올해부터 일시적 2주택자가 양도소득세 비과세를 받기 위한 기존 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘면서 시장의 관심도 커지고 있다. 일정 요건만 충족하면 많게는 수천만 원의 세금 부담에서 자유로운 절세 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 반대의 경우에는 내지 않아도 될 세금을 고스란히 납부해야 하는 탓에 비과세 요건 충족 여부를 면밀히 따져봐야 한다.
김호용(미네르바 올빼미) 미르진텍스 대표는 다음달 5일 서울 중구 롯데호텔서울 크리스탈볼룸에서 열리는 ‘서울경제 ‘머니트렌드 2023’의 연단에 올라 일시적 2주택자 양도세 비과세 특례를 포함한 절세 방법을 공유한다. 특히 올해에는 재개발·재건축 입주권·분양권을 취득한 일시적 2주택자를 사례로 들며 양도세 비과세 적용 여부를 살펴볼 예정이다.
김 대표는 “기존에는 1주택자가 입주권·분양권을 취득한 뒤 2년 안에 보유 주택을 처분해야 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있었지만, 올해부터는 3년으로 연장됐다”며 “정부의 정비사업 규제 완화로 재개발·재건축 물건에 대한 관심이 커지면서 양도세 비과세 요건에 대한 문의도 늘고 있다”고 말했다.
이를테면 종전주택 보유자가 해당 주택 취득 후 1년 경과한 뒤 조합원 입주권을 승계 취득하고, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 대체 취득으로 보고 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2016년 10월 A 주택을 구입한 뒤 2020년 9월 입주권을 취득하고 올해 5월 A 주택을 처분했다면 양도세를 내지 않아도 되는 것이다.
입주권 취득 후 3년이 지났더라도 ‘실수요자’라면 비과세 대상이 될 수 있다. 올해 1월 12일 양도분부터 정비사업으로 새로 지어진 아파트의 준공일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용된다. 다만 새 아파트 준공 후 3년 이내 전입하고, 1년 이상 계속 거주해야 한다. 그렇지 않으면 비과세된 세액을 추징당하기 때문에 주의해야 한다.
일반주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 구입한 1주택자도 입주권과 마찬가지로 분양권 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 대상이다. 분양권 취득 이후 3년 경과했더라도 새 아파트 준공 전 또는 준공 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받는다. 비과세 혜택을 받았다면 신축 아파트 준공 후 3년 이내 세대 전원이 해당 주택에 이사해야 하고 1년 이상 거주해야 한다.
김 대표는 “입주권이나 분양권을 구입하고 잔금을 마련하기 어려운 경우라면 해당 주택을 전세로 내놓는 경우가 많은데, 기존에는 준공 후 2년 안에 전입해야 해서 비과세 혜택을 못 받는 경우가 많았다”며 “전입 기한도 1년 더 연장되면서 비과세 대상이 늘어날 수 있다”고 말했다.
김 대표는 부동산 경기 침체로 주택 거래가 줄어든 요즘 같은 시기에는 자녀에게 기존 주택을 양도하는 것도 방법이 될 수 있다고 조언했다. 다만 시가와 거래대가의 차액이 3억 원 또는 시가의 5% 이상이면 양도세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보고 양도세 계산 시 양도 가액을 거래대가가 아닌 시가로 적용해 세 부담이 늘어날 수 있다.
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