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초과이익환수제 하면 손실도 부담?···틀린 정보 바로잡아 드립니다[친절한IB씨]

초과이익환수해도 민간이 손실 부담 전례

확정수익은 민간 참여 위한 인센티브







경기도 성남 대장동 개발 의혹이 이번 주에도 이슈입니다. 이 코너에서도 몇 차례 다룬 적이 있지만, 여전히 민관합동개발, 초과이익환수에 대해 사실 관계가 불분명한 주장이 오가고 있습니다. 저도 양측의 주장을 듣다 보면 둘 다 일리가 있어 보이는데요. 몇 가지 궁금증을 관련한 전문가들에게 다시 물어봤습니다.

① 초과이익환수를 선택했다면 손실도 부담해야?=지난번 초과 이익 환수에 대한 글을 올렸을 때 몇몇 독자께서 ‘만약 성남도시개발공사가 대장동 개발에 따른 초과 이익 환수를 선택했다면 손실이 났을 때도 책임져야 했을 것’ 이라는 의견을 주셨습니다. 저도 그 점이 궁금했는데요. 여러 곳에 물어 본 결과 그런 식의 계약은 드물다는 반응이 다수였습니다.

대장동 개발은 당시에도 뛰어난 입지에 대규모 아파트 건설을 위한 부지를 확보하기 때문에 수익이 예상되었던 사업이었습니다. 게다가 성남도시개발공사가 50%+1주 지분을 차지해 최대 주주였기 때문에 주주간 계약을 통해 얼마든지 유리한 조건을 요구할 수 있다는 것입니다. 지자체의 손실을 민간이 책임지는 구조를 제안하더라도 알짜 사업으로 보고 참여할 민간 업자들이 많았다는 얘기입니다.

2008년 부산도시개발공사가 15% 출자했던 문현혁신도시 개발 사업에서는 초과 이익이 나면 환수하되, 지방자치단체가 낸 출자금에 손실이 나면 민간에서 보전하도록 특약을 맺었습니다. 사업에 들어가는 막대한 자금을 대출할 경우에도 사업에 참여한 건설사 등이 책임준공보증으로 신용 공여를 합니다. 이처럼 지자체와 민간이 협상하기에 따라 얼마든지 주주간 협약에 지자체가 유리하도록 계약을 맺을 수 있었습니다. 이것은 지자체가 갑질을 한 게 아니라 사업의 최대 위험인 토지수용과 인허가를 맡기 때문입니다. 토지를 사실상 강제 수용하는 명분은 공공의 이익이니 당연히 초과 이익을 환수할 뿐만 아니라 손실을 민간이 책임지도록 요구할 수 있고 실제로 그렇게 해왔다는 것이죠.

사진 설명




② 확정수익은 당시의 정책적 판단이었다?= 혹자는 당시에 안정적인 수익을 확정하기 위해 성남도시개발공사가 우선주 투자자가 됐다고 설명하기도 합니다. 지금과 같은 결과를 예상할 수 없었기 때문에 한 정책적 판단이라는 얘긴데요.

그러나 민관합동의 도시개발사업에서 우선주 투자는 흔히 복합개발이라고 불리는 사업에 주로 활용합니다. 복합개발은 아파트 뿐만 아니라 상업시설이나 문화시설, 컨벤션 센터나 호텔 등 부대 시설을 함께 짓는 사업입니다. 아파트에 비해 수익성이 낮고, 업황에 따라 오르내림이 심합니다. 이런 경우는 수익의 변동폭이 심하기 때문에 우선주를 선택하는 게 낫습니다. 입지나 교통 인프라가 취약한 경우도 마찬가지입니다. 오히려 이처럼 사업성이 불안해 민간업자가 참여하기 꺼리는 경우 지자체가 확정한 나머지는 전부 가져가라며 민간을 끌어들이기 위해 우선주 투자자가 되기도 합니다.

다만 우선주로 확정수익을 가져가면서 초과이익을 환수하는 경우는 흔치 않습니다. 성남도시개발공사 우선주가 아닌 보통주로 들어와서 초과이익을 요구하면 됩니다. 여기에 손실을 민간이 부담하는 특약을 거는 것도 일반적인데 왜 그렇게 하지 않았는지 궁금합니다. 더구나 성남시는 사업시행 전 타당성 검토에서 사업성이 있다고 결론 내렸는데 말이죠.

③민간이 민간 개발을 선호한다?=대장동 사업은 원래 민간 개발로 시작했다가 민관개발로 바뀌었습니다. 그 과정에서 신영수 당시 새누리당 의원이 LH등 공기업의 참여를 억제했습니다. 신 전 의원은 현대건설 출신의 재개발재건축 전문가였습니다. 건설 업계의 이익을 대변하는 정치인으로 보는 게 무리한 추정은 아닙니다. 그러나 반드시 모든 민간 사업자가 민간만 참여하는 개발을 선호하는 것은 아닙니다. 부동산 가격이 오르고 도시 개발을 위해 원주민으로부터 토지 매수하는 게 어려워질 수록 관이 개입하길 바랍니다. 손 안 대고 코 풀 수 있기 때문이겠죠. 오히려 완전한 민간 개발 이었다면 토지 확보를 위한 돈과 시간이 더 많이 들 수 있습니다. 대장동 개발 사업 공모에 참여했다 탈락한 후보들도 이 점을 인정합니다. 성남도시개발공사가 50% 이상 지분을 대기 때문에 수익성이 높으면서도 안정적인 사업으로 봤다는 것이지요.

한 부동산 개발 업자는 "지자체가 초과 이익을 환수하려면 손실도 떠안아야 했기 때문에 확정 이익을 선택했다는 해명은 혹세무민” 이라고 말했습니다. 성남시는 최근 대장동 개발에 참여한 성남의 뜰 컨소시엄에 과도한 배당 금지 등 뒤늦게 초과 이익 환수 조치에 나섰는데요. 이미 화천대유 등 투자자들은 배당금을 나눠 가진 후라 결론이 어떻게 날 지는 지켜볼 일입니다.

대장동 개발 로비·특혜 의혹 사건을 수사 중인 검찰이 21일 오후 경기도 성남시청 시장실과 비서실 압수수색을 마친 후 압수품을 옮기고 있다. /연합뉴스
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