추석 이후에는 향후 부동산 시장의 향방을 가늠할 수 있는 정부의 추가 부동산 대책이 잇따라 발표된다. 우선 이달 중순 ‘가계부채 종합대책’과 이달 말 ‘주거복지 로드맵’이 예고되어 있다. 금융규제와 다주택자들의 임대주택 등록을 유도하기 위한 방안 등이 담길 예정이기 때문에 부동산 시장에 부담으로 작용할 가능성이 높다. 이들 예고된 정책 외에도 추가 규제가 나올 가능성도 있다. 초고강도 규제책으로 꼽히는 ‘8·2 주택시장 안정화 대책’ 이후에도 강남 재건축 시장을 중심으로 국지적 과열 양상이 계속되고 있기 때문이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난달 28일 가진 취임 100일 기자간담회에서 “국지적 과열 양상이 남아있는 것은 사실이며, 주택시장이 안정화되는 길을 위해서 뚜벅뚜벅 가겠다”며 추가 대책을 내놓을 가능성이 있다고 전했다.
이달 중순 가계부채 종합대책 발표
新 DTI, DSR 가이드라인 윤곽 드러난다
우선 관심을 모으는 것은 시기상 가장 먼저 발표될 예정인 가계부채 종합대책이다. 가계부채 종합대책에는 신 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인이 담길 예정이다. 현재 DTI는 ‘신규 대출 원리금 상환액’을 ‘연 소득’으로 나눠 계산하지만 새로 바뀌는 DTI는 신규 대출은 물론 기존 주택담보대출 원리금(원금+이자)까지 모두 더해 상환액 총액이 산정된다. 이에 따라 기존 대출이 있을 경우 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 어렵게 된다. 정부는 내년부터 신DTI를 도입할 계획이며, 적용 지역도 전국으로 확대하는 것을 검토하고 있다.
아울러 2019년부터 시행할 방침인‘총부채원리금상환비율(DSR)’가이드라인도 발표될 예정이다. DSR이 도입되면 은행들이 대출을 내줄 때 모든 금융권 대출의 원리금을 더해 대출 여부를 판단하게 된다. 이와 함께 현재 소득 등 자격 제한이 없는 ‘적격대출(9억원 이하 주택에 최대 5억원 대출 가능)’에 고소득·다주택 가구 보유자 제한 조항을 신설하고, 1건 이상 주택담보대출을 보유한 다주택자에 대해 신규 주담대 만기를 최대 15년으로 제한하는 방안도 검토하고 있다.
이달 말 주거복지 로드맵 발표
‘다주택자’ 임대주택등록 유도 위한 인센티브 정책
주택시장 방향성에 중요한 변수
가계부채 종합대책 발표 후 이어지는 주거복지 로드맵도 변수다. 주거복지 로드맵에는 문재인 정부의 향후 5년 간 공공임대주택 공급 계획 외에도 다주택자들의 임대주택등록을 유도하기 위한 방안 등이 담길 예정이다. 다주택자들이 집을 팔지 임대주택으로 등록할지를 결정해야 할 내년 4월이 점점 다가오고 있는 가운데 주거복지 로드맵에서 발표될 정책들은 다주택자들의 선택에 중요한 변수로 작용할 가능성이 크다.
주거 취약계층을 위한 공급 대책도 공개된다. 특히 신혼부부를 위한 다양한 혜택이 포함될 예정이다. 국토부는 앞서 신혼부부 특별공급 비율을 국민주택은 현재 15%에서 30%로, 민영주택(85㎡ 이하)은 10%에서 20%로 늘릴 계획이라고 밝혔다. 아울러 현재 혼인기간 5년 이내, 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하, 한 자녀(태아 포함) 이상 무주택 세대인 공급 대상을 혼인기간 7년 이내, 무자녀·예비 신혼부부로까지 확대할 계획이다. 공급순위도 유자녀 가구를 1순위(현재는 혼인기간 3년 이내)로, 무자녀 가구를 2순위(현재는 혼인기간 3년 초과)로 변경한다. 이와 함께 문재인 정부 임기 동안 신혼희망타운을 기존 5만 가구에서 7만 가구 공급으로 늘리겠다고 밝혔다.
추석 직전 서울 아파트 가격 상승폭 커져
투기과열지구 등 추가 대책 나올 가능성도
투기과열지구 추가 지정, 기존 투기과열지구로 지정된 지역에 대한 추가 규제책 등과 같은 새 대책이 나올 가능성도 있다. 8·2 대책 이후 소강 상태를 보였던 주택 시장이 다시 상승세를 보이고 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 추석 전 9월 마지막 주 서울 아파트 가격은 0.11% 올라 전주(0.06%) 대비 상승률이 2배 가까이 켜졌다. 서울 재건축 아파트 가격도 ‘잠실주공 5단지’ 재건축 계획안의 서울시 도시계획위원회 통과 이후 강세를 이어가고 있다. 9월 마지막 주 서울 재건축 아파트 가격은 0.18% 올라 전주(0.07%) 대비 2배 이상 상승폭이 커졌다.
또 앞서 국토부는 지난달 초 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하면서 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산동구·서구, 부산 전 지역을 집중 모니터링으로 지정했다. 정부는 이들 지역에 대한 모니터링을 강화해 주택 시장이 과열 양상을 보일 경우 즉각 추가 대책을 내놓겠다고 밝힌 바 있다.
김현미 국토부 장관도 밝혔듯이 아직까지 국지적 과열 양상은 계속되고 있다. 이를 감안하면 정부는 향후 시장 상황에 따라 투기과열지구 추가 지정과 기존 투기과열지구에 대한 규제 강화 대책 카드를 언제든지 꺼내 들 것으로 예상된다. 아울러 정부는 최근 들어 서울 강남 재건축 수주전 과열으로 각종 위법행위가 횡행함에 따라 재건축 공사 수주 개선안도 마련할 예정이다.
추석 이후 정부의 고강도 부동산 규제책이 계속 이어지면 당분간 시장 위축은 불가피해 보인다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “이미 강화된 규제로 인해 가수요도 줄어 들었으며 실수요자도 불편을 겪고 있는 상황”이라며 “자금력을 갖춘 투자자나 실수요자의 경우 대책이 나오면 가격 조정을 기다릴 가능성이 있기 때문에 관망세가 확대될 것으로 예상된다”고 말했다. 다만 그는 “시중에 부동자금이 많기 때문에 돈이 될 만한 부동산에 몰리는 것은 어지간해선 막기 어렵다고 본다”며 “결국 대책 내용이 모두 파악되면 다시 수요가 움직일 것”이라고 전망했다.
/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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