파주 운정신도시, 도시기능 갖춰가지만… 상업시설·교통 환경 아직 태부족

[수도권 2기 신도시는 지금] <3> 파주 운정신도시

서북권 최대 친환경 도시 육성 기치 내세웠지만

경기침체 여파 아파트값 2007년 분양가 아래로

"운정3지구 개발 본격화 되면 상황 나아질 것"

지난 2009년 입주가 시작된 파주운정신도시는 부동산 경기침체와 서북부 공급과잉으로 최근 집값이 하락했으나 운정 3지구 개발과 함께 교통여건 등이 개선되면 수요가 늘어날 것으로 전망된다. 파주 운정신도시 내 아파트 단지 전경. /서울경제DB

지난 2009년 본격적인 입주가 시작돼 올해로 3년이 지난 파주 운정신도시. 찬바람이 세차게 불던 11일 서울경제신문이 찾은 파주 운정신도시 와동동에 위치한 상업지구는 일찍 찾아온 겨울 날씨에도 활기가 넘쳤다. 이미 들어선 건물에서는 공실을 찾기 힘들었다. G공인중개사의 한 관계자는 "도시 기능을 갖추기 전인 2009년 입주 당시만 해도 상가 권리금은 없다시피 했는데 이제는 5,000만~1억원 사이의 권리금을 지불해야만 장사를 할 수 있다"고 전했다.

성업 중인 상가건물들 뒤로 새 건물들이 속속 들어서고 있다. 그 거리로 발랄한 표정의 중고생들이 무리 지어 다니는 모습까지. 파주 운정신도시는 완연한 도시의 형태를 갖춰나가고 있었다.

신도시가 본궤도에 올라선 만큼 도로구획도 잘돼 있다. 8차선의 널찍한 도로가 운정 1∙2지구를 종으로 관통하고 단지를 둥글게 잇는 순환도로를 통해 각 단지에서 운정역까지 쉽게 닿을 수 있다.

◇서북권 최대의 친환경 신도시=파주 운정신도시는 2003년 신도시 개발지역으로 확정됐다. 정부는 세계 최초로 물순환시스템 등을 도입해 삭막한 도시 이미지를 탈피한 친환경 주거도시, 통일을 대비한 남북 교류 협력시대의 관문도시로 육성한다는 계획을 발표했다.

서울에서 20㎞, 일산에서 2㎞ 떨어져 있으며 1기 신도시 중 가장 큰 분당신도시 규모의 부지(1,652만8,000㎡)에 총 8만6,379가구 건설을 목표로 하고 있다. 운정 3지구까지 조성이 완료되면 21만여명이 수용된다. 현재는 2만4,000여가구가 입주를 완료해 서북부 대규모 거점 신도시로 발돋움하고 있다.

◇가격 하락… 운정 3지구 개발에 기대=야심 찼던 정부 계획과 달리 파주 운정신도시도 심각한 부동산 경기침체 속에 다른 2기 신도시와 마찬가지로 미분양의 몸살을 겪어야만 했다. 특히 최근 부동산 경기가 급속도로 악화되면서 아파트값도 뚝 떨어져 3.3㎡당 매매가가 2007년 당시 평균 분양가 밑으로 내려앉았다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 본격 분양이 시작된 2007년 3.3㎡당 평균 1,011만원이던 분양가는 2009년 1,059만원, 2010년 1,092만원으로 껑충 뛰었다가 2011년 1,091만원으로 소폭 내렸다. 반면 3.3㎡당 매매가는 2010년 1,039만원, 2011년 1,037만원으로 분양가에 미치지 못한 수준에서 형성되다 최근 1,005만원 안팎으로 떨어졌다.

동탄이나 광교 등 경기 남부권 신도시에 비해 3.3㎡당 많게는 400만여원 싸게 공급됐지만 상업시설∙광역교통망 등 도시기반시설 부족 등으로 인해 수요자들의 외면을 받은 것이다.

전문가들은 최근의 경기침체와 수도권 서북부의 공급과잉 등으로 파주 운정신도시가 완벽한 서울의 배후도시가 되기까지는 다소 시일이 걸리겠지만 운정 3지구의 개발이 남아 있어 상황이 나아질 가능성도 높다고 전망한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "김포한강신도시∙삼송지구∙원흥보금자리지구 등 수도권 서북부에 공급이 너무 많아 파주운정신도시에 투자 수요가 미치기는 어려운 상황"이라며 "다만 사실상 멈춰 있던 운정 3지구의 토지보상이 본격화되면서 상황이 다소 개선될 여지는 있다"고 말했다.

◇자족기능∙ 상업시설∙교통환경 개선돼야=파주 운정신도시의 가장 큰 한계는 자족기능이 낮다는 점이다. 교하지구 인근에 파주출판단지가 위치해 있기는 하지만 상주인구는 5만여명에 불과하고 월롱면에 위치한 파주 LCD산업단지는 14㎞가량 떨어져 있다. 운정신도시도 분당신도시와 같이 조성됐지만 베드타운으로 전락하면서 집값이 급락한 일산의 전철을 따를 것이라는 전망도 이 때문이다.

상가 등 편의시설이 부족하다는 것도 큰 단점이다. 부족한 상업시설을 보완해줄 것으로 기대됐던 경의선 운정역 인근 복합단지개발사업 '유니온아크'도 제2차 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안에 따라 사업이 중지된 상태다. 그나마 동패동에 대형마트가 들어서면서 일부 불편이 해소됐지만 여전히 주민들은 인근 일산의 편의시설을 이용할 수밖에 없는 실정이다.

교통여건도 개선해야 할 부분이다. 먼저 조성된 운정 1∙2지구 광역교통 계획에 따라 서울 상암과 운정신도시를 잇는 제2 자유로, 경의선 운정역이 들어섰지만 여전히 교통환경은 열악하다.

다만 최근 보상문제로 진통을 겪고 있는 운정 3지구 보상이 마무리되고 개발이 본격화되면 광역교통계획에 따라 교통여건이 개선될 것으로 예상된다. 수서~서울역~킨텍스를 잇는 수도권급행철도(GTX), 지하철 3호선 연장, 신교통수단 등이 검토되고 있는 중이다.

파주 운정신도시, 투자 유망처는

경기한파 덜타는 와동동 등 경의선 인근 단지 노려볼만

'길이 뚫리는 곳에 돈이 모인다.'

부동산 재테크의 불문율과 같은 말이다. 1기 신도시의 맏형 격인 분당에 이어 판교가 '성공 가도'를 달릴 수 있었던 것도 바로 신분당선 개통 때문이라는 게 업계의 정설이다. 교통여건이야말로 집값과 직결되는 요소인 셈이다.

따라서 아직 파주운정신도시의 투자가치가 크게 높지는 않지만 그중에서 경의선 인근 단지는 투자를 고려해볼 만하다는 것이 전문가들의 조언이다.

실제로 분양가 밑으로 집값이 하락한 파주에서 그나마 분양가 수준의 가격대를 유지하고 있는 곳은 경의선 운정역에서 가까운 와동동 일대다. 부동산114에 따르면 분양가가 2억1,000만원이었던 와동동 '동문굿모닝힐' 전용 60㎡의 현재 시세는 2억2,500만원으로 많지는 않지만 프리미엄까지 붙었을 정도다. 전용 84㎡도 분양가 수준에서 거래가 이뤄지고 있다.

'동양엔파트 월드메르디앙' 전용 60㎡도 2억2,000만원의 분양가에 2,000만원 프리미엄이 붙은 2억4,000만원에 시세가 형성돼 있다.

이미윤 부동산114 리서치센터 과장은 "전철역 인근은 실수요자가 많이 몰리면서 경기침체기에도 가격이 안정세를 보인다"며 "저렴하면서도 가격이 안정된 곳을 찾는다면 파주운정신도시 역세권에 투자하는 것도 한 방법"이라고 말했다.

특히 최근에 수도권의 전셋값이 급등하면서 외곽으로 보다 싼 집을 찾아나선 전세족들의 발길이 이어지고 있다는 것도 긍정적이다. 지난 7월 입주를 시작한 '캐슬앤칸타빌'의 경우 전세물건이 동이 날 정도다.

인근 롯데월드공인중개의 한 관계자는 "최근에도 일산에서 싼 전셋집을 찾아온 신혼부부가 집을 둘러보고 갔다"며 "여기도 전세는 나오는 즉시 바로 나가 물건이 쌓이거나 하지는 않는다"고 말했다.

아직은 베일 속에 가려진 운정 3지구 광역교통계획이 확정되면 수혜 단지는 더 늘 것으로 전망된다. 현재 운정 3지구의 광역교통계획에는 수도권급행철도(GTX)와 3호선 연장, 그리고 경의선 야당역 신설 등의 계획이 검토되고 있다. 연말 경의선 연장선인 디지털미디어시티~공덕 구간이 개통되면 서북권 출퇴근 거리도 더욱 가까워질 것으로 예상된다.

전문가들은 파주운정신도시가 교통여건만 개선된다고 하면 내 집 마련을 원하는 수도권 실수요자의 기회의 땅이 될 수 있다고 전망했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "파주운정신도시는 이미 10% 이상 집값이 떨어져 더 이상의 가격조정은 일어나지 않을 것으로 보인다"며 "교통환경만 개선된다고 하면 수도권의 실수요자에게 저점매수의 좋은 기회가 될 수 있다"고 말했다.