최근 입주를 시작한 서울 강남구 ‘디에이치 대치 에델루이’가 1700억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환에 비상이 걸렸다. 조합 측에서 분담금을 재조정하는 관리처분계획의 변경을 추진했지만, 조합원의 반대로 부결되면서 채권단의 대출 연장거부 가능성이 높아졌기 때문이다. 이에 따라 연대보증에 나선 현대건설도 재무 부담이 커질 것으로 우려된다.
5일 정비업계에 따르면 지난해 12월 29일 열린 강남구 대치동 구마을 3지구 재건축 조합 임시총회에서 관리처분계획 변경안이 부결됐다. 찬성표가 최소 가결 요건(100표)보다 13표 부족한 87표에 그쳤기 때문이다. 관리처분계획 변경안은 조합원 1인당 추가분담금을 기존 1억 7000만 원 수준에서 11억 7000만 원까지 확대하는 내용을 담았다. 당초 조합은 재건축 사업지에 포함된 근린생활시설 매각 수익금을 조합 분담금에 반영해 책정했다. 하지만 해당 시설 매각이 지연되며 분담금 재조정이 필요해져 관리처분총회를 개최한 것이다.
조합은 사업 과정에서 근린생활시설과 관련 운동시설로 용도 변경해 매각 가치를 높이기로 했다. 이 과정에서 정비사업이 2년가량 지체되기도 했다.
그러나 운동시설 매각이 지연되며 대금이 조합으로 유입되지 못한 상황이다. 이 사업의 연대보증을 제공한 현대건설은 관리처분계획 재조정 이후 운동시설 매각이 완료되면 조합 분담금을 원상복구하면 된다는 입장을 취했다. 반면, 일부 조합원은 조합 분담금 증대에 대한 거부감 등으로 관리처분계획 변경안을 거부한 것으로 알려졌다.
조합의 이 같은 조치로 인해 1700억 원에 달하는 PF 대출 상환에 비상이 걸렸다. 정비업계에서는 그동안 PF 대출 기한을 연장해온 금융권이 기한이익상실(EOD)을 선언하고 채권 회수 절차에 나설 수 있다는 전망이 제기된다. 또 대출 기한 연장에 실패할 경우 연체 이자가 급증해 ‘이자 폭탄’을 맞을 것이라는 우려도 제기된다. 금융권에 따르면 조합원 1가구당 매월 1000만 원 이상의 이자 부담이 발생할 것으로 전망된다.
이 사업의 연대보증을 맡은 현대건설의 재무 부담도 늘어날 것으로 우려된다. PF 대출 연장이 거부될 경우 현대건설이 이를 우선 상환하고 조합 측에 구상권을 청구하는 방식으로 추진할 가능성이 크다. 이 경우 현대건설이 1700억 원에 달하는 대출 상환 부담이 발생하게 된다. 이는 현대건설의 지난해 1~3분기 누적 영업이익(5342억 원)의 30%에 달하는 금액이다. 정비업계의 한 관계자는 “이 사업지는 조합이 운동시설 매각으로 사업비를 충당하는 특이한 구조를 채택했다”며 “조합 내 갈등, 조합과 시공사 간 갈등 등으로 시공사의 사업비 부담이 커질 수 있다”고 언급했다.
한편, 이 단지는 지하 4층~지상 16층, 8개 동, 총 282가구 규모로 조성돼 입주가 진행 중이다. 지난 2024년 진행한 청약에서는 1순위 평균 경쟁률이 1025.56대 1을 기록할 정도로 과열 양상을 보인 바 있다.
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