월간 KB주택가격동향에 따르면 지난달 서울 오피스텔 전세가율이 81.8%로 2010년 이후 역대 최고치를 기록했습니다. 양도세 중과 등 임대인에게 불리한 부동산 규제 강화 및 재개발 확대에 따라 늘어난 이주 및 입주 수요 등이 전셋값 급등에 영향을 끼친 요인으로 평가됩니다. 이렇듯 최근 전세 수요가 급증함에 따라 전세 사기 건수도 늘어나고 있습니다. 전세 사기의 위험성은 계속해서 제기됐지만, 임대인에게 속아 하루아침에 빚더미에 앉게 된 청년들의 수는 줄지 않고 있습니다. 이에 서울경제 부동산 매체’집슐랭’이 레오 대출연구소 김은진 대표와 전세 대출에 대한 핵심을 정리해보는 시간을 가졌습니다. 다음은 ‘집슐랭’ 기자와 김은진 대표 간의 문답입니다.
◆은행에서 무소득자는 전세 대출이 안 된다는 말을 들었습니다.
은행에서는 대부분 소득을 중시하는 전세 대출 상품을 주로 취급합니다. 지점마다 다르지만 어떤 경우는 부실 관리 차원에서 무소득자를 받지 못하는 상황이라고 말 할 수도 있어요. 그러나 상품의 종류가 좀 달라질 뿐 소득이 없어도 전세 대출은 가능합니다. 서민들을 위한 대출이 전세 대출이잖아요. 무주택자와 1주택자에 한해서 보통은 보증금의 80%까지 대출을 해주는 상품들이 존재합니다
◆전입 신고, 꼭 해야 하나요?
전세 대출은 아무래도 무주택자들이 받다 보니까 제일 문제가 되는 것은 전입이 중요한 걸 모르신다는 거예요. 우리가 보증금을 지키는 유일한 수단은 전입이에요. 임대인들이 간혹 비과세를 노리고 실거주자 요건을 채우기 위해서 임차인에게 전입을 빼달라고 요구하는 경우가 있어요. 절대로 빼시면 안 됩니다. 절대로.
전입을 빼는 순간 보증금에 대한 우선권이 상실될 수 있어요.전입을 빼버리면 생길 수 있는 또 다른 문제는 그 사람은 앞으로 영원히 전세 대출 받을 수 없다는 겁니다.담보대출 같은 경우는 근저당 설정하고 대출해주잖아요. 그런데 전세 대출은 설정이라는 게 없어요.
보증이 곧 담보인 겁니다. 그래서 보증기관의 역할이 중요한데 그 보증 기관에서 이 사람이 전입을 뺐다는 사실을 알게 되면 그 사람을 블랙리스트에 올려버려요. 그러면 영원히 전세 대출이 안 돼요. 그래서 무섭죠.
◆'깡통 전세'가 뭔가요?
깡통 전세라는 건 집값에 비해서 전세금이 너무 높은 경우를 말합니다.예를 들어서 집값이 3억 원인데 내가 전세가 3억 5,000만 원에 들어갔다고 한다면이후에 다음 세입자를 구하시는 데 어려움이 있어요. 최고가에 들어오려고 하는 사람이 많지 않겠죠.그러면 어쩔 수 없이 내가 임차권 등기하고 집을 경매에 넘기는 수밖에 없어요. 그런데 낙찰이 될까요? 그것을 낙찰받아버리면 배당 신고를 하지 않는 이상 3억 5천을 끌어안아야 하거든요. 그런데 누가 입찰을 하겠어요. 그래서 결국엔 어쩔 수 없이 스스로 사와야 해요. 그런 경우가 많이 있거든요. 그래서 깡통 전세를 조심하셔야 합니다.
◆보증보험에 가입하면 안전한 것 아닌가요?
보증보험에 가입하시면 좋지만, 보증보험도 무조건 가능한 것이 아닙니다. 보증보험사도 집값을 고려하거든요. 내가 집값이 3억 원인데 4억 원에 전세를 들어갔다면 그 4억 원은 적절한 가격이 아니기 때문에 보증보험사도 보험을 들어주지 않아요. 그래서 깡통 전세를 피하시려면 시세 파악을 잘하시는 것이 무엇보다 중요해요.
◆시세 파악은 어떻게 하면 좋을까요
보통은 공동주택 가격이 나와요. 그것의 150%가 그 집의 시세거든요. 그래서 그 범위 안의 가격으로만 전세를 들어가시면 전세 사기를 예방할 수 있고 보증보험 가입도 가능합니다.
그런데 신축 빌라 같은 경우 시세 파악이 좀 어려워요. 신축 빌라는 일단 깨끗하고 예쁘니까 그냥 들어가시는 분들이 많은데
주변 시세를 꼭 참고하셔야 합니다. 대출을 받으면 은행에서 감정하는 경우가 있는데 그런 식으로 시세를 파악하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
/강준엽 junyeop3395@sedaily.com
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