1차 베이비부머(1955~1963년생)에 이어 2차 베이비부머(1964~1974년생)도 은퇴를 시작했다. 은퇴 이후에는 알아서 통장으로 들어오던 월급은 없다. 또한 국민연금 수령은 1년씩 늦춰져 1969년생부터 65세가 되어야 받을 수 있다.
초고령 사회로 진입한 한국. 평균 은퇴 가구의 자산 70%는 실물자산, 특히 ‘집한 채’에 집중되어 있다. 국민연금, 퇴직연금 등 제도권 노후 소득만으론 의료비, 생활비 충당에 한계가 있다. 이 때문에 상대적으로 활용도가 낮은 주택을 담보로 삼아 국가가 보증하는 주택연금이 최근 재조명되고 있다.
2025년 현재 부동산 시장은 불확실성이 확대된 상황이다. 최근 집값이 일부 반등세를 보이나 수도권을 제외한 많은 지역의 주택가격이 횡보 중이며 금융 규제와 금리 부담이 노후 의사결정에 새로운 고민을 안겨주고 있다. 이러한 시기에 주택연금은 ‘소극적 보유’ 대신 ‘능동적 활용’ 전략에 힘을 실어 준다.
주택연금은 부부 중 연장자가 55세 이상이 공시가격 12억 원(시세 약 17억 원) 이하 본인 명의의 주택을 담보로 매달 연금을 받는 대출이다. 그래서 국민연금과 같은 공적연금 수령소득으로 잡히지 않는다.
아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주택법상의 주택과 주상복합 및 주거목적 오피스텔도 가입가능하며 공공기관인 한국주택금융공사가 1.5%의 보증료와 연 단위 보증료(보증잔액의 약 0.75%)를 받고 은행에 주택연금 보증서를 발급, 은행은 보증서를 근거로 주택연금을 지급한다.
담보제공 방식을 신탁형으로 가입하면 가입자가 사망 시 배우자가 자동으로 연금을 승계하고 주택 거주권도 유지된다. 부부 모두 사망 시 한국주택금융공사가 담보주택을 처분하여 남은 금액은 상속인에게 지급된다. 반대로 총 수령한 연금액이 주택처분 가격을 초과해도 추후 상속인에게 청구하지 않는다. 또한 상속인이 희망 할 경우 그동안 받은 연금을 상환하고 주택을 인수할 수도 있다.
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연금액은 가입 시점의 주택가격을 기준으로 확정된다. 한국주택금융공사 연금 예시를 보면 현재 주택 시세 6억 원(1주택자), 55세일 경우 종신지급방식으로 월 88만 원의 연금액이 예상된다. 주택 연금의 장점이자 단점으로 월지급액이 확정되면 주택가격의상승 및 하락에 관계없이 연금액의 변동은 없다. 그러므로 집값 하락 시 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 반면 집값 상승 시 실질 가치가 하락할 수 있다.
주택연금의 또 다른 장점은 절세 효과다. 사망 시 발생 되는 상속세는 상속인들에게 큰 부담이 아닐 수 없는데 주택연금을 활용하면 부모님이 받은 주택연금 금액이 상속 재산 계산 시 차감되어 상속세를 줄일 수 있다.
주의할 점은 주택연금을 중도 해지하는 경우 기 수령 연금분과 이자를 상환해야 하며 해지 후 동일 주택의 주택연금 재가입은 3년 경과 후에만 가능하다. 또한 재건축 재개발 이주 계획이 있는 경우 주택연금 담보가 장애 요인이 될 수 있다. 부동산 가격이 추후 크게 상승할 것으로 예측되거나 상속에 대한 가족 간 합의가 뚜렷하지 않으면 신중히 고려해야만 한다.
주택연금 가입에 앞서 하나 더 고려할 점은 집의 크기다. 자녀가 성장한 이후에는 부부가구 또는 단독가구가 될 확률이 높다. 거주 인원에 비해 큰 규모의 주택은 관리비 등 유지 비용 부담뿐만 아니라 정서적 외로움을 겪는 원인이 될 수도 있다. 그러므로 주택 규모를 줄여 이사를 하는 것도 선택 가능한 방법이다. 은퇴 이후에는 출퇴근 시간을 줄이려 직장 근처에 살 이유도, 자녀 교육 때문에 학원가 근처에 살 이유도 없다. 하지만 고령자 입장에서는 낯선 동네로의 이사가 사회적 고립이나 건강 악화로 이어질 수 있으며 이사 과정에서 예기치 못한 부대비용이 발생할 수 있음을 간과해서도 안 된다.
노후자산 관리는 현금흐름의 다양화가 핵심이다. 주택연금을 자산 유동화 수단으로 활용할 경우 인생 2막의 위험과 불확실성을 상당 부분 완화할 수 있을 것이다. 주택연금의 장점과 한계를 현실적으로 진단하고 가족들과 충분히 상의해 최적의 자산관리 전략을 세운다면 고령화 시대의 해답을 찾을 수 있을 것이다.
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