수도권 주택 공급 물량 확대를 고심하고 있는 정부가 노후공공청사 재건축을 통한 임대 아파트 공급 카드를 다시 꺼내 든다. 문재인 정부에 이어 윤석열 정부에서도 주택 공급의 일환으로 추진했던 노후공공청사 복합개발사업은 공사비 상승에 따른 수익성 악화로 제대로 추진되지 못한 채 공회전을 거듭해오고 있어 실효성에 의문이 제기된 상황이다. 점차 고갈되고 있는 주택도시기금 등의 활용도 제한적이어서 리츠 등을 통한 재원 마련이 필요하다는 주장이 제기된다.
10일 정부에 따르면 국토교통부는 주택 공급 대책의 일환으로 노후공공청사 복합개발 사업을 준비하고 있다. 대통령실에 보고까지 마친 것으로 알려졌다. 공급규모는 지난해 정부가 발표한 5만 가구 수준이 될 것으로 전망된다. 지난해 국토부는 2035년까지 노후 공공청사를 복합개발해 2035년까지 도심에 공공임대주택 5만 가구를 공급하겠다는 '역동경제 로드맵'을 밝힌 바 있다.
이는 이재명 대통령의 공약 사안이기도 하다. 이 대통령은 지난 대선에서 주민센터, 공공청사 등의 공공시설 부지에 주상복합 아파트를 개발해 청년들에게 임대주택을 공급하자는 공약을 밝힌 바 있다. 국토부는 이르면 다음 주 국유재산정책심의위원회를 열고 노후공공청사 활용 방안을 발표할 것으로 알려졌다.
문제는 사업의 속도와 이를 뒷받침할 재원이다. 하지만 공사비 상승으로 인해 문재인 정부에서부터 추진됐던 노후공공청사 복합개발 사업은 지지부진한 상황이다. 문재인 정부에서는 선도사업지 11곳을 포함해 총 34곳의 노후공공청사 복합개발 사업지를 발표했는데 지금까지 입주까지 마친 곳은 두 곳뿐인 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 “공사비가 올라 착공하지 못한 곳이 대부분”이라고 설명했다. 노후공공청사 복합개발 사업의 구조는 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시개발공사(SH)가 자금을 조달하고 임대료 등을 통해 자금을 회수하는 방식이지만 임대료를 올리기 어려운 상황에서 공사비가 올라 첫 삽을 뜨지 못하는 경우가 비일비재하다는 뜻이다.
주택도시기금 역시 고갈되고 있어 리츠 등 다양한 사업 방식이 필요하다. 주택도시기금 여유자금은 2022년 50조 원을 넘었으나 현재 7조 원 수준으로 급감했다. 임대주택 사업에 쓰여야 하는 주택도시기금을 버팀목·디딤돌 등 각종 특례대출에 쏟아부은 결과다. 전문가들은 리츠를 통해 신청사와 임대주택을 건립한 천안 동남구청 사례를 주목하고 있다. 천안 동남구청은 신청사를 짓기 위해 구청사 부지를 리츠에 현물 출자했다. 이를 통해 사업비를 마련했고 신청사, 기숙사, 임대 주택 등을 건립했다.
정부 주도의 사업 이행 감독도 필수적이다. 윤석열 정부에서도 LH 등 공공주택사업자 중심의 추진 체계로 사업이 흐지부지됐다고 밝힌 바 있다. 정부가 주도하지 않고 공공기관이 주도할 경우 재원 투입을 위한 예비타당성 조사 등의 행정 절차를 거쳐야 하고, 지자체의 입김에도 자유로울 수 없다. 이에 국토부, 기획개정부 등 범정부 협의체에 LH 및 캠코 등 공공주택사업시행자 직접 참여해 공공시설복합개발추진협의회를 분기별 1회 개최하고 분야별 분과위를 수시 운영한다고 밝혔지만 이 역시도 제대로 진행되지 않았다. 비상계엄 사태로 노후청사 복합개발 사업계획을 구체화해 국무회의에 상정한다는 계획도 지켜지지 않았다. 문진석 더불어민주당 의원실을 통해 받은 공공시설복합개발추진협의회 회의 기록에 따르면 협의체는 지난해 10월 단 두 차례의 회의만을 거친 후 열리지 않은 것으로 나타났다.
국토부는 용적률 등 인센티브 확대 등 사업성 확보를 통해 노후공공청사 복합개발 사업을 확대하겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “지금까지 뚜렷한 성과를 내지 못한 것은 사실이지만 대통령의 공약 사안이기 때문에 원활한 사업 추진을 위해 관계기관과 협의 중에 있다”며 "노후 청사가 지속적으로 늘어나고 있는 만큼 올해에도 신규 사업지 후보지를 발굴하는 등 사업지를 확대해 나갈 것”이라고 설명했다.
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