정부가 신규 택지의 지구 지정 및 지구 계획 수립의 심의 통합을 검토하는 것은 안정적인 주택 공급을 위해 신도시 사업의 속도를 높일 필요성이 커지고 있기 때문이다. 4~5년 후의 주택 공급 규모를 가늠할 수 있는 지표인 주택 건설 인허가 실적은 공사비 급등의 여파로 2022년부터 크게 줄어든 상태다. 국토교통부에 따르면 서울과 경기도의 2022~2024년 3년간 평균 주택 건설 인허가 건수는 각각 4만 2444건, 14만 2027건으로 이전 3년(2019~2021년) 평균인 6만 7904건, 17만 2374건보다 37.4%, 17.6%씩 감소했다.
상황이 이런데도 대규모 주택 공급원인 3기 신도시는 사업 추진이 더디다. 토지 수용이 늦어지고 공사비가 올라가는 등 지연 요소가 곳곳에 있는 탓이다. 한국토지주택공사(LH)가 이연희 더불어민주당 의원에게 제출한 3기 신도시 주요 지구(고양창릉·남양주왕숙·부천대장·인천계양·하남교산)의 입주 계획을 보면 공공주택 물량 8만 7101가구 중 2029년까지 입주하는 물량은 3만 8764가구로 절반 이하다. 이 같은 이유로 이재명 대통령도 이달 초 기자 간담회에서 “기존에 계획된 신도시가 아직도 많이 남아 있으나 공급이 안 되고 있어 속도를 빨리할 생각”이라며 속도전에 방점을 찍었다.
신도시 사업 중 초기 인허가 절차 간소화는 정부 주도로 택지 조성 속도를 높일 수 있는 확실한 대책 중 하나로 꼽힌다. 크게 봤을 때 신도시 조성은 공공주택지구 지정→지구 계획 수립 및 승인→부지 조성 공사→주택 공사를 하는 절차로 진행된다. 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “공사 등 사업 시행 단계로 들어가면 문화재 발견, 공사비 상승, 토지 수용 지연 등 정부가 통제하기 어려운 변수가 많고 공사 기간을 무리해서 단축하기도 어렵다”며 “반면 인허가는 권한이 정부에 있기 때문에 사업 속도를 내기 위해서 가장 먼저 고려할 수 있는 게 초기 심의 간소화”라고 설명했다.
특히 지구 지정과 지구 계획 수립은 절차가 많고 오래 걸리기로 손꼽혀 공공 사업자 사이에서도 절차 간소화에 대한 요구가 높다. 지구 지정은 공공 사업자가 정부에 전략환경영향평가 등 각종 자료를 준비해 ‘지구 지정 제안’을 하는 것이 첫 단계다. 이후 수십 곳의 관계기관 협의와 주민 의견 청취 후 중앙도시계획위원회의 심의를 통과하면 지구로 지정된다. 다만 이는 ‘이곳에 신도시를 건설한다’는 성격의 선언일 뿐 사업자는 1년 이내에 구체적인 조성 계획을 세워 정부에 지구 계획 승인을 신청해야 한다. 이때도 관계기관 협의, 공공주택통합심의위 심의를 거쳐야 비로소 조성 공사를 할 수 있게 된다.
이처럼 절차가 복잡하다 보니 3기 신도시만 하더라도 지구 지정 후 지구 계획 신청까지 1년, 실제 지구 계획 승인까지는 6~8개월이 걸렸다. 건설 업계의 한 관계자는 “3기 신도시는 정부의 의지가 강했던 국책 사업이라 지구 계획 승인 속도가 매우 빨랐던 편”이라며 “심의가 통합돼 관계기관 협의만 한 번에 하더라도 사업 속도가 수 개월에서 1년은 단축될 것”이라고 말했다. 정부도 문제를 인지하고 2023~2024년 100만 ㎡ 이하의 중소규모 택지는 지구 지정 제안 때 지구 계획 승인 신청을 함께할 수 있도록 공공주택특별법과 시행령을 개정했다. 하지만 대상 면적이 작아 적용된 사례는 없는 상태다.
현재로서는 정부가 공공주택특별법 시행령을 개정해 대상 면적을 늘리는 것이 현실적이라는 평가가 나온다. 통합 심의 기준이 100만 ㎡ 이상으로 확대되면 지난해 11월 후보지로 발표된 수도권 신규 택지(서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현)도 절차 간소화의 혜택을 보게 될 가능성이 높다. 이곳들은 아직 지구 지정이 되지 않은 데다가 의정부 용현지구(81만 ㎡)를 제외하면 면적이 100만 ㎡를 넘는다.
실제로 LH는 서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡지구에 한해 지구 계획 심의 때 필요한 교통영향평가 관련 용역을 올해 초에 선제적으로 발주했다. 지구 계획 승인 요건인 교통영향평가, 환경영향평가가 조기에 완료되면 지구 지정, 지구 계획 심의를 통합해 받지 못하더라도 인허가 속도를 높일 수 있을 것으로 보인다.
동시에 정부는 착공에 돌입한 3기 신도시 사업의 속도를 내기 위해 지구 내 군부대와 공장을 조속히 옮기는 방안도 추진하고 있다. 특히 고양창릉지구 인근에 위치한 군 탄약고와 관련해 지난해 11월 국방부와 LH가 실무 협의체를 구성해 다른 부대로 이전하는 방향으로 논의를 이어가는 중이다. 정부는 기존에 계획된 택지지구의 용적률을 높이고 주거 용지를 확대해 공급 물량을 늘리는 카드도 만지작거리고 있다. 국토부의 한 관계자는 “신도시 사업을 원활하게 하기 위해 여러 고민을 하고 있다”고 밝혔다.
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