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'미친 집값'에 못 내리는 韓금리, 美와 좁혀진다

국제 정치·사회 2025.10.26 04:01:00

한국이 0%대 초저성장 국면에 진입한 상황에서도 집값 폭등, 원·달러 환율 급등으로 기준금리를 내리지 못하는 가운데 한미 금리 차이가 3년 만에 가장 적은 수준으로 좁혀질 상황을 맞았다. 제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 이미 3년 만의 양적 완화 전환을 공언한 상태에서 지난달 물가상승률까지 예상 범위에 머문 것으로 나오자 글로벌 금융시장은 이달 28~29일(현지 시간) 미국의 0.25%포인트 기준금리 인하를 사실상 확신하는 분위기다. 시장 참여자들은 나아가 연준이 12월 9~10일 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서도 기준금리를 0.25%포인트 더 내려 3.50~3.75%까지 낮출 것으로 기대하고 있다. 관세에 따른 물가 상승 충격 완화보다 실업률 상승, 경기 침체 사전 차단 작업이 더 시급하다는 인식에서다. 2%대 성장률을 구가하는 인구·경제 대국조차 경기 부양을 위해 금리를 내리는 상황에서 0%대 한국은 부동산 투자 과열과 환율 문제에 발목이 잡혔다. 만약 한국은행 금융통화위위원회가 11월 27일 마지막 회의에서도 기준금리를 2.50%로 동결하면 연말 한미 금리 차이는 2022년 3월 이후 2년 9개월 만에 최소 수준이 될 수 있다. 게다가 미국이 내년 연준 의장을 교체하면서 본격적으로 양적완화에 돌입하고 11월 3일 중간선거 전까지 경기 부양에 더 힘쓴다면 한국의 금리 결정은 추가로 꼬이게 된다. 집값이 넘치는 유동성을 이기지 못하고 한 번 더 급등할 수 있는 까닭이다. 이 경우 경제는 심각한 부담을 떠안겠지만, 정권 차원에서는 문재인 정부 때처럼 집값 급등의 원인을 정책 실패가 아니라 미국의 통화정책 탓으로 돌릴 수 있는 핑곗거리가 생긴다. 파월 양적완화 시사에 CPI도 예상치 하회…美증시 사상 최고, 10월 금리인하 기정사실화 미국 노동부는 24일(현지 시간) 9월 미 소비자물가지수(CPI)가 지난해 같은 기간보다 3.0% 상승했다고 밝혔다. 이는 지난 8월(2.9%)보다는 살짝 높은 수치이지만 다우존스가 집계한 전문가 전망치(3.1%)보다는 낮은 수준이었다. 전월 대비 상승률은 0.3%로 이 역시 전문가 예상치(0.4%)보다 낮았다. 변동성이 큰 에너지·식품을 제외한 근원 CPI는 지난해 같은 기간 대비 3.0% 올라 8월(3.1%)보다도 상승률이 둔화했다. 전월 대비로는 0.2% 상승했다. 미국 소비자물가지수 상승률은 지난 4월 2.3%까지 둔화했다가 이후 트럼프 대통령의 관세 정책이 본격화하며 상승 흐름을 보이고 있다. 이날 CPI는 당초 이달 15일 발표 예정이었다가 미국 연방정부의 ‘셧다운(일시적 업무정지)’ 사태 때문에 이날로 미뤄졌다. 미국 사회보장국의 내년도 연금 지급액 산출에 CPI가 필수적이라는 점에서 해당 직원들만 업무에 복귀시켰다. 소비자물가와 함께 노동통계국(BLS)이 산출하는 핵심 통계인 9월 비농업 고용보고서는 이달 3일 공개 예정이었다가 무기한 지연하고 있다. 9월 CPI 결과는 이달 28~29일 FOMC 회의에서 연준이 금리를 내릴 것으로 기대한 시장 참여자들에게 확인 도장을 찍은 셈이 됐다. 이날 뉴욕 증시도 다우존스30산업평균지수가 1.01%, 스탠더드앤드푸어스(S＆P)500지수가 0.79%, 나스닥종합지수가 1.15% 상승하는 등 일제히 사상 최고치를 경신했다. 앞서 파월 의장은 지난 14일 미국의 실업률이 상승 전환할 가능성을 조기에 차단하겠다며 몇 달 안에 통화정책을 양적완화(대차대조표 확대)로 전환하겠다고 예고했다. 코로나19 대유행(팬데믹)이 끝난 직후인 2022년 6월 이후 3년 남짓 지난 시점에서 양적긴축(대차대조표 축소)을 끝내겠다는 선언이었다. 연준은 지난달 FOMC에서도 0.25%포인트 금리 인하를 단행했다. 이는 지난해 12월 이후 9개월 만이고, 트럼프 대통령 재집권 이후로는 첫 금리 인하였다. 24일 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 연방기금금리 선물 시장은 연준이 이달 FOMC 회의에서 기준금리를 0.25%포인트 인하할 확률을 96.7%로 반영했다. 연준이 현 4.00~4.25% 금리를 그대로 동결할 가능성은 3.3%에 그쳤다. 금융 시장은 나아가 연준이 올 연말까지 기준금리를 0.50%포인트 내릴 확률을 92.2%로 반영했다. 9월 CPI까지 예상치를 벗어나지 않으면서 당분간 이 관측을 방해할 장애물은 없는 상태다. 무역 협상 변수가 크지 않다면 말이다. 최근 미국 지역은행 대출 부실 문제가 확산하는 점도 금리 인하에 힘을 싣는 부분이다. ‘대침체’ 한국은 부동산 충격에 李정부 내내 동결…0%대 성장에도 경기부양 못해 미국은 기준금리를 내리기 시작했는데 정작 한국은 현 2.50%에서 한발짝도 움직이지 못하고 있다. 트럼프 대통령의 3500억 달러(약 500조 원)에 달하는 대미 투자 요구로 원·달러 환율이 1440원까지 치솟은 영향도 있지만, 금리 동결 장기화의 핵심 요인은 부동산이다. 실제 한은은 지난 23일 금통위 회의를 열고 기준 금리를 연 2.50%로 유지하기로 또 다시 결정했다. 7·8월에 이어 벌써 3연속 금리 동결이다. 이재명 정부 들어서는 한 번도 내리지 못했다. 지난 14일 국제통화기금(IMF)에 따르면 올해 한국의 예상 경제성장률은 0.9%다. 세계 경제성장률 전망치인 3.2%는 물론 미국의 2.0%보다 한참 낮다. 한은 역시 지난 8월 한국의 올 예상 성장률을 0.9%로 전망했다. 예측이 현실화될 경우 한국의 경제성장률은 코로나19 대유행 시기인 2020년을 제외하면 1998년 외환위기 이후 가장 낮은 수준이 된다. 글로벌 금융위기 때인 2009년과 비슷한 수치이다. 경제 침체의 책임을 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선언과 탄핵 사태에 묻는다 하더라도 현 우리 경제에 통화정책을 통한 경기 부양이 그 어느 때보다 절실하다는 사실은 바뀌지 않는다. 이창용 한은 총재는 23일 기자간담회에서 “수도권 주택 시장에 다시 과열 조짐이 나타나 정부가 추가 부동산 대책을 발표했는데, 통화정책으로 집값 상승 기대를 자극하지 않도록 할 필요가 있다고 판단했다”며 “환율도 단기간 변동성이 크게 확대됐다”고 설명했다. 이 총재는 그러면서 “부동산 가격 상승이 우리 성장률을 갉아먹고 있다”며 “고통이 따르더라도 부동산 구조 개혁을 해야 한다”고 주장했다. 이재명 정부는 정권 초부터 수도권 주택 담보 대출을 6억 원으로 제한하는 이른바 ‘6·27 대책’, 수도권과 규제 지역 집값을 15억 원·25억 원 등으로 나눠 대출을 2억 원·4억 원 아래로 막는 ‘10·15 대책’을 잇따라 내놓으며 부동산 시장에 역효과를 초래했다. 토지거래허가구역도 대폭 확대했다. 전 대통령 탄핵 사태로 수습해야 할 일이 많았음에도 임기 초부터 부동산 정책으로 뭔가 보여줘야 된다는 조바심을 내면서 문재인 정부의 전철을 그대로 답습했다. 수요도 적고 교통편도 부족한 수도권 비핵심지에 서민형 소형 아파트를 짓는 걸 획기적인 공급 대책처럼 여기는 점도, 규제를 발표할 때마다 막차를 타겠다며 매수 수요가 불나방처럼 늘어나는 점도 노무현·문재인 정부 때와 똑 닮았다. 실제 수도권 아파트 가격은 정부의 고강도 대책에도 이를 비웃듯 천정부지로 치솟고 있다. 23일 한국부동산원에 따르면 지난 20일 기준 주간 서울 아파트 매매가는 0.50% 뛰어 2012년 통계 작성 이후 최고치를 경신했다. 문재인 정부 시절인 2018년 9월 첫째 주에 기록한 0.47%를 뛰어넘었다. 규제 강화로 기존 주택을 팔려는 수도권 핵심지 매물이 줄면서 공급이 급감하고 있는데, 정부가 기존 집주인들은 주택 공급원으로 취급하지 않은 효과다. 서울 핵심 지역 구축과 수도권 외곽 신축의 가치를 똑같이 평가하며 숫자만 따지는 주택 공급 정책의 부작용이기도 하다. 다주택자 때린다고 집값 안 떨어지는 경험 盧·文 때 충분…한미 금리차 최소 눈앞 관가에서는 이재명 정부가 이제 겨우 반년도 안 됐다는 점에서 문재인 정부 때처럼 앞으로 5년 간 고강도 부동산 대책을 쉬지 않고 내놓을 가능성을 높이 보고 있다. 다주택자와 부유층의 거래를 막으면 부동산 가격이 안정화될 수 있다는 전통적 여권 지지자들의 맹신을 외면하지 못할 것이라는 우려 때문이다. 관세를 부과하면 국가가 부유해진다는, 학문적 근거가 없는 트럼프 대통령 식 경제학과 유사한 접근법이다. 부동산 정책 실패로 정권을 내준 노무현·문재인 정부 때의 트라우마와 피해 의식이 현 정부를 또 다시 조급하게 몰고 있다는 의심도 있다. 시장경제는 인간의 이기심을 전제로 작동하는데, 누구나 살고 싶어 하는 지역에는 고강도 규제를 쏟고 그렇지 않은 지역에만 대규모로 주택을 공급하면 지역 간 부동산 가치와 입지의 격차는 점점 더 벌어질 수밖에 없다. 서울 핵심지 구축 매물만 희소해져 명품처럼 될 뿐이다. 고스득층과 부유층은 문재인 정부 이후 이어진 겹겹 규제로 이미 현금으로만 주택을 거래한지 오래됐는데, 서민과 청년층의 대출을 옥죄는 정책을 해법이라고 주장하는 인식도 이전 정부와 달라진 바가 없다. 정부가 지금처럼 시장에 ‘심리’라는 것이 있다는 사실을 애써 무시하거나, 강도가 더 센 규제책을 내면 낼수록 집값이 더 치솟는 시장 원리를 이해하지 못할 경우 금융 당국의 적절한 금리 결정은 5년 내내 기대하기 힘들어진다. 더 큰 문제는 연준이 내년 이후 통화 완화 정책에 속도를 낼 수 있다는 점이다. 트럼프 대통령은 내년 5월 퇴임하는 파월 의장의 후임을 금리 인하에 적극적인 친(親)백악관 인사로 앉힐 가능성이 높다. 내년 11월 3일 중간선거까지 이미 38조 달러(약 5경 4700조 원)를 넘어선 연방 재정적자를 줄이고 관세 효과를 극대화하기 위해 시중에 달러를 더 풀 가능성이 크다는 얘기다. 한국 사람들은 규제 폭탄과 글로벌 유동성 확대 효과가 맞물렸을 때 서울 집값이 얼마나 폭등했는지, 그 결과 사회 양극화가 얼마나 심각해졌는지 코로나19 시기 때 충분히 겪었다. 코로나19 대유행 때인 2021년 5월 서울 아파트 값은 문재인 정부 출범 직후인 2017년 5월의 두 배 수준으로 솟구쳤다. 이는 그해 민주당의 4·7 서울·부산시장 재보선 참패와 이듬해 정권 재창출 실패로 직결됐다. 정부 인사들과 여권 지지자들이 정책 실패 얘기는 쏙 뺀 채 마지막까지 “전 세계적 현상”이라며 미국 유동성만 탓한 결과였다. 파월 의장이 양적완화 본격 전환을 예고한 “몇 달 뒤”는 공교롭게도 현 정부 부동산 대책의 효과가 시장에서 확인될 즈음이다. 각국의 기준금리가 그 나라의 잠재 성장률을 따른다는 점을 감안하면 부동산 문제로 금리 인하 속도가 너무 더뎌질 경우 한국의 경기 부양 타이밍은 크게 꼬일 수도 있다. 올해 연준의 FOMC 회의는 10월 28~29일과 12월 9~10일 두 차례, 한은 금통위는 11월 27일 한 차례가 각각 남았다. 현 시점에서는 미국의 기준금리가 연말까지 0.50%포인트 더 내려가 3.50~3.75%가 되고, 한국은 2.50%에서 제자리걸음을 걸을 가능성이 높은 상태다. 이는 양국의 내년 경제 성장 문제와도 연계된다. 한국의 현 저성장 기조는 기술 혁신이나 통화정책 없이 대국민 지원금 쿠폰 배포나 전 정권 탓으로만 해결할 수 있는 문제가 아니다. 저성장이 장기화하면 재정 확대 정책만으로 경기를 부양할 여력도 자연히 줄게 된다. 부동산이 아니어도 한국의 금융 시장은 관세 등 대형 외부 변수를 켜켜이 떠안은 상태다. 분할 납부든 일시불이든, 만약 3500억 달러 현금성 대미 투자를 전제로 한미 관세 합의가 전격 타결될 경우 원화 가치 급락에 따라 국내 금리는 더더욱 내리기 어려워진다. ※'트럼프 스톡커(Stocker)'는 도널드 트럼프 대통령 시대에 투자에 도움이 될 만한 미국의 시장·기업·정책·정치·외교 관련 현장 이야기와 현안 분석을 전달하는 코너입니다. 구독하시면 유익한 미국 소식을 받아보실 수 있습니다.

5000만 원에 '오션뷰' 아파트를…지방 세컨드홈 특례

부동산 정책·제도 2025.10.25 10:00:00

영화 ‘봄날은 간다’에 등장했던 강원 동해시 묵호진동 삼본아파트는 1996년 지어진 202가구 규모의 아파트다. 당연히 거래가 되지 않을 것 같지만 예상과 다르다. 2023년 9건에 불과했던 거래량이 2024년 14건으로 늘더니 올 들어서는 24일 현재까지 15번의 손바뀜이 이뤄졌다. 서울 강남구의 대표적인 재건축 예정 단지로 거론되는 은마아파트(4424가구 규모)의 올해 거래가 51건에 불과했다는 점을 고려하면 삼본아파트의 인기를 실감할 수 있다. 배경에는 세컨드홈이 자리잡고 있다. 타지에 사는 이들이 바다가 보이는 이 아파트를 별장처럼 쓰기 위해 매입한다는 의미다. 실제로 국토교통부 실거래가관리시스템에 따르면 10월 23일 이뤄진 거래를 조율한 공인중개사 소재지가 서울 강북구다. 6월 17일 거래 역시 경기 하남시에 위치한 중개업소가 거래를 성사시켰다. 국산 중형스포츠유틸리티차량(SUV) 한 대 가격인 5000만~6000만 원이면 아파트 한 채를 살 수 있다는 점 역시 매력적이다. 에어비앤비로 활용할 수도 있다. 정부도 세컨드홈에 힘을 싣고 있다. 8월 ‘지방 중심 건설투자 보강 방안’을 발표하며 인구감소지역에만 적용되던 ‘세컨드홈 1가구 1주택 특례’ 대상을 비수도권 인구감소관심지역까지 확대하기로 했다. 이에 따라 강원 강릉·동해·속초·인제, 전북 익산, 경북 경주·김천, 경남 사천·통영 등 인구감소관심지역 9곳에서도 세제 혜택을 받을 수 있게 됐다. 1주택자가 이들 지역에 집을 한 채 더 사면 무주택자와 같이 재산세·종합부동산세·양도소득세 등을 감면해준다. 취득세도 무주택자·1주택자가 인구감소지역 1주택을 구입할 때 최대 50%를 낮춰준다. 재산세·종부세·양도세 특례를 적용하는 주택의 공시가격을 4억 원에서 9억 원으로, 취득세 특례를 적용하는 주택 취득가액을 3억 원에서 12억 원으로 올렸다. 공시가 9억 원을 시세로 환산하면 13억~14억 원 수준인 만큼 대상 지역의 거의 모든 주택이 적용 대상이 될 것으로 보인다. 정부의 10·15 부동산 대책으로 수도권의 거래절벽 현상이 뚜렷한 가운데 세컨드홈에 관심을 가지는 사람들도 조금씩 늘어나고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 세제 혜택을 받게 되는 9개 지역 집단건물(아파트·오피스텔·연립주택·다세대주택 등)의 외지인 매입 건수는 6월 496건에서 8월 951건, 9월 833건으로 늘었다. 같은 광역자치단체(도)에서 매입한 건수도 제외하면 6월 263건에서 8월 637건, 9월 529건으로 더 불어난다. 특히 이번에 새로 특례를 받게 되는 곳들은 교통 접근성도 좋다. 강릉과 동해에는 강릉선 KTX가 다니고 김천·경주에는 경부선, 익산에는 호남선 KTX가 정차한다. 인제와 속초에도 2028년까지 춘천속초선 KTX가 도입될 예정이다. 다만 세컨드홈으로 관광·휴양지를 선호하는 만큼 지역·계절에 따른 거래량 차이가 발생한다. 바다를 낀 강릉이나 통영 같은 도시는 여름에 외지인의 거래량이 늘고 경주처럼 여름에는 덥지만 가을에 오히려 휴양하기 좋은 곳은 9월 들어 인기를 끄는 식이다. 강릉 집합건물의 강원도 외 거주인 매수가 8월 369건에서 9월 59건으로 급감한 반면 경주의 경상북도 외 거주자 매수가 60건에서 231건으로 불어났다. 설악산과 동해를 끼고 있어 사계절 모두 휴양하기 좋은 속초는 강원도 외 외지인 매수가 6월 37건에서 8월 52건, 9월 73건으로 꾸준한 상승세를 보였다. 이들 지역의 아파트 가격도 꿈틀거리고 있다. 동해의 아파트 가격 변동률은 8월 -0.01%에서 9월 0.53%로 상승 반전됐고 나머지 도시들도 하락 폭을 줄이고 있다. 아파트 가격이 8월 0.07% 하락했던 강릉은 9월 0.04% 감소했고 익산은 0.48%에서 0.18% 하락으로 반등의 계기를 만드는 중이다. 동해에 거주하는 한 주민은 “서울에서 아파트를 싹 쓸어가면서 아파트 가격이 올라 막상 현지인들끼리는 ‘이 동네에 이 가격이 맞나’는 얘기도 한다”고 전했다. 속초 청호동 속초아이파크는 9월 전용면적 84㎡가 6억 5000만 원에 거래되기도 했는데 올 초 같은 주택형이 3억 7000만 원에 손바뀜 됐던 점과 비교하면 가격이 3억 원 가까이 올랐다. 특례가 본격적으로 시행이 되지 않았다는 점을 고려했을 때 이 같은 움직임은 충분히 긍정적이라는 평가다. ‘세컨드홈 특례 확대’는 법 개정 사안이어서 법안이 처리돼야 시행할 수 있다. 기획재정부 관계자는 “연말 세법 개정안 처리와 함께 해당 법안을 처리할 방침”이라고 전했다. 법 시행 전 매수한 주택까지 소급 적용하는 방안도 긍정적으로 검토 중인 것으로 알려졌다. 덩달아 신규 분양 아파트에도 관심이 쏠린다. 강릉시 포남동 강릉KTX역경남아너스빌은 이번 달 입주 예정인데 이름답게 KTX 강릉역까지 걸어서 10분 안에 갈 수 있어 세컨드홈으로 적합하다. 내년 8월 휴가철에 맞춰 입주하는 강릉오션시티아이파크는 이름처럼 영구 바다 조망이 특징이다. 어려운 지방 분양시장에도 평균 17.4대1의 청약경쟁률로 조기에 완판됐다. 2027년 7월 입주 예정인 더샵속초프라임뷰는 영랑호와 영랑호CC에 바로 인접한 점이 특징이다. 경주에서는 신경주역세권G1호반써밋이 조만간 분양할 예정이다. 마찬가지로 KTX 경주역 역세권이라 다른 도시에서도 부담없이 접근할 수 있다. 익산에서는 부송동 익산부송아이파크가 내년 12월 입주를 앞두고 있다. 호남권 최초의 코스트코 익산점 착공 확정과 국가식품클러스터 2단계 개발이 맞물리며 많은 사람의 관심을 끌고 있다. 사천 동금동 e편한세상삼천포오션프라임도 주목할 만하다. 서부경남 권역 최고층인 49층의 남해바다 조망이 가능한 오션뷰 단지로 조성된다. 입주 예정일은 2026년 3월이다. 물론 아직 숙제도 많다. 관광·휴양용 주말 별장에만 수요가 몰리며 신산업을 육성해 지역에 활력을 불어넣기 어렵다는 비판이 나온다. 자산으로서 가치가 크지 않다는 목소리도 많다. 똘똘한 한 채 선호 현상이 심화하며 지금의 지원책만으로는 지방에 아파트를 살 유인이 부족하다는 의미다. 이에 1주택자 자격 기준을 다주택자로 확 풀어야 한다는 지적이 나온다. 자금력이 풍부한 다주택자를 유인해서라도 의미 있는 투자 대상이라는 믿음을 심어줘야 세컨드홈 정책이 성공할 수 있다는 이유에서다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “1주택자는 소멸위험지역의 부동산을 세컨드홈으로 살 여력이 되지 않는다”며 “돈이 많은 다주택자가 네 번째, 다섯 번째 집으로 시골의 집을 사고 이 집이 별장뿐 아니라 자산 증식 수단으로서 가치가 있다는 점을 보여줘야 세컨드홈 정책이 성공할 수 있다”고 강조했다. 부산이나 광주 같은 수도권 외 지방 대도시 역시 특례를 적용해야 한다는 목소리도 있다. 부산 금정구·중구, 광주 동구, 대전 대덕구·동구·중구 등은 강릉 등과 같은 인구감소관심지역이다. 또 부산 동구·서구·영도구와 대구 남구·서구는 대다수 군 단위 지역과 같은 인구감소지역이지만 광역시에 포함됐다는 이유로 특례를 받을 수 없다. 광역시에 세컨드홈 혜택을 주면 향후 주택가격이 상승하는 등 불안해질 우려가 있다는 이유에서다. 오문성 한국조세정책학회장은 “세제 혜택이 정부가 의도했던 정책 효과로 이어지기 위해서는 사람이 그래도 더 많이 모이는 광주와 같은 광역시에도 세제 혜택이 주어져야 한다”고 설명했다.