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공시가 폭탄 난리인데…국토부 "내년에 급등 땐 세제 보완"
부동산 정책·제도 2021.04.01 17:38:58폭등한 공동주택 공시가격과 관련, 국토교통부가 세금 부담 감면을 위한 방안 마련에 나서겠다는 입장을 밝혔다. 윤성원(사진) 국토부 1차관은 모 방송에 출연해 “내년에도 공시가격이 많이 올라 1가구 1주택 재산세 감면 혜택을 볼 수 없는 가구가 많아지면 세제 보완책을 마련할 것”이라고 말했다. 정부는 공시가격 인상과 발맞춰 서민의 재산세 부담을 덜어주기 위해 공시가격 6억 원 이하 주택은 1가구 1주택의 경우 재산세를 감면하도록 제도 개선을 한 바 있다. 하지만 공시가격이 계속 오르면 감면 혜택을 보는 6억 원 이하 가구가 줄어들 수밖에 없다. 그는 “공시가격 6억 원 이하인 아파트가 전체의 92%로 이분들은 크게 세 부담이 없다”며 “내년에는 공시가 6억 원을 넘어서는 주택이 얼마나 있는지 본 다음 세금 부담을 어떻게 감면해줄지 고민해봐야 할 것 같다”고 말했다. 이어 “올해 집값이 오른 만큼 이 정도 세 부담은 해야 한다는 입장이 있는 반면에 집이 한 채밖에 없는데 왜 이렇게 세금이 올라가냐고 하는 비판도 나오고 있다”고 덧붙였다. 한편 윤 차관은 지난달 31일 발표한 2·4 대책 후보지 선정과 관련해 “(서울) 4개 구의 21곳을 뽑았다. 이쪽에서 2만 5,000가구, 판교신도시 정도의 물량이 나올 것”이라며 “2023~2024년 정도 되면 분양에 들어갈 수 있을 것으로 본다”고 설명했다. 주민 동의를 거치지 않았다는 지적과 관련해서는 “이들 지역은 그동안 몇십 년 동안 민간에 일임한 결과 낙후화돼서 개발이 안 된 지역”이라며 “차근차근 이 사업의 효과를 설명한다면 주민 동의를 받는 데는 큰 무리가 없을 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 거래 분석에 대해서는 “금융분석원에 준해 최소한도로 정보를 볼 것이며 수사 권한은 주지 않기로 했다”고 설명했다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com -
청년 민심 붙잡으려는 부동산 정책에…“정부·여당 불신 증폭”
정치 국회·정당·정책 2021.03.31 18:22:04이낙연 더불어민주당 공동 상임선대위원장이 31일 청년층을 겨냥해 ‘50년 만기 모기지 대출 국가보증제’ 도입을 제안한 것을 두고 정치권과 금융계에서는 현실성 없는 졸속 정책이라는 비판이 이어지고 있다. 이 같은 여당의 최근 행보는 대출을 조여온 정부의 노선과 달라 기존 정책과 혼선을 빚을 수 있다는 목소리도 나온다. 과거 이 위원장이 ‘1주택자 종합부동산세 완화’를 내세웠다가 현실화하지 못했다는 점에서 이번 대책도 공염불에 그치는 것 아니냐는 우려도 제기된다. 전문가들은 우리나라의 주택 구입 문화를 고려하면 이번 대책은 시장성이 낮다고 지적한다. 젊은 나이에 집을 사는 인구가 많은 미국 등과 달리 우리나라에서는 청년층이 주택을 구입하는 경우가 많지 않다는 것이다. 박창균 자본시장연구원 선임연구위원은 “40대 전후에 집을 살 수 있도록 하는 모델을 제시하는 것이 국가의 역할인데 사회 초년생에게 빚을 내 집을 사라는 정책이 맞는지 의문”이라고 말했다. 이번 대책이 정책으로 시행되더라도 실제 청년층의 수요는 많지 않을 것이라는 관측도 제기된다. 30세에 노동 시장에 진입해 주택을 구입하더라도 은퇴 후 80세까지 원리금을 갚아야 하기 때문이다. 아직 모기지 대출, 청년·신혼세대 안심대출, 1인 가구용 소형 주택 확대 등을 위한 구체적인 방안은 나오지 않았지만 별도의 재원이 필요할 것이라는 점도 우려의 요소 중 하나다. 여당이 내놓는 부동산 대책에 금융당국은 곤혹스러워하는 분위기다. 일각에서는 여당발(發) 시장 혼선을 걱정하는 목소리도 나온다. 금융위원회는 4월 중 비주택 담보대출까지 금융 규제를 강화하되 장기 무주택자나 청년층의 경우 주택담보대출비율(LTV)을 10%포인트 상향조정하는 등 규제를 완화하는 내용의 가계부채 관리 방안을 내놓을 예정이다. 하지만 여당에서는 금융당국과의 협의 없이 7년 이상 장기 거주 1주택자에게도 LTV와 총부채상환(DTI) 비율을 상향하는 방안까지 거론하는 상황이다. 금융당국은 여당에 밀려 ‘대출규제 완화’라는 잘못된 신호를 줄 경우 주택 시장 안정화 기조가 흔들릴 것을 우려하고 있다. 이미 위험 수위에 도달한 가계대출 규모가 더 늘어날 수 있다고도 보고 있다. 은성수 금융위원장은 전날 “가계부채를 줄이는 것은 부동산 안정 효과가 있지만 청년들에게 기회를 주는 것은 부동산 시장에 상반된 시그널을 줄 수 있다”고 말한 바 있다. 이번 제안에 현실성이 없어 정부·여당에 대한 신뢰도가 떨어질 가능성이 크다는 목소리도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재의 부동산·금융계 상황과 집값이 오르는 이유를 제대로 파악하지 않고 낸 대책”이라며 “현실성이 없어 정책으로 입안되기 쉽지 않다”고 비판했다. “벼룩 잡으려다 초가삼간 태운다고, 오히려 역효과를 불러일으킬 수 있다”고 말했다. 이어 권 교수는 “이 위원장이 오늘(31일) 말한 것은 당론을 떠나 차기 대선 후보로서의 자기 생각이라고 봐야 한다”고 덧붙였다. 김형준 명지대 인문교양학부 교수도 이 위원장의 이날 발언을 두고 “유권자의 혼란을 더욱 가중시키고 정부에 대한 불신을 증폭시킬 수 있다”고 지적했다. 앞서 이 위원장은 지난해 4·15 총선을 앞두고도 1주택자의 종부세 부담을 완화하겠다는 공약을 내놨지만 실행에 옮기지 못했다. /이희조 기자 love@@sedaily.com, 김상훈 기자 ksh25th@@sedaily.com, 김인엽 기자 inside@@sedaily.com -
LH로 신뢰 바닥인데…신길 등 21곳 공공개발
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.03.31 18:03:15공공이 주도하는 추가 주택공급 대책이 또 발표됐다. 한국토지주택공사(LH) 사태로 공공에 대한 시장의 신뢰가 흔들리고 있지만 정부는 공공 주도 개발을 강행하겠다는 입장이다. 시장에는 실제 개발 가능성을 가늠하지 못한 공급 후보지를 잇따라 발표하는 데 대한 피로감을 호소하는 목소리마저 나온다. 31일 정부는 지난달 내놓은 ‘3080+주택공급 방안(2·4 대책)’의 후속 조치로 서울 4개 자치구에서 21곳의 '도심공공주택 복합사업' 1차 후보지를 발표했다. 도심공공주택 복합사업은 역세권, 준공업, 저층 노후 주거지를 대상으로 한다. 자치구별로 보면 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포구 4곳, 은평구 9곳으로 모두 합치면 2만 5,000가구 공급이 가능한 규모다. 국토부에 따르면 이번 선정 지역은 지자체가 제안한 후보지 등 341곳 중 공공이 시행 주체가 되는 ‘도심공공주택 복합사업’에 대해 우선 접수한 지역을 중심으로 결정한 결과다. 정부는 이날 발표를 시작으로 오는 7월까지 2·4 대책 추가 후보지를 매달 내놓을 계획이다. 이날 발표된 지역은 사업 확정 단계 이전의 예정 단계에도 미치지 못하는 말 그대로 '후보지역'이다. 후보지역이 예정지구가 되려면 10%의 동의가 필요하다. 예정지구가 된 후 다시 토지주 3분의 2의 동의를 받아야 사업지구로 확정된다. 아울러 지난 2월 4일 이후 해당 지역의 부동산을 매입할 경우 현금청산 대상이 된다. 부동산 시장에서는 정부가 앞으로의 불확실성에도 불구하고 공공주도 주택공급 정책을 밀어붙인다는 지적이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "후보지 선정이야 언제든 발표할 수 있다"며 "공급하겠다는 의지 자체를 평가하는 것이 아니기 때문에 실제 공급이라는 결실을 보는 데 집중해야 할 것"이라고 지적했다. 윤성원 국토부 차관은 "우리 주택 시장은 수급 양 측면에서 중요한 전환기를 맞고 있다"며 "주택 시장이 조기에 확고한 안정세로 전환될 수 있도록 더욱 빠른 속도로 공급대책을 추진해나가겠다"고 말했다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com, 진동영 기자 jin@@sedaily.com -
7월까지 후보지 매달 발표…시장혼란 아랑곳 않는 정부
부동산 정책·제도 2021.03.31 17:54:33정부는 31일 ‘2·4 대책’ 선도사업 후보지 21곳을 시작으로 오는 7월까지 매주 공급 후보지를 발표한다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH) 사태가 공공의 불신으로 번지가 이를 진화하기 위한 것으로 보인다. 정부의 급가속에 시장에서는 혼란스럽다는 반응조차 나오고 있다. 국토교통부는 이날 2·4 대책 선도사업 1차 후보지 21곳을 시작으로 지자체와의 협의 상황에 따라 4~5차례의 추가 후보지 발표를 진행할 예정이다. 우선 4월과 5월에도 각각 서울에서 추가 후보지를 공개한다. 오는 6월 중에는 경기도·인천과 지방 5대 광역시의 후보지 선정 결과도 발표한다. 이외에 정부는 5월 중 도심공공주택 복합사업 중 지자체 추천이 아닌 민간제안 통합공모를 실시할 방침이다. 그 결과를 7월 중 발표한다는 계획이다. 해당 로드맵은 2·4 대책 가운데 도심공공주택 복합사업 부문에 대한 것이다. 이와 별개로 2·4 대책의 또다른 축인 공공직접시행 정비사업이나 소규모 사업은 추후 별도 검토한다. 정부의 이 같은 띄엄띄엄 공급 대책 발표에 대해 시장은 혼란스럽다는 반응이다. 전문가들도 비판의 목소리를 내고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지금 부동산 시장은 LH 임직원들의 투기 논란 등으로 불거진 공공 부문의 신뢰성 문제를 회복해야 하는 상황”이라며 “이를 위해서는 국민들이 이해하지 못하는 것을 이것저것 발표하기보다 사업 추진이 어느 정도 진행되면서 실현 가능한 후보지를 발표하는 것이 더 중요하다”고 지적했다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com -
"공공개발땐 수익률 30%P ↑… 토지주 유인책 꺼낸 국토부
Signal S-money 2021.03.31 17:54:02정부가 도심공공주택 복합개발사업에 참여하면 민간 재개발을 진행하는 것보다 수익률이 30%포인트 가까이 높아진다고 주장했다. 공공 주도 개발에 대한 토지주의 동의를 받기 위해 인센티브를 대거 부여하겠다는 의지를 보였지만 이 같은 제안에 집주인들이 얼마나 응할지는 의문인 상황이다. 국토교통부는 31일 후보지를 발표하면서 실제로 사업이 성공적으로 이뤄졌을 경우 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다. 앞서 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반적인 민간 개발사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔고 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구 지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 주겠다고 공언했다. 그렇다면 어떻게 30%포인트나 높은 수익률이 나오는 것일까. 우선 국토부는 후보지에서 1~2단계의 용도지역 상향(종 상향) 지원을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발사업보다는 111%포인트 높아진다고 밝혔다. 현재 후보지의 평균 용적률은 142%이고 민간 재개발을 하면 269%까지 올라가지만 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 것이다. 도심공공주택 복합개발사업은 국토계획법 법정 상한의 140%까지 용적률을 얻을 수 있도록 해준다. 이렇게 되면 역세권 준주거지역의 경우 용적률이 700%까지 올라갈 수 있다. 증가한 용적률에 따라 기반시설을 기부채납하는 비율은 15%로 묶였다. 이에 따라 사업을 통해 공급되는 주택 수는 평균 854가구에서 1,195가구로 1.4배 늘어난다. 이 같은 일반 분양 물량 증가 등에 따른 사업성 개선을 통해 토지주에게 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준 낮아질 것으로 분석됐다. 기존 민간 재개발사업의 시세 대비 평균 조합원 분양가(75.1%)보다도 12.2%포인트 낮아지는 셈이다. 토지주 수익률은 ‘시세차익(시세-분양가)/종전 자산가액’의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나온다는 설명이다. 다만 토지주들이 이 같은 인센티브에 응할지는 의문이다. 우선 광명·시흥지구 투기 사태로 국민들의 불신이 깊어진 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주체가 사업을 주도한다는 점에서 토지주들의 반발이 있을 수 있다. 이번 사업은 LH나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 진행한 뒤 주택 등으로 정산하는 방식으로 진행된다. 또한 공급되는 주택의 20~30%는 공공자가주택 또는 공공임대로 공급해야 하는 점도 토지주들이 반대하는 요소 중 하나다. /권혁준 기자 awlkwon@@sedaily.com -
뉴타운 해제·준공업 지역에 손길…'판교급 물량' 장밋빛 약속
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.03.31 17:52:4531일 정부가 발표한 서울 4개 자치구, 21곳의 2·4 대책 선도사업 후보지역들은 그동안 각 자치구 차원에서 개발을 원했던 곳이다. 실제 주민 동의율을 얻는 단계까지 이를 수만 있다면 양질의 입지를 갖춘 주택 공급지가 될 수 있다는 평가가 나온다. 그동안 ‘수요가 있는 곳에 공급을 해야 한다’는 시장의 요구에 어느 정도 부합하는 입지가 상당수 들어 있다는 것이 시장의 평가다. 국토교통부는 2·4 대책에 포함된 도심공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구·도봉구·영등포구·은평구 등 서울 4개 구, 21곳을 선정했다. 정부는 이곳을 도심공공주택 복합사업 후보지로 선정해 판교 신도시급인 2만 5,000가구를 공급한다는 계획이다. 지역별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이다, 이 사업은 역세권과 준공업지역·빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공 기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다. 과거 ‘뉴타운’ 해제지역도 사업 대상이다. 이 가운데 눈길을 끄는 사업장으로 옛 신길4구역이었던 영등포구 신길동 저층 주거지를 꼽을 수 있다. 이 구역은 신길뉴타운의 중심부 입지임에도 불구하고 2014년 구역이 해제되면서 노후화가 진행되던 곳이다. 인접한 신길3구역과 신길5구역·8구역 등은 모두 신축 아파트 단지로 거듭나고 있다. 이에 따라 개발이 진행되면 인근 신길뉴타운과 함께 양질의 입지를 갖춘 주거단지가 될 수 있다는 게 영등포구와 정부의 판단이다. 현재 정부는 용적률을 높여 1,200가구 규모의 대단지 아파트와 근린공원 등을 조성할 계획이다. 은평구 연신내 역세권 개발도 관심을 끌고 있다. 개발이 이뤄질 경우 GTX-A와 인접한 아파트 단지가 된다. 연신내 지역은 GTX-A 노선 가운데 서울역과 삼성역을 제외한 유일한 서울 내 정거장이지만 주변이 대부분 노후 주택으로 이뤄져 있다. 개발이 실제 추진될 경우 약 8,160㎡ 부지에 2개 동으로 이뤄진 주상복합 단지로 변신한다. 은평구청 관계자는 “GTX-A·통일로·연서로가 교차하는 주요 입지지만 주거지가 80% 이상 노후돼 있는 곳”이라며 “개발을 통해 슬럼화를 해결하면 지역 중심으로서의 위상을 높일 것”이라고 기대했다. 이번에 선정된 후보지 가운데 가장 대규모 개발이 예상되는 곳은 은평구의 옛 증산4구역이다. 부지 규모만 16만 6,022㎡이다. 개발이 이뤄질 경우 4,139가구에 이르는 대단지로 탈바꿈하게 된다. 애초 수색·증산뉴타운에서 가장 규모가 큰 알짜 재개발사업지로 꼽혔지만 일몰제에 따라 지난 2019년 6월 재정비촉진구역에서 해제된 곳이다. 위로는 도시자연공원이, 아래로는 불광천을 껴 거주 생활 환경이 좋을 것이라는 평가를 받는다. 역세권 입지 가운데서는 연신내역 외에도 가산디지털역 인근과 도봉구의 쌍문역 일대, 영등포역 인근이 개발 후보지에 올랐다. 가산디지털 역세권은 주변에 국가산업단지인 G밸리가 있어 직주 근접이 가능한 주거 입지지만 남부순환로로 공간이 단절된데다 김포공항 주변 고도지구 지정으로 2019년 이전까지 고밀 개발이 불가능해 노후화됐다. 정부와 금천구는 이곳을 1,253가구의 아파트와 함께 G밸리 종사자를 위한 문화 상업 기능을 확충할 계획이다. 이 밖에 영등포역 인근 9만 5,000㎡는 2,580가구 규모의 직주 근접 콤팩트 시티로, 도봉구 쌍문역은 동측·서측 동시 개발을 통해 각각 447가구, 1,151가구에 이르는 대단지로 개발된다. 준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다. 창동 준공업지역은 산업 기능을 상실한 채 노후화된 곳으로, 상업·편의·산업 시설이 복합된 근린 생활 중심지로 조성된다. 한편 국토부는 이번에 선정된 1차 선도사업 후보지에 대해 세부 사업계획안을 수립하고 사업계획안과 사업 효과 등에 대한 주민설명회 등을 개최한다. 또 토지 등 소유자 10% 동의 요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 오는 7월부터 예정지구로 지정해 신속 개발을 추진한다. 선도사업 후보지 중 올해 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구 지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장한다. 도시·건축 규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원도 집중할 계획이다. 투기 수요 유입을 방지하기 위해서는 예정지구 지정 시 이상·특이 거래에 대해 조사하고 필요시 국세청 통보나 경찰청 수사 의뢰를 요청할 방침이다. 윤성원 국토부 차관은 “가능한 범위 내에서 토지주에게 최고 수익률을 보장하고 규제 완화 및 인허가 우선 처리 등을 통해 지원을 집중할 계획”이라며 “동시에 예정지구 지정 시 1년 전부터 본지구 확정 시점까지 부동산 거래를 조사해 투기를 차단할 것”이라고 말했다. 문제는 현실화 가능성이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “사업지 중 상가를 포함한 역세권 입지의 경우 개발이 이뤄진다면 좋은 주거 환경을 갖출 수 있지만 주택 소유자와 상가 건물 소유자의 이해관계가 달라 추진에 어려움이 있을 수 있다”며 “정부는 선정 자체보다 주민 협의를 최우선 과제로 놓아야 공급의 결실을 이룰 수 있을 것”이라고 조언했다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com -
묻지도 않고 2·4대책 후보지 발표…은평선 벌써 '반대'
Signal S-money 2021.03.31 17:43:18# 서울 은평구 옛 증산4구역 주민 371명은 최근 ‘정부의 도심 사업지 후보지 지정에 반대한다’는 내용의 입장문을 국토교통부와 서울시에 발송했다. 이곳 주민들은 지난 2019년 정비 구역이 해제된 후 민간 재개발 사업을 다시 추진하기 위해 준비 중이다. 이런 와중에 은평구청에서 갑자기 ‘저층 주거지 사업 후보지로 신청하겠다’는 뜻을 전달해오자 주민들은 “재산권 침해”라며 반대하고 나섰다. 하지만 구청 측은 “어차피 1년 안에 67%의 동의를 받지 못하면 해제되는 만큼 강제로 하라는 얘기는 아니다”라며 후보지 신청을 강행했다. 정부가 31일 ‘2·4 공급 대책’을 통해 공공 주택 단지로 개발할 서울시 내 후보 지역 21곳을 선정해 발표하자 해당 지역 주민들 사이에서 ‘황당하다’는 반응이 쏟아졌다. 정부는 금천·도봉·영등포·은평구 등 서울 지역 4개 구에서 109곳의 후보지를 제안했고 이 중 21곳을 선정했다고 밝혔는데 실제로 이 중 대부분 지역은 사전에 지역 주민들의 참여 의사조차 파악하지 않은 경우가 태반인 것으로 알려졌다. 국토부는 이에 대해 “주민 의견을 물어보지는 않았지만 동의할 것”이라는 입장이다. 또 이들 지역에서는 2월 5일부터 개발 사업 지역의 주택 등 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산한다는 점도 반대 요소다. ◇주민 의견도 안 묻고 졸속…벌써부터 반발=서울경제가 조사한 결과 이날 발표된 후보지 주민들은 “전혀 동의한 적이 없다”며 격앙된 반응을 쏟아냈다. 4,139가구로 이날 발표 예정지 중 가장 규모가 큰 옛 증산4구역의 경우 17일에 구청장 면담을 통해 구체적인 진행 상황을 전해 들었다고 한다. 김연기 전 증산4구역 추진위원장은 “저층 주거지 사업에 참여하면 소유권을 한국토지주택공사(LH)에 넘겨야 하고 사업 기간 내 사고팔지도 못하는 등 주민 재산 침해가 심각하다”며 “시간이 촉박해 일단 371명의 서명만 받아 발송했지만 대부분 주민들은 반대하고 있다”고 분위기를 전했다. 준공업지 후보지로 선정된 도봉구 창동의 한 주민은 “정부가 ‘사업성이 좋은 곳’이라고 인정해준 것이나 마찬가지니 빨리 후보지에서 탈락해 민간 사업으로 추진했으면 하는 분위기”라고 말했다. 이곳만이 아니다. 다른 지역도 사정은 비슷하다. 정부는 이번에 발표한 1차 후보지만으로도 2만 5,000여 가구 규모의 공급을 이끌어낼 수 있다고 자신하고 있지만 실제 분위기는 정반대인 셈이다. 이번에 선정된 후보지는 토지 등 소유자의 10% 동의 요건을 확보해야 오는 7월부터 예정 지구로 지정될 수 있다. 이후 1년 내 3분의 2가 동의해야 사업이 확정된다. 아울러 이번 공모에는 강남·양천구 등 서울 핵심 지역 지방자치단체는 응모하지 않았다. 한 지자체 관계자는 “주민 동의 없이 일방적으로 지자체에서 검토해 국토부에 전달할 수 없다”며 “무리하게 지원할 경우 민원만 야기할 수 있다”고 말했다. ◇지자체 “주민 동의 관계없이 제출”…사업 난망 불 보듯=주민 의사가 절대적이지만 이번 사업지 선정 과정에서 대부분 지자체는 사전에 주민 동의 여부를 파악하지 않았다. 국토부 관계자는 이날 “주민 의견은 구청 차원에서 다 수렴된 것으로 안다. 정부 혼자 덜렁 발표한 게 아니다”라고 강조했지만 실제로 서울경제가 서울시와 금천·도봉·영등포·은평구에 관련 내용을 확인한 결과 모든 지자체에서 “동의 여부를 사전에 확인하지 않았다”고 답했다. 서울시 관계자는 “주민 동의 여부와 관련해서는 국토부에서도 언급하지 않았다. 동의 요건은 이번 후보지 선정에서 판단 기준이 되지 않은 것으로 안다”고 말했다. 금천구 관계자는 “국토부에서 주민 동의와 관계없이 신청하라고 해서 한 것”이라고 했고, 은평구 관계자도 “사업 요건 중 노후도 기준에 맞춰 자체적으로 조사해서 제출한 것”이라고 설명했다. 영등포·도봉구 등에서도 사정은 마찬가지였다. 전문가들도 ‘주민 반대’ 극복이 사업 추진의 핵심 과제라고 지적하고 있다. 심교언 건국대 교수는 “공급에 대한 심리적 안정감을 주기 위해 정부가 주민 동의에 앞서 발표부터 한 것으로 보인다”면서도 “LH 사태 등으로 정부 정책에 대한 신뢰가 악화해 2·4 대책 당시보다 사정은 더욱 나빠졌다”고 말했다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “발표보다는 예시로 삼을 수 있는, 실제로 사업 추진이 궤도에 오른 사업장이 필요하다. 그래야 주민들의 동의를 끌어낼 수 있다”고 지적했다. 아울러 현금 청산도 복병이다. 2월 5일부터 개발 사업 지역의 주택 등 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산한다는 점이다. 함영진 직방 랩장은 “2·4 대책 이후 주택을 구매한 이들이나 관련 토지주의 사업 동의는 사실상 기대하기 어렵다”면서 “결국 사업의 성패는 참여 의향을 높일 수 있도록 충분한 주민 설명회와 정보 제공, 컨설팅 서비스에 달렸다”고 강조했다. 현금 청산 대상자를 중심으로 하는 집단행동과 반발을 초래할 가능성도 있다. 한 전문가는 “정부가 일방적으로 사업지를 지정하고 현금 청산 공포를 키운다는 비판을 피하기 어렵다”며 “추후 토지 등 소유자들 간의 싸움으로 벌어질 우려가 크다”고 지적했다. /진동영 기자 jin@@sedaily.com, 노희영 기자 nevermind@@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@@sedaily.com -
고층 아파트단지 들어설 서울 21곳은 어디?…2만5,000가구 공급
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.03.31 14:56:11정부가 추진하는 2·4 대책의 핵심 내용인 ‘도심 공공주택 복합사업’의 첫 사업 후보지로 서울 4개구, 21곳이 낙점됐다. 역세권이나 저층주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상 있으면 사업 추진이 가능해진다. 국토교통부는 2·4 대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다. 이 사업을 통해 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발한다. 과거 '뉴타운' 해제지역도 사업 대상이다. 국토부는 2월부터 주민과 지자체로부터 총 341곳의 후보지를 접수했다. 지자체가 제안한 후보지 중 서울 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구가 접수한 후보지 109곳 중에서 기존 정비사업 구역 등을 빼고 62곳을 추려 검토한 결과 21곳을 최종 선정했다. 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 국토부는 이곳에서 약 2만5,000호의 주택을 공급할 수 있을 것으로 본다. 사업 유형별로는 저층주거지가 10곳으로 가장 많고 역세권은 9곳, 준공업지역은 2곳이다. 저층주거지는 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초교 인근, 영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역, 은평구 녹번동 근린공원 인근과 불광근린공원 인근, 옛 수색14 뉴타운 구역, 불광동 329-32 인근, 옛 증산4 뉴타운 구역 등이다. 영등포 신길동 후보지는 신길 뉴타운 중심부에 있다. 2014년 재개발 구역 해제 후 7년간 방치됐으나 근린공원, 상업시설이 포함된 주택단지로 개선된다. 역세권의 경우 금천구 가산디지털단지역, 도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측, 영등포 영등포역, 은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다. 연신내 역세권은 연신내역과 광역급행철도(GTX) 등 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구하고 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 지역이다. 준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다. 창동 준공업지역은 산업기능을 상실한 채 노후화된 곳으로, 상업·편의·산업 시설이 복합된 근린생활 중심지로 조성된다. 이들 지역에 법정상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화한다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다. 국토부는 지자체 등과 협의를 통해 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)와 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정된 이후 1년 내에 토지주 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야 사업을 추진할 수 있다. 그렇지 않을 경우 자동으로 해제된다. 국토부와 서울시는 협의를 통해 사업 대상 노후도 등을 정했다. 역세권과 저층주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상인 경우 사업 대상으로 편입된다. 20년 이상 된 노후 건축물이 3분의 2(66.7%) 이상이 돼야 하는 기존 정비사업보다 노후도 요건이 완화된 것이다. 이를 위해 국토부 고시가 개정될 예정이다. 준공업지역의 경우 별도의 노후도 요건이 정해지지 않았다. 서울시가 현행 규정대로 준공업지역을 관리하면서 정비가 필요한 곳은 부지면적의 60%까지 주택을 짓는다는 방침이다. 국토부는 소규모 재개발 사업의 경우 역세권과 준공업지역과 같은 요건을 적용하되, 면적은 5,000㎡ 미만으로 제한하기로 했다. 도시재생에 정비사업을 가미하는 주거재생혁신지구는 도시재생활성화지역 내 노후 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다. 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 따라 선도사업 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 사업장에는 토지주에게 최고 수준인 30%포인트의 추가 수익률을 주기로 했다. 국토부는 선도사업지 21곳의 사업성을 분석한 결과 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행 대비 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업 대비 111%포인트 높아지고 세대수는 민간 재개발과 견줘 1.4배 증가하는 것으로 파악됐다고 밝혔다. 토지주에 대한 분양가는 사업성 개선을 통해 시세의 63.9% 수준으로 낮아질 것으로 분석됐다. 국토부 관계자는 "민간 재개발과 비교해 토지 등 소유자가 향유하는 사업 수익률이 평균 29.6%포인트 향상되는 것으로 나타났다"고 말했다. 국토부는 4월과 5월에는 각각 서울 2·3차 지자체 제안 후보지를 발표하고 6월엔 경기도와 인천, 지방 5대 광역시 후보지를 공개한다. 민간 제안 사업 통합 공모는 5월 시작된다. 국토부는 이들 사업 후보지의 투기방지 대책도 내놓았다. 예정지구로 지정할 때 지구 지정 1년 전부터 지구가 확정될 때까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산 거래를 정밀 분석해 투기성 거래가 포착되면 국세청이나 금융위원, 경찰 등에 넘길 예정이다. 일단 선도사업 후보지가 포함된 서울 4개 구 14개 동의 최근 1년간 부동산 거래량과 가격추이를 조사한 결과 가격급등 등 특이동향은 없는 것으로 학인됐다. 국토부는 후보지 발표 이후 이상거래가 포착되거나 시장 과열 시 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 적극 검토할 예정이다. 윤성원 국토부 1차관은 "선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드리고 후보지에 대한 철저한 투기 검증으로 국민의 신뢰 아래 사업을 추진하겠다"고 말했다. /박예나 인턴기자 yena@@sedaily.com -
(속보) 정부 "2·4대책 후보지, 전국 341곳 접수…민간도 53곳"
Signal S-money 2021.03.31 14:00:00정부는 지난 2·4대책을 통해 공개한 ‘3080플러스(+) 대도시권 주택공급방안’과 관련해 2월 이후 전국에서 약 341곳이 후보지로 접수했다고 31일 밝혔다. 주체별로 보면 지자체가 288곳, 민간이 53곳 등이다. 지자체 제안을 지역별로 보면 서울 18개 구청에서 252곳, 경기·인천 13곳, 지방 5대 광역시 23곳 등이다. 민간에서 참여 의사를 밝힌 곳은 정비사업장 7곳, 도심복합사업 24곳, 소규모정비 13곳 등이다. 윤성원 국토부 1차관은 “지자체에서 많은 관심을 보이고 있다”며 “1차로 선정된 21곳 외 다른 지역에 대해서도 협의가 완료 되는대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정”이라고 밝혔다. /진동영 기자 jin@@sedaily.com -
뚜껑연 변창흠표 도심개발…서울 21곳 2.5만 가구 공급
경제 · 금융 경제·금융일반 2021.03.31 14:00:00정부가 공공주택 단지로 개발할 서울시내 후보지역 21곳을 선정했다. 지난달 2·4 대책으로 발표한 '3080+ 주택공급 방안'에 대한 후속 작업이다. 역세권과 노후 저층주거지 등을 개발해 총 2만5,000가구의 주택을 공급한다는 것이 정부의 목표다. 이번 선정된 지역이 실제 사업까지 나가기 위해서는 우선 10%의 주민동의를 받아 예정지구가 되고, 다시 3분의2 이상의 동의를 얻어 사업지구로 확정돼야 하는 과정이 남았다. 31일 국토교통부는 '3080+ 주택공급 방안'의 첫 선도사업 후보지로 금천구와 도봉구, 영등포구와 은평구 등 4개 자치구에서 21곳을 선정했다. 이번에 선정한 후보지역은 지난 2·4 대책에서 발표한 '도심공공주택 복합사업'을 추진할 후보 지역으로 같은 대책에서 언급된 공공직접시행 방식 정비사업과는 별개다. 도심공공주택 복합사업은 역세권이나 저층주거지, 준공업지역 가운데 기존 민간사업으로는 개발이 어려운 지역에 대한 개발모델이다. 공공이 지구를 지정해 부지를 확보하고, 여기에 주택과 함께 복합건물 등 거점을 조성하는 사업이다. 이는 아울러 지난 29일 발표한 서울 시내 공공재개발 후보지 16곳과도 별개의 개발 사업이다. 구체적으로 역세권 중에서는 금천구의 △가산디지털역 인근과 도봉구의 △방학역 인근 △쌍문역 동측 △쌍문역 서측이 선정됐다. 영등포구에서는 △영등포역 인근이 후보지가 됐으며 은평구에서는 △연신내역 인근과 △녹변역 인근 △새절역 서측, △새절역 동측 등 9곳이다. 준공업 지역은 주거산업 융합지구로 개발되는데 도봉구에서만 2곳이 선정됐다. △창동 674번지 일대와 △창2동 주민센터 인근이다. 주택공급활성화지구가 될 저층주거지는 10곳이 선정됐다. 도봉구에서 △쌍문1동 덕성여대 인근과 △방학2동 방학초교 인근이 됐으며 영등포구에서는 △옛 신길 2구역과 △4구역, △15구역이 각각 선정됐다. 은평구에서는 △녹번동 근린공원 인근 △불광근린공원 인근, △옛 수색14구역, △불광동 329-32 인근 △증산4구역 인근이 선정됐다. 이번 정부가 발표한 1차 선도사업 후보지는 지방자치단체가 제안한 후보지 109곳 가운데 사업 영역이 다른 정비사업·소규모 사업 등을 제외하고 도심공공주택 복합사업 62곳 중 추린 지역이다. 정부는 이번에 선정된 1차 선도사업 후보지가 다시 예정지역으로 선정될 수 있도록 구체적인 사업계획과 주민설명회 등을 진행할 예정이다. 후보지역이 예정지구가 되려면 10%의 동의율이 필요하다. 예정지구가 된 후 다시 토지주 3분의2 의 동의를 받아야 사업지구로 확정된다. 이날 발표는 결국 사업지구를 지정단계로 나가기 전 단계인 예정지구 선정을 위한 사업 후보지 선정이다. 정부는 선도사업 후보지 중 올해 안에 주민동의를 받아 사업에 착수하는 경우 토지주에게 최고 수익률을 보장하고 인허가를 우선처리하는 등 지원을 집중하겠다는 계획이다. 윤성원 국토교통부 차관은 “선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보일 것”이라며 “후보지에 대한 투기검증으로 국민 신뢰를 받으며 사업을 추진하겠다”고 말했다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com -
공시가 폭등에…1억 미만 서민주택 20만채 사라진다
Signal S-money 2021.03.22 18:40:00올해 아파트 등 공동주택 공시 가격이 폭등하면서 이른바 ‘서민 주택’으로 평가받던 공시가 1억 원 미만 아파트가 약 20만 가구 줄어들 것으로 보인다. 이들 대부분은 수도권 외곽이나 지방에 자리잡고 있다. 공시가 1억 원 미만 공동주택에 주어지는 혜택을 노리고 아파트를 매입한 ‘원정 투자자들’이 매도에 나서면서 지방 주택 시장 하락을 견인할 수 있다는 예측도 나온다. 22일 국토교통부에 따르면 올해 공시 가격 1억 원 미만 공동주택은 429만 5,742가구가 될 것으로 전망된다. 지난해(448만 7,820가구)보다 19만 2,078가구(4.3%) 줄어든 규모다. 전국 아파트 가격이 급등하면서 저가 아파트도 감소하게 된 것이다. 서울경제가 조사한 결과 울산 남구 옥동의 ‘도성’ 아파트 전용 50.25㎡의 경우 공시가가 지난해 9,840만 원에서 올해 2억 500만원으로 2배 넘게 급등할 것으로 전망된다. 이들 단지 외에도 지난해 공시 가격이 9,000만 원대인 저가 아파트들이 올해는 1억 원을 넘어서게 된다. 저가 아파트의 공시 가격 상승에는 규제에 따른 반사이익으로 실거래가가 크게 오른 것이 주요했다. 앞서 정부는 지난해 7·10 대책을 내놓으면서 취득세율을 최고 12%까지 높였다. 다만 공시가 1억 원 미만 주택은 기본 취득세율(1.1%)을 적용하도록 했다. 취득세 중과에서 제외했고 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않도록 했다. 청약 자격 유지를 원하는 무주택자에게도 공시 가격이 낮은 아파트는 매력적인 투자처였다. 1주택자라 하더라도 전용면적 60㎡ 이하로 공시 가격이 1억 3,000만 원(수도권)이나 8,000만 원(비수도권) 이하인 소형·저가 주택을 보유하면 일반 청약에서 무주택으로 간주, 청약 자격 및 가점을 유지할 수 있다. 상황이 이렇다보니 공시가 1억 원 미만의 주택을 매입하는 투자자도 적지 않았다. 울산 남구 옥동의 ‘도성’ 전용 50.25㎡의 경우 매매 실거래가가 2019년 12월 1억 6,000만 원에서 지난해 12월 3억 9,000만 원까지 급등했다. 포항 북구 창포동의 ‘두호주공3단지’ 전용 47㎡의 경우 2019년 12월 5,000만 원에 거래됐지만 지난해 12월 1억 7,500만 원까지 올랐다. 국토교통부에 따르면 이번에 인상된 공시 가격은 결정·고시가 이뤄지는 오는 4월 말(29일 혹은 30일)부터 적용된다. 이후 다주택자가 아파트를 추가 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 매도하더라도 양도세 혜택을 받을 수 없다. 무주택 자격 유지를 원하는 청약 수요자들 또한 해당 기간 이전에 주택을 매도해야 한다. 서민 주택 감소는 특히 지방 주택 시장에 악재가 될 것으로 보인다. 지난해부터 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하자 혜택을 받을 수 있는 지방의 공시 가격 1억원 미만 아파트가 부상했다. 특히 재건축 가능성이 큰 저층 주공 아파트들이 투자자들의 표적이 됐다. 이 같은 아파트들은 거래량 급증과 함께 거래 가격이 많게는 3배 이상까지 뛰었다. /권혁준 기자 awlkwon@@sedaily.com -
[단독] "종부세 얼마낼지 무섭다" 조회 사이트 접속 폭주
경제 · 금융 정책 2021.03.22 14:54:57공시가격이 평균 19%나 급증하면서 국세청 종합부동산세 계산 사이트 조회 건수가 폭주하고 있다. 22일 국세청에 따르면 홈택스 사이트 내 주택분 종부세 간이 세액 계산 프로그램 접속 건수가 평소 200~400건에서 국토교통부가 올해 공동주택 공시가격을 발표한 지난 15일 1,100건으로 증가했고 부동산공시가격알리미 사이트에서 열람이 시작된 16일에는 무려 6,200건으로 폭증했다. 이후 17일 3,200건, 18일 2,400건 등으로 늘며 납세자들의 불안감이 확산되고 있다. 국토부에 따르면 종부세 대상이 되는 공시가격 9억 원 초과 전국 공동주택은 지난해 30만 9,361가구에서 올해 52만 4,620가구로 69.5%(21만 5,259가구) 껑충 뛰었다. 종부세 과세 기준일은 6월 1일이다. 국세청 프로그램에 공시가격, 조정대상지역·재산세 감면, 1세대 1주택 여부, 생년월일과 취득 일자 등을 기입하면 농어촌특별세를 포함해 올해 내야 할 종부세가 나온다. 정부는 1주택자의 경우 단독 명의와 부부 공동 명의에 따른 세금을 비교하고 재산세 예상 세액도 표준세율을 기준으로 산출하는 프로그램을 다음 달 내놓을 계획이다. 다만 재산세는 지방자치단체마다 감면율이 달라 일부 오차는 발생할 수 있다. 아울러 국세청과 행정안전부가 공동으로 이달 초 발간한 ‘주택과 세금(7,000원)’ 책자도 인기다. 이 책은 정부가 취득부터 보유·임대·양도·상속·증여까지 기본 세액 구조나 예규·판례 등 주택에 대한 모든 세금을 정리했다. 국세청에 따르면 1쇄로 찍은 2,000부는 온오프라인 서점에서 소진됐고 한국세무사회가 1만여 회원 세무사를 대상으로 배포하겠다고 하면서 추가로 발행할 예정이다. 국세청은 무료 e북도 발간해 홈페이지를 통해 제공할 계획이다. 정부가 이처럼 본인이 직접 부동산 세금을 계산할 수 있도록 여러 프로그램을 통해 지원하고 있지만 납세자들은 여전히 어렵고 혼란스럽다고 하소연한다. 특히 국세청이 홈택스에서 양도소득세 계산 프로그램도 제공하지만 3주택 이상의 경우 부칙을 여러 개 적용하게 되면서 경우의 수가 많아져 정확하게 계산이 되지 않는다. 주택 수, 취득 시점, 거주 기간, 지역, 매각 시점 등에 따라 고려해야 하는 변수가 다양하기 때문이다. 양도세의 경우 여러 차례 복잡하게 바뀌면서 양도세 세무 상담을 포기한 ‘양포세무사’가 나올 정도다. 이로 인해 청와대 국민청원과 주요 부동산 인터넷 사이트 등에서는 세금계산이 복잡하고 힘들다며 정부에 불만을 터뜨리는 목소리도 자주 들린다. /세종=황정원 기자 garden@@sedaily.com -
권장할땐 언제고…2주택 부부 공동명의땐 稅폭탄
Signal S-money 2021.03.22 06:20:00#. 서울 강남에서 아파트 2채를 보유한 A씨 부부. 세금도 절약하고, 요즘 트렌드에 맞춰 2채 모두 부부가 절반(50%)씩 지분을 나눠 공동명의로 했다. 몇 년 새 집값이 크게 오른 데다 정부의 공시가격도 대폭 뛰면서 올해 두 채의 공시가 합산액은 47억 800만원(지난해 42억 8,200만원)까지 높아졌다. 정부가 부부 공동명의를 권장하고 있지만, 이 경우 A씨 부부는 안타깝게도 각자 1채씩을 보유했을 때에 비해 두 배 이상의 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 전망이다. 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 이 경우 보유세를 추정(별도 세액공제 없을 경우)한 결과, 부부가 각 1채씩을 보유했을 경우 보유세(재산세+종합부동산세)는 4,067만원이지만 2채를 모두 공동소유했다면 9,853만원을 내야 할 것으로 예상된다. 보유세만 놓고 보면 1주택자의 경우 공동명의가 유리하지만 다주택자의 경우 각자 보유가 세금을 덜 낸다. 올해 공동주택 공시가격 열람이 시작된 가운데 다주택자 부부들은 보유 형태에 따라 보유세 부담 차이가 크게 벌어지면서 형평성 논란이 빚어지고 있다. 부부가 사실상 공동으로 소유하는 집인데 이를 각자 갖고 있느냐, 공동명의로 나누냐에 따라 2~3배씩 세금 격차가 발생하는 건 문제가 있다는 지적이다. 같은 공동명의지만 1주택자와 2주택자의 세 부담이 크게 벌어지는 것은 올해부터 정부가 1주택 공동명의 부부에게는 종부세 세액 공제 혜택을 주기 때문이다. 종부세는 공시가 기준으로 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원을 넘긴 경우 부과된다. 문제는 종부세 부과 기준이 개인이 가진 주택을 기준으로 돼있는 탓에 일부 지분만 보유해도 1주택으로 본다는 점이다. 부부가 각각 1주택씩을 가진 경우 1가구 2주택이지만, 부부 각각으로 보면 1주택자다. 하지만 2채를 모두 공동명의로 했다면 부부는 모두 2주택자가 된다. 올해부터 보유 주택 숫자에 따라 세율 격차가 더 커지는 점도 영향을 미쳤다. 조정대상지역에서 1주택자라면 세율은 0.6~3%지만, 2주택자라면 1.2~6%로 두 배 늘어난다. 여기에 종부세법 개정으로 올해부터는 1주택 공동명의 부부는 고령자·장기보유 세액 공제를 추가로 받을 수 있다. 정부는 2008년 부부 간 증여세 공제 한도를 3억원에서 6억원으로 완화했다. 이에 시장에서는 세제혜택을 노린 공동소유가 늘어났다. 업계의 한 관계자는 “여성의 경제활동 참여가 늘어나는 상황에서 공동명의는 오히려 장려해야 하는데, 정부가 ‘다주택자 때리기’를 하다 보니 나온 부작용”이라고 했다. 전문가들은 보유세 부담만을 이유로 보유 형태를 바꾸는 것은 신중해야 할 필요가 있다고 조언하고 있다. 우 팀장은 “보유세는 몇 백~몇 천만원 단위의 문제지만 양도세는 몇 천~몇 억원의 문제”라며 “양도세까지 포함하면 공동명의가 여전히 유리할 수 있다. 집을 팔 계획이 있는지, 차익은 얼마일지 등을 종합해 판단하는 게 바람직하다”고 말했다. /진동영 기자 jin@@sedaily.com -
[사설] 종부세·법정이자율·벌금 현실에 맞게 손질하라
오피니언 사설 2021.03.22 00:10:00시대가 변했는데도 과세·손해배상·벌금 등의 기준은 달라지지 않아 현실과 동떨어진 경우가 많다. 종합부동산세 부과 기준을 12년째 그대로 쓰는 것이 대표적 사례다. 공동주택의 공시가격이 폭등했는데도 1주택자의 종부세 부과 기준으로 2009년에 정한 ‘공시가격 9억 원 초과 주택’이 아직도 적용되고 있다. 이에 따라 전국의 종부세 부과 대상 가구는 6년 만에 무려 10배나 늘었다. 게다가 공시가격 현실화율이 90%까지 상향 조정될 예정이어서 과세 대상은 더욱 급증하게 된다. 이렇게 되면 소수 고가 주택·다주택 보유자에게 과세한다는 종부세 도입 취지가 훼손될 수밖에 없다. 초저금리 시대인데도 민사재판에서 손해배상금 등에 적용되는 법정이자율이 상법에서 연 6%, 민법에서 연 5%로 59년, 63년째 묶여 있다. 민법과 상법이 각각 1958년, 1962년에 제정된 후 한 번도 법정이자율이 바뀌지 않았다. 소송이 길어질 경우 이자가 눈덩이처럼 불어나 소송가액의 30%를 넘는 경우도 적지 않다. 벌과금도 화폐가치의 변화를 반영하지 못하고 있다. 한 투기꾼은 허위 농지취득자격증명서로 농지 2만여㎡를 사고팔아 35억 원의 차익을 냈는데도 징역 1년에 벌금 1,000만 원만 선고 받았다. 2018년 개정된 농지법 58조에 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 받을 경우 5년 이하의 징역 또는 5,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정됐기 때문이다. 징역형 1년에 벌금 1,000만 원을 부과하도록 한 국회 법률안 표준화 기준에 따라 개정된 것으로 보이지만 이 같은 벌금액은 투기 방지 효과를 거두기에는 부족하다는 지적이 나온다. 형법 45조에 규정된 벌금 최저치 5만 원이 1995년 개정 이후 지금까지 이어지는 등 각종 법률의 벌금액이 제때 수정되지 못하고 있다. 국회와 정부는 급변하는 현실을 감안해 법에 규정된 과세·벌금 기준 등을 꾸준히 손질해가야 할 것이다. /논설위원실 -
"공시가 올리며 종부세 기준은 12년째 그대로…12억~15억으로 높여야"
Signal S-money 2021.03.21 18:24:31공동주택은 물론 단독주택 등 공시가격이 올해 크게 오르면서 후폭풍이 예사롭지 않다. 현 정부 들어 공시가격을 끌어올리면서 해마다 납세자들의 반발 등 여러 부작용이 발생했다. 하지만 올해는 더 예사롭지 않다. 정부가 정한 공시가격 현실화율 계획에 따라 앞으로는 집값이 하락해도 공시가격은 매해 오르기 때문이다. 납세자들의 반발 역시 올해는 역대급이 될 것으로 보고 있다. 서울경제가 전문가들을 대상으로 긴급 조사한 결과 공시가격 및 보유세 전반에 대한 제도 개선이 필요하다고 입을 모은다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “가장 큰 문제는 공시가격 산정 결과의 공정성”이라며 “국민들 눈높이에서 과연 어떻게 산출이 됐느냐에 대한 신뢰와 믿음이 필요한 시기”라고 말했다. 그는 이어 “상승률도 워낙 높다 보니 담세능력 문제로 이어지는 것”이라며 “지금과 같은 추세라면 추후 거의 쇼크 수준의 세금이 부과될 수 있다. 연령, 보유 기간 등에 따라 감면 제도를 강화하거나 종합부동산세 기준 9억 원을 상향시키는 논의 등을 통해 세 부담이 폭증하는 문제를 다뤄야 한다”고 제언했다. ◇"보통사람도 종부세? 기준·세율 조정해야"=전문가들은 특히 정부 기조대로라면 수년 내 부유층뿐 아니라 중산층도 종부세를 부담하게 되는 구조라고 보고 있다. 국토부에 따르면 올해 70.2%인 공시가격 현실화율은 오는 2030년까지 90%까지 높아진다. 현재 10억 원 아파트를 보유한 1주택자의 경우 앞으로 9년간 아파트 시세가 전혀 오르지 않더라도 현실화율 90%를 적용받아 결국 종부세 부과 대상(9억 원 초과)이 된다. 중산층도 내는 세금이라면 과연 종부세의 성격은 무엇인가에 대한 문제 제기가 나오는 이유다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “종부세는 일종의 부유세인데 보통사람도 내라고 하는 것은 형평성에 어긋나고 담세능력과도 맞지 않는다”며 “9억 원이라는 종부세 기준을 12억 원이나 15억 원으로 올려야 한다”고 제언했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수도 종부세에 대한 세율이나 부과 기준을 조정해야 한다고 밝혔다. 이 교수는 특히 “종부세가 합리적 조세로 인정받을 수 있는 논리적 근거는 지하경제인 임대소득세 과세를 대신하는 역할”이라며 “이를 인정한다면 종부세 과세 수준은 임대소득의 일정 비율을 넘어서서는 안 된다”고 했다. 이 교수에 따르면 현재 수도권의 임대 수익률은 3%이며 이에 대한 최고 세율이 30% 정도로 가정할 경우 보유세의 최고 실효세율은 1%가 된다. 그렇지만 현재 다주택자에 대한 종부세율은 6%에 이른다. 이 교수는 “임대 수입을 모두 세금으로 지불하고도 모자라 그 다섯 배의 금액을 임대인 호주머니에서 꺼내서 더 내기를 요구하는 셈”이라면서 “도를 지나친 징벌적 과세이고 이는 결국 민간 임대주택의 공급 위축을 불러 전월세 급등, 전월세 주택 품귀 현상으로 이어져 주택 시장의 고통이 될 소지가 크다”며 종부세 조정을 촉구했다. ◇공시가격 혼란, 정부 책임론에 위헌 논란도…"보유세 정책 전반 개선하라"=정부의 역할과 책임을 강조하는 의견도 많았다. 이 교수는 “만약 정부가 과세 목적으로 공시가격을 사용하겠다면 납세자 부담이라는 관점에서 변동성을 줄여주고 충격을 완화하는 부분을 고민해야만 한다”며 “과세 기준에 실거래가를 쓰는 국가도 있고 별도 가격을 쓰는 국가도 있지만 어느 경우든 세 부담 완충장치를 둬서 이번 국내 공시가격 논란처럼 두 배 가까이 올라 세금 부담이 확 느는 경우는 없다”고 꼬집었다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “그동안 정부는 보유세를 높이고 거래세는 낮추겠다고 공언해왔지만 실제로는 거래세도 높이고 보유세도 높이며 증세 기조를 강화하고 있다”며 “주택 가격 상승의 가장 큰 원인이 정책 실패라는 점을 고려하면 이 같은 증세 기조는 정부가 취할 바람직한 조세 방향이 아니다”라고 꼬집었다. 두 위원은 그러면서 보유세 전반의 재검토를 제안했다. 그는 “이번 공시가격 논란에서 보듯 보유세 과세에는 공정성 문제가 녹아 있다. 지방세·국세 등 구분을 떠나 종부세를 포함한 보유세별 성격부터 다시 규명해 재편할 필요가 있다”며 “이는 세금 부담을 줄이자는 차원을 넘어 현시점에서 조세에 대한 국민적 공감을 확보하자는 것”이라고 강조했다. 공시가격에 정부가 개입하는 방식이 위헌이라 개선해야 한다는 지적도 나왔다. 한국납세자연합회장인 홍기용 인천대 경영학과 교수는 “지난해 4월 7일부로 부동산가격공시법이 개정되면서 국토부 장관이 시세 반영률을 설정할 수 있게 됐다”며 “정부가 의도한 주관적 가격대로 세금이 정해지게 되는 것인데 이는 조세법률주의에 반하는 것”이라고 주장했다. 헌법 59조는 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다고 명시하고 있다. 홍 교수는 “지금은 정부가 마치 (보유세 산정과 부과에 대한) 전권을 얻은 것처럼 허가 없이 조절하고 있다”며 “그 결과 현재 그 누구도 서울의 공동주택 공시가격 상승률이 왜 19%이며, 세종은 왜 70%인지 설명할 수가 없다”고 개정을 촉구했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공시가격 현실화에 대한 공감대가 있다 하더라도 문제는 속도”라면서 “아무리 좋은 음식도 빨리 먹으면 체한다”며 공시가격 현실화 로드맵의 재조정을 주문했다. /김흥록 기자 rok@@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@@sedaily.com
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