이상우 인베이드투자자문 대표가 이재명 정부의 새 부동산 정책 윤곽이 완전히 나오지 않은 만큼 ‘매입 후 보유(바이 앤드 홀드)’ 전략을 제안했다. 또 이재명 대통령이 1기 신도시 재건축에 속도를 낼 것을 주문함에 따라 맞춤형 투자 지역으로 경기도 성남시 분당을 지목했다. 김호용(미네르바 올빼미) 미르진택스 대표는 “주택 한 채와 입주권 혹은 분양권을 보유한 경우에도 일시적 2주택자에게 주어지는 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있으니 미리미리 세제 공부를 해야 한다”고 강조했다.
이 대표는 16일 ‘머니트렌드 2025’에서 “정부가 바뀌어도 부동산 투자에서 해야 할 일은 바뀌지 않는다”며 “정답은 좋은 물건을 사서 가만히 있는 것”이라고 설명했다. 이어 “가만히 있었는데 돈을 벌지 못하는 것은 나쁜 물건을 가지고 있기 때문”이라며 “좋은 물건이 있는 상급지에서 주인들이 대출 없이 편안하게 가진 경우가 많은 만큼 매물이 적은 것”이라고 설명했다. 부동산 투자의 핵심 원칙으로 핵심지 등에서 좋은 물건 가지고 있기와 대출 덜 받기가 중요하다는 의미다.
이 대표는 새 정부의 부동산 정책에 맞는 유망 투자처로 분당을 콕 집었다. 재건축 사업성이 다른 1기 신도시에 비해 우수하다는 게 이 대표의 판단이다. 그는 “분당의 올해 매매 거래 중 82%는 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격”이라며 “하지만 재건축 후에 3.3㎡당 7000만~8000만 원까지 가치가 높아질 수 있다”고 설명했다. 이어 “분당이 평촌·일산 등 다른 1기 신도시를 포함해 인천·수원·안산 등 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 것”이라고 평가했다.
서울 강남·서초 등에 대해서는 학군지·신축을 중심으로 투자 수요가 집중되고 있으며 성동구는 강남구 압구정동과 가까운 입지가 집값을 끌어올리고 있다고 분석했다. 과천은 2008년 준공돼 상대적으로 구축인 래미안 슈르의 3.3㎡당 매매가격이 6000만 원대에 이르렀고 재건축으로 지어진 신축 단지의 가치는 더 높아지고 있다고 진단했다.
이재명 정부의 부동산 정책과 관련해 보유세 인상 등 세제 강화 방안이 나올 것이라고 내다봤다. 그는 “이 대통령이 후보 시절에 ‘가급적 부동산 세제의 현행 유지’를 언급했는데 ‘가급적’은 ‘형편이 닿으면’이라는 의미”라며 “형편은 언제든 바뀔 수 있으니 부동산세제 현행 유지를 안 할 수 있다는 의미”라고 주장했다. 그러면서 “이번 정부에서 세금이 많이 나올 수 있다”며 세제 개편을 통한 재산세 등의 인상 가능성을 전망했다.
김 대표는 이날 마지막 강연자로 나서 ‘1주택 갈아타기’ 때 활용할 수 있는 양도세 비과세 특례, 부모와 자녀 간 주택 구입 자금을 차용할 때 절세 전략 등을 소개했다. 김 대표에 따르면 일시적 2주택자뿐만 아니라 1주택자가 조합원 입주권 혹은 분양권을 보유한 경우, 재건축·재개발 조합원이 공사 기간 동안 대체 주택을 취득한 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
김 대표는 “조합원 입주권 취득 후 3년 안에 보유하고 있던 주택을 팔면 실수요에 따른 거래로 판단해 양도세를 매기지 않는다”며 “단 이 경우 종전 주택 취득 후 1년이 지난 후에 조합원 입주권을 매수한 상태여야 한다”고 설명했다. 만약 입주권 취득 후 3년이 지났는데도 아파트가 다 지어지지 않은 상황이라면 △재개발·재건축 주택 완성 후 3년 내로 종전 주택 양도 △신축 주택 완성 후 3년 이내에 신축 주택으로 가구 전원 이사 △1년 이상 계속 거주 등의 요건을 모두 충족해야 종전 주택 양도에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있다.
아울러 김 대표는 부모·자식 등 특수관계인으로부터 돈을 빌려 주택을 매수할 때는 차용증을 쓰고 이자를 지급하거나 원금을 분할상환해야 증여세 추징을 피할 수 있다고 강조했다. 특히 김 대표는 “만약 이자를 하나도 주지 않아 이자 과소 지급액이 연간 1000만 원을 넘으면 과세될 수 있어 이자를 조금이라도 주는 게 좋다”며 “이자율을 4.6%로 설정하는 사람들이 많은데 과소 지급액을 1000만 원 이하로 맞출 수 있다면 이보다 이자율이 낮아도 괜찮다”고 설명했다. 이날 강연은 질의응답이 30분 가까이 이어지는 등 청중이 뜨거운 관심을 보였다.
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