건설경기 악화로 지방 미분양 물량이 급증하자 12년 만에 재개된 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 안심환매 사업 설명회가 북새통을 이뤘다. 분양가의 50%의 수준으로 HUG가 미분양 물량을 매입하는 탓에 지원 금액이 충분하지 않지만 마른 자금줄에 숨통을 트이려는 건설 관계자들이 앞다퉈 설명회를 찾은 까닭이다. 현대엔지니어링과 대우건설·롯데건설 등 지방에 미분양 사업장을 보유한 1군 건설사 관계자들도 설명회를 찾았다.
24일 HUG는 서울 강남구 건설회관에서 ‘미분양 안심환매 사업 및 PF 특별보증’ 설명회를 열었다. 설명회에는 대구 등에 미분양 사업장을 보유한 현대엔지니어링과 대우건설, 의정부와 김해에서 분양 실적이 좋지 못한 롯데건설 등 1군 건설사를 포함해 미분양 물량을 보유 중인 100여 개의 시행사와 건설사 관계자들이 참여했다. HUG 관계자는 “대형 시공사까지 참여하는 등 생각보다 많은 참석자가 설명회를 찾았다”고 설명했다.
HUG의 미분양 안심환매 사업은 2013년 이후 12년 만에 재개되는 사업이다. 설명회를 찾은 정수호 국토교통부 주택기금과장은 “미분양으로 고생하고 있는 건설사들을 위해 미분양 안심환매 사업을 2013년 이후 재추진하게 됐다”고 설명했다.
미분양 안심 환매 사업에는 총 2조 4000억 원이 투입된다. 매입 물량은 1만 가구다. 최근 정부는 추가경정예산안에 3000억 원을 반영했다. 2조 1000억 원은 HUG 자체 재원이나 채권발행 등으로 충당할 방침이다. 2025년부터 2026년까지 4000가구, 2027~2028년 6000가구 등 3년에 걸쳐 1만 가구가 순차적으로 매입한다. HUG 관계자는 “신청수요 등을 고려해 사업 초기규모를 확대해 지원하는 방안도 검토 중”이라고 설명했다.
이날 HUG는 미분양 주택의 매입 대상으로 분양보증을 가입한 공정률 50% 이상의 미분양 주택으로 못 박았다. 매입 가격은 분양가격의 50% 이내다. 환매기간은 건물 소유권보존등기(준공) 후 1년 이내이며 건설사는 HUG의 매입 가격에 더해 이자 등 자금 조달비용을 더해 환매해야 한다. 국토부 관계자는 “매입 가격에 더해 이자 등 자금 조달 비용이 추가되는 만큼 HUG가 저리로 자금을 대출하는 개념”이라고 설명했다.
HUG의 미분양 물량 매입 대상이 되기 위해서는 심사도 거쳐야 한다. 평가항목은 △매입 가격의 적정성 △완공 가능성 △시공사 신용도 △사업수익 △재무건전성 기여효과 등이다. 분양 가격이 너무 높아 환매 가능성이 낮은 사업장, HUG가 자금을 지원해도 공사비, PF대출 상환금 등 잔여 지출금이 분양 미수금 등 잔여수입금보다 많은 사업장은 대상이 되지 않는다.
사업장을 찾은 건설 관계자들은 HUG 미분양 안심환매 사업의 지원 규모와 범위가 작다는 불만을 제기했다. 실제 전국의 준공 전 미분양 물량은 총 3만 9965가구로 HUG의 미분양 환매 매입 규모보다 4배 가까이 많다. 설명회에 참석한 한 중소 시공사 관계자는 “소규모 시공사의 경우 신용도 등 HUG의 기준을 맞추기 쉽지 않다”며 “지원 규모 확대가 더 필요하다”고 설명했다. 이와 관련 HUG 관계자는 “미분양 안심환매 사업은 사업주체에게 신속히 유동성을 공급해 주택을 원활하게 준공시키는 것이 목적”이라며 “완공 가능성이 작은 사업장은 미분양 해소라는 당초 목표를 달성할 수 없어 심사를 거쳐 적절한 사업장에 지원할 것”이라고 설명했다.
환매 가격에 대한 질문도 이어졌다. HUG는 환매 가격이 매입 가격의 103~114%가 될 것으로 전망하고 있다. 다만 국토부는 환매 가격을 낮추기 위해 지방세특례제한법 개정을 약속했다. 환매가격에 HUG에 재세금이 그대로 반영되는데, 재세금을 줄이기 위해서는 법 개정이 필수적이다. 재세금이란 HUG가 미분양 주택을 매입하고 보유함에 따라 발생하는 취득세와 재산세다.
정수호 국토부 주택기금과장은 이와 관련 “과거에도 HUG의 재세금 면제가 시행된 바 있다”며 “재세금에 따른 사업주체의 부담 완화를 위해 지방세특례제한법 개정을 건의하겠다”고 설명했다.
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