갈 길 바쁜 인천 서구 청라 친환경복합단지 개발에 또다시 악재가 덮쳤다. 한국농어촌공사 소유의 일부 휴양용지가 법정소송에 휘말리면서 사업은 장기화될 가능성이 높아졌다.
16일 농어촌공사에 따르면 친환경복합단지는 인천청라국제도시 북쪽 42만㎡에 화훼단지, 연구개발단지, 휴양단지, 지원단지 등을 조성하는 사업이다. 인근에 스타필드청라(예정), 하나금융타운, 복합의료단지 등의 주요시설이 추진되는 청라국제도시 내에서도 노른자위로 알려졌다.
하지만 친환경복합단지 개발사업은 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 2003년부터 추진한 사업 부지는 대부분 빈 공터로 방치돼 있고, 전체 부지 중 분양한 휴양용지와 상업시설용지 외 나머지 16만8000㎡은 수년째 나대지로 있는 상태다.
그나마 개발 가능성이 높은 휴양용지마저 법정소송에 휘말리면서 친환경복합단지 개발은 ‘장기 미제’로 남을 공산이 크다. 현재 공사가 화훼단지에서 진행 중인 다른 소송의 경우 1심 판결 선고만 2년이 넘어 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다.
이번 소송의 발단은 4만3720㎡ 규모의 휴양용지 4블록이다. 해당 부지는 2017년 공모방식을 A업체에 140여억 원에 매각된 곳이다. 토지대금이 90% 납부가 완료되면서 토지사용승인만 앞두고 있었다.
하지만 해당 부지는 8년여 동안 △개발면적의 감소 △용적률 하향 △토지사용 및 소유권이전 시기 지연 △최우선 순위 가등기 설정 요청 등 각종 논란으로 사업 추진에 제동이 걸렸다.
개발면적 감소는 중앙문화광장 신설로 최초 용지매매계약서의 토지면적에서 13%(5455㎡)가량 실질적 토지사용면적이 줄어든 논란이다. 해당 사안이 매도자인 공사의 원인제공이면 매매계약 해제 사유가 될 수 있다.
여기에 일방적인 용적률 하향 또한 불필요한 비용과 업무력 낭비를 초래한 사유에 해당할 수 있다. 애초 80% 용적률이 2019년 30%로 하향된 이후 2024년 80%로 다시 수정공고된 바 있다. 매수자 측은 이 기간 동안 건축설계 검토 등으로 업무력 낭비를 주장하고 있다.
게다가 토지대금의 90% 수납(2020년 5월 기준)된 상황에서 토지사용시기가 5년 이상 지연된 점도 문제다. 매수자의 재산권 행사가 차질을 초래했다고 판단될 경우 상당액의 위자료를 물을 수도 있어서다. 정부 공기업인 한국토지주택공사의 매매계약에서는 토지사용시기가 6개월 이상 지연 시에는 실제납부일부터 환급일까지 은행의 1년 만기 정기예금이자율로 산정한 이자와 계약보증금 상당액을 추가로 지급하도록 하고 있다.
특히 공사의 최우선 순위 가등기 설정은 공공기관의 ‘갑질’ 행위로 오인될 수 있다. 개발사업의 경우 금융기관은 토지 매도자, 매수자와의 3자간 대출협약으로 토지대금을 융자하고 제1순위 근저당권을 갖는 구조다. 그러나 공사가 최우선 순위 가등기를 설정할 경우 매수자는 기존 대출기관의 제1순위 근저당권 해제와 건축비 등의 추가 사업비에 대한 저금리대출전환이 어려워 개발사업은 무산될 가능성이 높다. 결국 공사의 최우선 가등기 요구는 매수자 입장에서는 받을 수 없는 요구인 셈이다.
이런 논란들은 현재 법정소송에서 핵심 쟁점으로 떠오를 전망이다. 법정소송 귀책사유가 공사에게 있을 경우 공기업의 신뢰도 하락으로 향후 개발 사업 동력은 크게 떨어질 수 있다.
이에 대해 공사 관계자는 “토지사용은 매수자의 (사업)의지만 있으면 준공 전 사용승인으로 (사업을)시행할 수 있었다”라며 “최우선 순위 가등기는 감정가의 5배에 이를 것으로 추정되는 부지를 되팔아 시세차익을 노린 투기목적을 막고자 한 최소한의 안전조치”라고 설명했다. 이어 “(공사가)가등기 설정을 하지 않으면 배임행위에 해당하기에 매수자의 부동산개발을 위한 금융권 자금조달에는 전혀 문제가 없는 사안”이라고 덧붙였다.
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