서울 재정비촉진지구(뉴타운) 정비사업장에서 기준용적률 최대 30%, 법적상한용적률 최대 1.2배 확대를 허용한 서울시의 규제 완화 정책 적용이 확산되고 있다. 분양 주택 증가에 따른 조합원 분담금 감소 등 사업성 개선이 기대되거나 최고 층수 상향이 가능하기 때문이다. 노량진 1·3구역이 각각 용적률 확대를 통해 최고 층수를 49층으로 상향을 추진하는 등 재촉지구 정비사업장의 재정비촉진계획(정비계획) 변경이 이어질 전망이다.
30일 정비업계에 따르면 노량진4구역, 장위14구역, 노량진1·3구역이 서울시 재촉지구 규제 완화 정책을 적용한 촉진계획 변경에 나섰다.
노량진4구역 촉진계획은 10월 서울시 도시재정비위원회 경관 심의를 거쳐 이달 초 고시됐다. 고령화·저출산 대책 시설로 단지 외부 주민도 이용 가능한 실내 어린이 놀이터와 노인종합복지관을 추가 신설한다. 사업성 보정 계수도 적용돼 기준용적률이 29.8% 늘어난다. 이에 따라 재개발사업을 통해 조성될 단지 용적률이 종전 263%에서 275%로 확대된다.
4구역 전체 가구 수는 842가구에서 835가구로 줄지만 분양 주택이 693가구에서 709가구로 늘어나고 임대 주택은 149가구에서 126가구로 줄어든다. 최고 층수는 35층이 유지된다. 4구역은 2022년 12월 관리처분계획 인가를 받아 철거가 진행 중이다.
장위14구역 촉진계획 변경안은 이달 성북구청의 공람, 공청회 등의 절차를 거쳐 이르면 12월 중 서울시 도시재정비위 심의에 상정될 예정이다. 용적률을 211%에서 263%로 확대하면서 최고 층수가 25층에서 35층으로 높아진다. 전체 가구 수는 2439가구에서 2846가구로 늘어난다. 장위14구역은 촉진계획 변경 후 사업시행인가를 추진할 계획이다.
노량진1·3구역은 내년 상반기 중 서울시에 촉진계획 변경을 위한 심의를 신청할 예정이다. 노량진1구역은 용적률을 266%에서 289%로 확대하면서 최고 층수를 33층에서 49층까지 높일 계획이다. 전체 가구 수는 종전 2992가구에서 3000가구 이상으로 늘어날 전망이다. 노량진3구역 역시 용적률을 241%에서 290%로 늘려 최고 층수를 30층에서 49층으로 높일 계획으로, 전체 가구 수가 종전 1012가구에서 증가하게 된다. 이에 따라 노량진1·3구역은 용적률 408%의 최고 45층 404가구 규모로 올해 12월 착공 예정인 노량진2구역을 넘어 노량진 8개 구역 중 가장 높은 단지로 조성될 전망이다. 두 곳 모두 관리처분인가를 앞두고 있다.
서울시가 7월부터 시행해 미아2구역에 처음 적용된 재촉지구 규제 완화 정책은 기준용적률을 기존 20%에서 최대 30%까지 확대할 수 있게 했다. 기준용적률 확대 조건은 기존의 전용 면적 60㎡ 미만 주택 공급에서 노인복지관 등 고령화 대책 시설, 키즈카페 등 저출산 대책 시설, 전용 85㎡ 초과 세대 구분형 주택 도입, 사업성 보정 계수 적용으로 다양화됐다. 법적상한용적률은 무인 로봇 기술 도입 등 스마트 단지 특화 계획 수립 조건으로 국토계획법 시행령의 1.0배에서 1.2배까지 확대가 허용됐다.
전문가들은 재촉지구 정비사업장에서 서울시 정책 적용이 이어질 것으로 전망했다. 백준 J&K도시정비 대표는 “정비사업에서 분양 주택이 늘어나면 사업성이 개선된다”며 “최고 층수 상향은 공사비가 증가하지만 준공 후 시세 상승이 가능하기 때문에 정비사업장의 선택의 폭이 넓어진 것”이라고 설명했다.
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