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 대책에는 한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하며, 토허구역 지정권을 국토장관으로 확대하는 내용 등도 포함됐다. 다음은 국토부 이 차관 등과의 일문일답과 정부가 Q＆A 형식으로 배포한 자료를 간추린 내용이다. -서울 집값이 여전히 불안한 상황인데, 추후 추가 규제지역 지정 계획은. ▲ (이상경 국토차관) 이번에 토지거래허가구역 지정권자를 국토부 장관도 가능하게 했지만, 시장 상황을 면밀히 지켜봐야 할 부분이다. 이번 공급 대책으로 시장 안정성을 어느 정도 확보했다면 추가 규제지역 확대는 신중할 필요가 있다. -토허구역 지정권자를 국토장관으로 확대하는 방안은 서울시와 협의된 것인가. ▲ (김헌정 주택정책관) 서울시와 사전에 협의했다. -윤석열 정부의 주택 공급 대책은 폐기되는 것인가. ▲ (김헌정 주택정책관) 윤석열 정부에서 270만호에 관한 공급 대책은 인허가 물량으로 돼 있었다. 그러나 이번 대책은 착공 기준의 물량으로 체감을 높였다. 윤석열 정부 당시 270만호 가운데 수도권 공급 물량이 158만호 정도였다. 사실 인허가와 착공은 매우 큰 차이가 있다. 이번에는 135만호의 착공 기준 물량이기 때문에 훨씬 더 시장의 영향이 실질적일 것이다. -LH가 앞으로 공공택지 매각 아예 하지 않는 것인가. 2022년부터 재무 위험 기간으로 지정된 상황인데. ▲ (이상경 국토차관) 기존 택지에서 택지 매각에 들어오는 일정한 수입이 계속 있다. 필요할 경우에는 정부 자금이라든지, 채권 발행을 통해 직접 시행 부분에 대한 이제 부담을 덜어줄 수 있는 여력도 있다고 본다. LH의 직접 시행에 따른 부담은 그렇게 크지 않을 것으로 판단한다. -부동산 범죄에 적극 대응하는 조직 신설을 추진한다고 했는데, 이는 '부동산 감독원'을 신설하는 것인가. ▲ (이상경 국토차관) 신설 조직의 구체적 명칭이나 형태는 현재 결정된 바 없다. 관계 기관 간 논의를 진행하고 있는데, 협의가 마무리되는 대로 공개하겠다. -서울에서 거론되는 여러 부지가 자투리땅인 경우가 많다. 올해 하반기 신규 택지 검토 대상은. ▲ (이상경 국토차관) 신규 택지라는 표현 자체도 조심스럽게 쓰는 부분이 있다. 지난 8·8 대책에서 8만호 중 5만호가 당시 발표됐는데 발표하지 못했던 3만호 정도가 있었다. 그 부분에 대한 이야기지 이번 정부에서 신규로 그 물량이 추가로 한다는 이야기는 아니다. 검토하는 부분도 시장 상황을 봐서 신중하게 바라보고 있다. -6·27 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도가 6억원 규제가 있는 상태인데, 이번 발표에서도 규제지역 주택담보대출비율(LTV) 상한을 40%로 강화하기로 했다. 기존 규제와 어떤 차이이며 어떤 효과가 있는지. ▲ (이상경 국토차관) LTV 규제 강화는 당장 직접적인 효과가 크지는 않을 수 있지만, 향후 만약에 주택 시장이 불안정하게 돼서 규제지역이 확대될 경우에는 LTV 규제가 굉장히 효과가 클 것이다. 향후 주택 가격 불안정으로 규제지역 확대라는 수단이 강구될 경우에 대비하는 조처다. -LH 직접 시행 시 중대형 고품질 아파트 공급이 가능한지. ▲ LH 직접 시행으로 전환되는 물량은 민간 참여 공공주택사업으로 우선 추진해 민간 건설사의 창의성과 기술력을 활용할 방침이다. 기존에 LH가 공공주택지구에서 공급하지 않던 85㎡ 초과 대형 면적의 주택도 직접 공급함으로써 국민의 다양한 주거 선호를 충족하도록 할 예정이다. -기존 방식과 이번 대책의 노후 청사 재정비 복합개발의 차이점은. ▲ 현행 체계에서는 사업 추진이 국공유 재산 소유기관 의사에만 의존하는 구조로, 신규사업 발굴 및 원활한 사업 추진이 어렵다. 또 해당 지역의 공공주택 공급 필요성, 노후 청사 재정비나 도시 기능 강화 필요성 등이 종합적으로 고려되지 않는다. 특별법 제정을 통해 범부처 추진 체계 마련, 사업절차 간소화, 재정 지원 등의 근거가 마련되면 체계적이고 안정적인 사업 추진이 가능할 것으로 기대된다. - 최근 기재부가 국유지 복합개발을 통한 공공주택 '3.5만호+알파' 공급을 발표했다. 이번 대책과의 차별점은. ▲ 기재부에서 제시한 3.5만호는 전국의 국유재산을 활용해 청년, 고령층 등에게 공공주택을 공급하겠다는 장기 목표다. 반면 이번 공급대책에서 국토부는 국·공유재산, 공공기관 자산 등을 적극 활용해 2030년까지 수도권에 공공주택 2.8만호를 착공하겠다는 단기 목표를 제시한 것이다. -
[집슐랭]주택공급 민간→공공 역할 강화…수도권 연 11만호 순증 기대[9·7 부동산대책]
부동산 부동산일반 2025.09.07 15:39:07이재명 정부의 첫 주택공급대책인 9·7대책의 핵심은 공공의 역할 강화다. LH는 공공택지 매각을 중단하는 대신 자체 시행으로 전환하고, 노후 공공시설과 유휴부지, 영구 공공임대 재건축 등을 통한 공급을 해법으로 제시했다. 이를 통해 오는 2030년까지 5년간 매년 수도권에 27만가구, 총 135만가구의 주택을 새로 공급한다. 공급 목표치도 종전 '인허가'에서 '착공'으로 바꿨다. 그러나 신도시 등 영향력 있는 공급 확대 방안을 제외한 공공 위주의 공급 정책이 제대로 시장에서 작동할지 여부는 과제로 남았다. 수도권 연평균 9만가구 공급 부족…인허가→착공으로 목표 개선 이재명 정부 첫 주택공급대책은 공공이 중심이 돼 수도권의 물량을 확대하는 것에 방점이 찍혀 있다. 전세사기 등의 여파로 2022년부터 연립·다세대 등 비아파트 공급 기반이 흔들리고, 분양시장 위축으로 LH의 공공택지내 주택 공급도 감소하면서 전체적인 주택 공급이 심각한 상황이기 때문이다. 민간 건설사들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 지방 미분양 증가 등으로 신규 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 이 때문에 주택 착공 물량은 올해 들어서도 뚜렷한 개선 기미를 보이지 않고 있다. 정부 추산 입주 물량은 서울이 올해 4만8천호에서 내년에는 2만9천호로 감소하고, 수도권 전체로는 올해 16만1천호에서 내년에는 11만2천호로 줄면서 각각 10년 평균(3만8천호, 17만9천호)에 크게 못 미칠 것으로 예상됐다. 정부가 수도권 주택 착공 장기 평균과 장기주거종합계획 등을 고려할 때 필요한 수도권 연평균 공급 물량은 25만호가 적정하지만 과거 3년 간의 추세(연평균 15만8천호)가 지속될 경우 연간 9만2천가구가 부족한 상황이다. 정부는 이번 대책에서 주택 공급 목표치를 기존 '인허가'에서 '착공' 기준으로 전환했다. 주택공급 물량은 인허가를 받아놓고 착공을 하지 않아 실제 주택이 공급되지 않는 '허수' 논란이 있었는데 실제 착공 기준으로 목표치를 변경해 실현 가능성을 높이겠다는 것이다. 국토부 이상경 1차관은 "(인허가와 달리) 착공은 3∼6개월 내에 분양으로 이어져 체감도가 높고 착공되고 나면 부분 준공되는 만큼 목표치의 신뢰성을 높여줄 것으로 기대한다"고 말했다. 이에 따라 윤석열 정부의 공급 목표치(2022∼2027년)인 전국 기준 '270만+α(알파)'는 사실상 폐기됐다. 대신 수도권에서 2030년까지 5년간 135만호를 '착공'한다는 새로운 목표를 제시했다. 미분양이 많고 장기간 집값이 하락하고 있는 지방은 공급 확대보다는 수요 확대를 통한 미분양 해소 등으로 수도권과 공급 정책을 이원화한다. 공공이 총대 메고 수도권 공급 확대…연 11만2천호 순증 기대 정부는 이번 9·7대책을 통해 수도권에 연평균 11만2천호의 주택공급이 추가로 늘어날 것으로 기대했다. 핵심은 그간 민간에 의존하던 주택 공급을 공공이 나서 공공의 역할을 강화한 것이다. 이재명 대통령이 지시한 한국토지주택공사(LH)의 택지 분양 중단과 직접 시행 확대가 대표적이다. 정부는 앞으로 공공주택법이나 택지개발촉진법 등에 따라 토지 수용 등을 통해 조성한 수도권 공공택지내 주택용지를 민간에 분양하지 않고 LH 직접 시행으로 전환한다. 민간이 택지 분양을 받고도 부동산 호황기에는 즉각 분양에 나서지만 불황기에는 땅만 보유하고 주택 분양을 하지 않아 공급 불안을 유발하는 만큼 LH 직접 시행으로 전환해 주택을 안정적으로 공급하겠다는 것이다. 정부는 민간에 매각해온 공공택지를 도급형 민간참여사업으로 바꾸면서 2030년까지 수도권에 연간 5만3천호의 공공주택 착공이 가능할 것으로 예상했다. 종전에는 연평균 2만호에 그치던 물량이 7만4천호로 증가해 5만4천가구의 순증 효과가 있다는 것이다. 정부가 예상하는 연간 순증 물량(11만2천호)의 절반에 가까운 수치다. 여기에 도심 노후 공공임대주택 전면 재건축과 노후 공공청사 복합개발 의무화 등으로 연평균 3만8천호(3만5천→7만3천호)의 공급 증가 효과를 기대한다. 서울 강남 수서·강서 가양동 등 주요 입지에 위치한 30년 이상 장기임대주택은 1989년 주택 200만호 공급과 더불어 본격적으로 건축이 시작돼 향후 10년간 재건축 연한인 준공 30년이 되는 단지가 16만9천호로 늘어날 전망이다. 그동안 영구임대 주거환경 개선이 대수선 위주였다면 앞으로는 전면 고밀도 재건축으로 방향을 선회한 것이어서 눈길을 끈다. 정부는 이와 함께 도심 도봉구 성대야구장 등 도심 유휴부지 개발로 연간 7천호(1천호→8천호), 정비사업 등 민간 공급여건 개선으로 연 1만3천호(3만1천→4만4천호)이 물량이 순증할 것으로 예상했다. LH가 추진하는 신축 매입임대는 14만호 가운데 7만호를 2년 내 조기에 착공한다. 정부는 이번 공급 대책에서 목표치를 착공으로 바꾸면서 실행 대책을 함께 제시했다는 점을 강조했다. 그러면서 과거 공급대책의 핵심인 신도시와 같은 대규모 공급은 지양했다. 현재 보상·인허가 등의 문제로 공급 차질이 발생하고 있는 3기 신도시 공급도 제대로 되지 않는데 추가 신도시 지정은 바람직하지 않고, 향후 인구감소 등의 거시적 측면도 고려했다는 판단이다. 공급대책만으로는 부족…규제지역 LTV 강화·토허구역 정부가 지정 정부는 이번 공급 대책과 함께 추가 수요 대책을 내놨다. 준공까지 시간이 소요되는 공급대책만으로 집값 잡기에 한계가 있다고 본 것이다. 당장 8일부터 강남 등 규제지역내 주택담보대출비율(LTV)을 종전 50%에서 40%로 강화하고, 주택매매·임대사업자 대출을 중단된다. 동일 시·도 내에서는 지자체장이 보유한 토지거래허가구역 지정 권한은 법 개정을 통해 국토부로 확대한다. 시장이 과열되고 투기 우려가 있는 곳은 지자체장이 지정할 때까지 기다리지 않고 정부가 직접 토허구역을 지정한다는 방침이다. 토허구역으로 지정되면 지자체장의 거래 허가를 받아야 하고 2년 실입주가 전제됨에 따라 전세를 낀 갭투자가 금지된다. 국토부와 금융위·국세청 등 관계 부처가 참여하는 부동산 범죄 대응 조직도 신설해 부동산 시장 관리 감독 기능도 강화한다. 그러나 이러한 조처는 당장은 예방책에 가깝다. 정부가 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하면서 대출액이 감소한 데다 당장 정부가 토허구역 확대나 규제지역 확대에는 신중한 입장을 보이고 있어서다. 현재 서울의 규제지역과 토지거래허가구역은 강남3구와 용산구 위주로 집중되면서 규제가 없는 성동구와 마포구 등지로 풍선효과가 나타나 이들 지역의 아파트값 상승폭이 커지고 있다. 이번 대책에서 관심이 쏠린 세제 대책은 제외됐다. 이는 올해 공시가격 현실화율 조정과 보유세 공정시정가액비율 등을 통해 윤곽이 드러날 것으로 예상된다. 전문가들은 이번 공급 대책이 성공하려면 LH 공공주택 민간참여 사업에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지, 공공의 이익이 전제된 정비사업이 얼마나 활성화될 지 등이 관건이라고 본다. 공공택지에 분양되는 민간 아파트가 사라짐에 따라 민간 아파트를 기다렸던 청약 대기자들이 반발도 대비해야 한다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "정부의 공급대책이 공공 중심인데 각종 인허가 절차에서 속도를 내기 위해 서울시 등 지방자치단체와 유기적 협력이 필요할 것으로 보인다"며 "이재명 정부의 초기 공급 대책인 만큼 시간을 갖고 실행 가능성을 지켜봐야 한다"고 말했다. -
2030년까지 수도권에 매년 27만가구 신규주택 착공
부동산 부동산일반 2025.09.07 15:34:49정부가 수도권 주택 공급 부족을 해소하고자 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진한다. 총 135만가구 공급이 목표다. 한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식으로 공급 속도를 늘리고, 수요자들이 선호하는 도심 공급 확대를 위해 노후시설과 유휴부지 등을 최대한 활용한다. 앞서 발표된 6·27 대출규제 이후에도 투기 수요 유입이 이어지지 않도록 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 일부 강화하고 토지거래허가구역 지정권을 확대하는 등 수요 관리도 병행한다. 정부는 7일 부동산관계장관회의를 거쳐 이같은 내용의 주택공급 확대 방안을 발표했다. 수도권 공급의 주요 수단인 공공택지는 LH가 직접 시행하는 방향으로 전면 전환한다. LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않고 직접 주택 공급을 시행해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리면서 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 탈바꿈한다. 또 LH가 소유한 상업·공공용지 등 비주택용지 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 '공공택지 재구조화' 제도를 도입해 장기 미사용·과다계획 토지 용도를 전환해 추가 공급물량을 확보한다. 수도권 공공택지 사업 속도를 높여 공급을 조기 달성하는 방안도 추진한다. 서울 서초구 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구를 대상으로 인허가 절차를 간소화해 기존 지구는 6개월 이상, 신규 지구는 1년6개월 이상 사업 기간을 단축한다. 지구 지정 이후 보상에 착수하는 지구는 조사·협의 기간 단축을 통해 1년 이상 사업을 조기화하고, 인허가와 보상 마무리 단계인 지구는 부지 확보와 조성 기간을 6개월 이상 줄인다. 아울러 서울 서리풀지구, 경기도 과천 과천지구 등 서울 남부권 신규 공공택지는 2029년 착공 등 계획을 차질 없이 추진하고, 중장기 안정적 공급 기반을 확보하고자 올 하반기까지 3만가구 규모의 수도권 신규 공공택지를 검토한다. 정부는 LH 직접 시행 전환 등 수도권 공공택지 주택공급 확대책을 통해 2030년까지 애초 계획보다 12만1천가구 많은 37만가구를 착공할 수 있을 것으로 전망했다. 수요자들의 선호도가 높은 도심 내 노후시설과 유휴부지 등을 활용한 주택 공급에도 주력한다. 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과 노후 영구임대 등 공공임대주택을 전면 재건축해 2030년까지 수도권에서 2만3천가구를, 노후 공공청사와 국유지 재정비 등으로 2만8천가구를 각각 착공한다. 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 통한 공급 확대책도 내놓았다. 수도권 등 지방자치단체 제안·공모로 신규 후보지를 발굴하고, 역세권 용적률 1.4배 완화 규정을 확대하는 등 공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 수도권에 5만가구를 착공한다. 애초 공모 방식으로 선정한 1기 신도시 선도지구에 주민제안 방식을 전면 도입하고, 물량 확대와 사업 절차 개선, 상가 쪼개기를 통한 투기행위 방지 등을 통해 6만3천가구를 착공한다는 계획도 제시했다. 민간 부문의 원활한 주택 공급을 유도하고자 주택 건설사업에서 통합 심의를 통해 인허가 기간을 단축하고, 건설사업에 부담이 되는 기반시설 기부채납 부담률의 상한선도 규정한다. 단기간 주택 공급 효과를 내고자 오피스텔, 도시형 생활주택 등 신축 매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진하고, 공실 상가와 업무시설 등을 활용한 비아파트 공급도 추진한다. 정부는 이번 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구, 5년간 총 135만가구 규모의 신규 주택 착공이 가능할 것으로 보고 있다. 부동산 시장 투명성을 높이고자 시장 감독기능을 강화하고 불법·이상거래나 편법 자금 조달을 차단할 기반도 마련한다. 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등 관계기관이 참여해 부동산 범죄를 조사·수사하는 조직 신설을 추진하고, 고개 주택 신고가 거래나 법인자금 유용 의심 거래 등은 자금 흐름과 원천을 추적해 세금 탈루 여부 등을 철저히 검증한다. 향후 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 부동산 시장이 또다시 과열되는 일을 막고자 대출 관리를 강화하고 토허구역 지정 권한을 확대하는 등 추가적인 수요 관리대책도 마련했다. 이달 8일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자·처분조건부 1주택자의 LTV 상한은 종전 50%에서 40%로 강화되고, 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자들에 대한 주택담보대출은 0%로 완전히 막힌다. 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구다. 아울러 기존에는 동일 시·도 내에서 집값 이상과열 현상이 발생하거나 발생 우려가 있을 때도 국토부 장관의 토허구역 지정 권한이 공공개발사업에만 한정됐으나 관련 법령 개정을 거쳐 국토부 장관이 동일 시·도 내에서 토허구역을 지정할 수 있도록 권한을 정비할 계획이다. 김윤덕 국토부 장관은 이날 부동산관계장관회의에서 "범정부 역량을 결집해 실천 가능성이 큰 과제들로 대책을 수립한 만큼 후속조치도 속도감 있게 추진하겠다"며 "국민이 필요로 하는 곳에 내 집 마련 기회를 확대하고 국민이 살고 싶은 곳에 양질 주택을 충분히 공급하는 데 모든 역량을 쏟겠다"고 강조했다. -
2030년까지 수도권 연 27만호 신규주택 착공
부동산 정책·제도 2025.09.07 15:09:04정부가 수도권 주택 공급 부족을 해소하고자 2030년까지 총 135만가구 공급을 목표로 수도권에서 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진한다. 한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식으로 공급 속도를 늘리고, 노후시설과 유휴부지 등을 최대한 활용해 수요자들이 선호하는 도심 공급을 확대한다. 앞서 발표된 6·27 대출규제 이후에도 투기 수요 유입이 이어지지 않도록 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 일부 강화하고 토지거래허가구역 지정권을 확대하는 등 수요 관리도 함께 시행한다. 정부는 7일 부동산관계장관회의를 통해 이 같은 내용의 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 수도권 공급의 주요 수단인 공공택지는 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 주택을 공급하는 방식으로 전환한다. 앞으로 LH가 조성한 주택용지는 전량 직접 공급해 속도를 높이고 물량을 확대하며, 개발이익은 공공이 환수하는 체계로 바꾼다. 또 LH가 보유한 상업·공공용지 등 비주택용지를 정기적으로 심의해 장기 미사용·과다계획 토지를 다른 용도로 전환하는 ‘공공택지 재구조화’ 제도를 새로 도입해 추가 공급 물량을 마련한다. 공급을 조기 달성하기 위해 수도권 공공택지 사업 속도를 높이는 방안도 시행한다. 서울 서초구 서리풀지구처럼 지구 지정이나 계획 수립 단계인 곳은 인허가 기간을 줄여 기존 지구는 6개월 이상, 신규 지구는 1년6개월 이상 단축한다. 지구 지정 이후 보상이 진행되는 곳은 조사와 협의 기간을 줄여 1년 이상 사업을 앞당기고, 인허가와 보상 마무리 단계의 지구는 부지 확보와 조성 기간을 6개월 이상 단축한다. 아울러 서울 서리풀지구, 경기 과천지구 등 서울 남부권 신규 공공택지는 2029년 착공을 목표로 차질 없이 추진하며, 올 하반기까지 3만가구 규모의 신규 공공택지를 추가 검토해 중장기 안정적 공급 기반을 확보할 예정이다. 정부는 이 같은 조치로 2030년까지 당초 계획보다 12만1000가구 늘어난 37만가구 착공이 가능할 것으로 예상했다. 수요가 높은 도심 내 노후 시설과 유휴부지를 활용한 주택 공급도 강화한다. 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 된 노후 영구임대주택을 전면 재건축해 2030년까지 수도권에서 2만3000가구를, 노후 공공청사와 국유지를 재정비해 2만8000가구를 각각 착공할 계획이다. 재개발·재건축 등 정비사업 활성화도 포함됐다. 지방자치단체 제안이나 공모를 통해 신규 후보지를 발굴하고, 역세권 용적률 1.4배 완화 규정을 확대하는 등 공공 도심복합사업 제도를 개선해 2030년까지 수도권에서 5만가구를 착공할 방침이다. 원래의 공모 방식으로 선정된 1기 신도시 선도지구에는 주민제안 방식을 도입한다. 이를 통해 물량을 늘리고 사업 절차를 간소화하며, 상가 쪼개기 같은 투기행위를 막아 6만3000가구를 착공하는 계획을 제시했다. 민간 부문 공급도 원활히 하기 위해 주택 건설사업에 통합 심의를 적용해 인허가 기간을 줄이고, 기반시설 기부채납 부담률의 상한선을 정해 건설 부담을 완화한다. 단기간 공급 확대를 위해 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 신축 매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진한다. 또 공실 상가와 업무시설을 활용한 비아파트 주택 공급도 추진한다. 정부는 이번 대책으로 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구, 향후 5년간 총 135만가구 규모의 신규 주택 착공이 가능할 것으로 내다봤다. 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 시장 감독 기능도 강화한다. 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등 관계기관이 참여하는 부동산 범죄 전담 조직을 신설하고, 신고가 거래나 법인자금 유용 의심 거래에 대해서는 자금 흐름을 추적해 세금 탈루 여부까지 철저히 확인한다. 수요 과열을 막기 위한 추가 대책도 시행된다. 오는 8일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV 상한을 50%에서 40%로 낮추고, 수도권과 규제지역 내 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출은 전면 금지된다. 현재 규제지역은 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구다. 또한 기존에는 동일 시·도 내 집값 이상과열 현상이 발생하거나 우려가 있어도 국토부 장관이 토지거래허가구역을 지정할 수 있는 권한이 공공개발사업에만 국한됐으나, 앞으로는 법령 개정을 통해 동일 시·도 내 전반적인 토허구역 지정이 가능하도록 권한을 확대할 계획이다. 김윤덕 국토부 장관은 "범정부 역량을 결집해 실천 가능성이 큰 과제들로 대책을 수립한 만큼 후속조치도 속도감 있게 추진하겠다"며 "국민이 필요로 하는 곳에 내 집 마련 기회를 확대하고 국민이 살고 싶은 곳에 양질 주택을 충분히 공급하는 데 모든 역량을 쏟겠다"고 말했다.
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