정부와 서울시의 준공업 지역 아파트 용적률 규제 완화 정책에 낙후된 서울 도심 지역인 영등포구 당산·문래동 일대 재건축 추진이 탄력을 받을 전망이다. 250%로 묶여 있던 준공업 지역의 법적 상한 용적률이 400%로 확대되면서 그동안 용적률이 250%에 근접하거나 넘어선 단지들의 사업성 개선이 기대되기 때문이다.
6일 정비업계에 따르면 최근 영등포구 당산·문래동에서 문래두산위브, 당산현대3차, 당산한양의 3개 단지는 서울시의 정비계획 수립 지원 제도인 신속통합기획을 통해 재건축 추진에 나섰다. 3개 단지 모두 1980년대에 준공된 노후 단지들로, 재건축을 통해 용적률을 법적 상한 용적률인 400%까지 높일 계획이다. 현재 용적률이 232%인 문래두산위브는 35층 648가구, 248%인 당산현대3차는 48층 734가구, 178%인 당산한양은 49층 777가구를 각각 계획하고 있다.
당산현대3차는 지난달 30일 서울시 신통기획 1차 자문 회의에 이어 2차 자문을 준비 중이다. 문래두산위브와 당산한양은 자문 진행을 위해 정비계획안을 보완하고 있다.
앞서 서울시는 지난해 11월 준공업 지역 아파트에 공공시설 기부채납, 공공임대주택 공급 등을 통해 법적 상한 용적률을 최대 400%까지 허용하는 내용을 담은 준공업 지역 제도 개선 방안을 발표했다. 후속 조치로 올해 3월 서울시의회에서 도시계획 조례가 개정돼 시행됐다.
서울시는 올해 9월 새 제도가 적용되는 첫 사업지인 도봉구 도봉동 삼환도봉아파트의 사업성 개선 사례를 공개했다. 서울시 발표에 따르면 삼환도봉은 재건축 후 용적률이 250%에서 343%로 높아진다. 재건축을 통해 조성될 단지 규모는 660가구에서 993가구(임대주택 155가구 포함)로 333가구 늘어나고, 가구별 평균 추정 분담금은 약 4억 3000만 원에서 약 2억 6000만 원으로 줄어들 예정이다.
정부도 9·7 대책을 통해 준공업 지역에 주거 지역과 동일하게 별도 공공 기여 없이 현황 용적률을 허용하기로 했다. 기존에는 현황 용적률이 아닌 준공업 지역 허용 용적률 250%를 적용했다. 예를 들어 현재 용적률이 270%인 아파트 단지가 재건축 사업 추진 과정에서 용적률을 320%로 높이기 위한 공공 기여를 할 경우 용적률을 270%가 아닌 250%에서 320%로 늘리는 것으로 인정돼 공공 기여 부담이 컸다. 현황 용적률 인정으로 재건축 과정에서 공공 기여 부담이 줄어들게 된 것이다.
이 같은 제도 개선으로 준공업 지역이 가장 넓고 입지가 우수한 영등포구 지역을 중심으로 재건축 사업 추진에 나서는 단지들이 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 영등포구의 준공업 지역은 서울 전체 준공업 지역 19.97㎢ 중 25%로 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 그 다음이 구로구 21%, 금천구 20%, 강서구 14% 순이다.
재건축 추진 기대에 문래두산위브, 당산현대3차, 당산한양의 매매 시세는 올해 들어 상승세가 이어졌다. 문래두산위브는 전용면적 79㎡가 10월 15일 9억 3000만 원에 매매 거래가 이뤄지며 신고가를 기록했다. 올해 3월 21일의 8억 원보다 1억 3000만 원 올랐다. 당산현대3차는 전용 84㎡가 10월 10일 14억 4700만 원의 신고가로 거래되며 3월 1일의 12억 1000만 원보다 2억 3000만 원 상승했다.
다만 최근 정부의 10·15 대책이 변수로 떠오른 상황이다. 당산동의 한 공인중개사는 “토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 막히면서 투자 목적의 매수가 멈췄다”며 “매수 희망자들은 가격 하락을 기대하고 있지만 매도자들은 호가를 낮추지 않아 거래가 이뤄지지 않고 있다”고 전했다.
정부의 규제 강화에 따른 시장의 충격이 진정되면 준공업 지역 재건축 추진이 더욱 확산할 것으로 전망된다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “영등포는 주요 업무지구인 여의도와 가까워 직주근접에 적합한 위치로 신축 아파트 단지의 가치 상승이 기대되는 입지"라며 “영등포를 중심으로 준공업 지역 재건축 사업이 속도를 내면 주변 금천·구로구 등 상대적으로 가격이 낮은 지역의 재건축 사업 추진도 활발해질 것”이라고 전망했다.
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