부동산 시장이 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 재편되면서 지방의 저가 아파트 12채를 팔아도 서울의 고가 아파트 한 채를 살 수 없을 정도로 집값 격차가 심해진 것으로 나타났다.
8일 KB부동산이 공개한 월간 시계열 통계에 따르면 지난달 전국 집값 상위 20% 아파트 평균 가격은 14억114만원으로 집계됐다. 반면 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억1535만원에 그쳤다.
상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균으로 나눈 5분위 배율은 12.1을 기록하며, 해당 통계를 집계하기 시작한 2008년 12월 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.
집값 격차를 보여주는 이 지표는 2022년 2월 처음으로 10배를 넘어섰으며, 지난해 하반기부터 다시 오름세를 보이다가 올해 들어 급격히 확대됐다. 지난 7월 처음으로 12배에 진입했고, 8월에는 이보다 더 벌어졌다.
‘똘똘한 한 채’ 선호가 이어지면서 서울 인기 지역의 아파트 값은 급등했지만, 지방 집값은 오히려 하락했다. 전국 상위 20% 아파트 평균 가격은 올해 1월 12억8483만원에서 지난달 14억114만원으로 9.05% 상승했다. 반면 같은 기간 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억1620만원에서 1억1535만원으로 0.73% 떨어졌다.
서울 내부에서도 양극화는 뚜렷하게 나타난다. 지난달 서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 32억6250만원으로, 1월 27억3666만원 대비 19.21%나 올랐다. 반면 하위 20% 평균 가격은 4억947만원에서 4억9298만원으로 0.51% 상승에 그쳤다. 서울의 5분위 배율은 6.6배다.
개별 단지에서는 격차가 더 확연하다. 전용면적 84㎡ 기준 전국 최고가 단지는 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’로, 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 지난 6월 72억원에 손바뀜했다. 1월 당시 55억원이었던 가격이 불과 반년 만에 17억원 올랐다.
반면 경북 김천시 부곡동 ‘신한양’ 전용 82㎡는 올해 4월 3000만원에 직거래됐다. 정상적인 거래를 기준으로 보더라도 5월 이 단지 전용 82㎡의 거래가는 7000만원으로, 래미안 원베일리 한 채 값으로 신한양 102채 이상을 살 수 있는 셈이다.
‘똘똘한 한 채’ 현상은 문재인 정부 시절부터 본격화됐다. 코로나 19와 맞물려 조성된 저금리 환경에서 집값이 폭등하자 정부는 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고, 분양가 상한제를 확대하는 등 강력한 규제를 시행했다.
특히 다주택자 규제 강화로 ‘여러 채 보유’보다 ‘고가 한 채 보유’가 유리하다는 인식이 확산됐다. 지방의 큰손들까지 서울로 몰리며 수요가 한곳에 집중됐다.
전문가들은 현 정부 들어 시행된 6억원 한도의 주택담보대출 규제와 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 강도 높은 대출 규제가 양극화를 더욱 부추겼다고 지적한다. 대출 의존도가 낮은 곳은 가격이 오르는 반면, 대출 없이는 거래가 어려운 아파트는 가격이 지지부진하다는 분석이다.
거시적인 관점에서도 수도권 쏠림 현상이 양극화의 원인으로 꼽힌다. 한국은행에 따르면 2015년 이후 지역내총생산 중 수도권의 비중이 비수도권을 넘어섰고, 최근에는 53%까지 확대됐다. 이는 지난 10여년간 수도권과 비수도권의 경제력 격차가 심화했음을 나타낸다.
주택 수요의 핵심인 청년층 인구도 수도권에 몰리면서 비수도권의 주택 수요가 급감했다. 이 같은 상황에서 정부의 주택 경기 부양책으로 전국 공급이 늘어나자 비수도권은 공급 과잉에 시달리게 됐다.
한국은행은 "한국의 주택가격 양극화는 코로나19 팬데믹 회복 국면에서 잠시 주춤했다가 2023년 이후 다시 확대되고 있다"며 "비수도권 광역시의 가격 하락세가 나타나고 있다"고 설명했다.
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