올해 수도권에서 1분기에만 3만 6000여 가구가 분양에 돌입한다. 이는 올 한 해 전체 수도권 분양 물량의 3분의 1을 차지하는 규모다. 서울에서도 1분기에만 1만 가구가 분양될 예정이다. 전문가들은 청약을 통한 ‘내 집 마련’의 기회로 올해 1분기를 주목하고 있다. 1분기 이후부터 점차 분양 물량이 축소되는 데다 집값 상승이 올 한 해 동안 이어질 가능성이 클 것으로 예상되기 때문이다. 게다가 시세 대비 분양가가 낮은 로또 분양이 1분기에 집중된 만큼 치열한 청약 경쟁이 새해부터 펼쳐질 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “지금 아니면 이 가격에 집을 살 수 없다는 포모(FOMO·소외 공포) 심리가 심화되면서 지난해 매매·청약 시장을 30대가 주도했다”며 “올해 청약 시장 역시 생애최초 매수자 등이 대거 유입되면서 치열한 청약 경쟁이 펼쳐질 것으로 전망되는 만큼 일정에 따라 치밀한 전략을 짜야 한다”고 조언했다.
1월부터 강남 로또 분양 시작된다
서울 서초동 1333번지 일원 신동아아파트를 재건축해 탄생하는 ‘아크로 드 서초’는 올해 분양 대어 중 하나로 꼽힌다. 지하 4층~지상 39층, 1161가구로 조성되고 이 중 일반분양 물량은 56가구이며 모두 전용 59㎡로 구성됐다. 분양가는 3.3㎡당 약 7900만 원 안팎으로 책정될 것으로 추정된다. 이를 적용하면 59㎡의 분양가는 20억 원 안팎이다. 시세 차익은 15억 원에 이를 것으로 예상된다. 인근 단지인 서초그랑자이 전용 59.98㎡는 지난해 11월 1일 34억 5000만 원에 손바뀜됐다. 예상 분양가와 최대 15억 원 차이다. 서초구 부동산 관계자는 “아크로라는 하이엔드 브랜드를 적용해 관심이 높을 것”이라며 “서초그랑자이·래미안리더스원 등 인근 단지의 가격도 꾸준히 상승하고 있어 시세 차익은 15억 원보다 더 커질 수 있다”고 설명했다.
2월에는 오티에르 반포가 주목된다. 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’가 강남에 처음 적용된 단지다. 잠원동 신반포21차를 재건축한 ‘오티에르 반포’는 251가구 중 86가구가 일반분양 물량이다.
예상 분양가는 3.3㎡당 8000만~8500만 원이며 이를 적용할 경우 전용 59㎡는 21억 원, 84㎡는 29억 원 수준이다. 인근 단지인 반포자이의 전용 59㎡가 38억 원, 전용 84㎡가 48억 4000만 원에 거래된 것과 비교해보면 20억 원 가까운 시세 차익을 거둘 수 있을 것으로 전망된다. 오티에르 반포는 후분양 단지로 당장 3월 입주를 해야 한다. 당첨 후 한 달 내 계약금과 중도금·잔금을 모두 내야 하기 때문에 자금 계획을 철저하게 세워야 한다.
3월에 분양 예정인 신반포22차 재건축 단지도 예비 청약자들의 관심을 모을 것으로 보인다. 총 160가구가 공급되고 이 중 일반분양 물량은 28가구다. 2024년 3.3㎡당 공사비가 1300만 원을 기록해 높은 공사비로 화제를 모았던 단지이기도 하다. 분양 물량이 적어 분양가상한제를 적용받지 않아 3.3㎡당 8500만 원을 넘어설 것이라는 전망도 나온다. 3.3㎡당 8500만 원을 적용할 경우 84㎡ 기준 분양가는 30억 원에 이른다. 다만 인근 단지인 신반포자이의 전용 84㎡가 최근 46억 원에 거래됐고 호가는 53억 원까지 치솟아 안전 마진은 15억~20억 원 수준이 될 것으로 전망된다.
수요 많은 대단지 분양도 잇따라
1000가구 이상 대단지는 실거주 이점이 많아 아파트 가격을 이끄는 ‘리딩 단지’가 된다. 소규모 단지와 비교해 관리비 절감 효과가 크고 단지 내 커뮤니티와 조경 시설이 화려해 지역 내 랜드마크로 시세를 주도한다.
대단지 분양이 흔하지 않은 까닭에 올해 1월 공급되는 더샵신길센트럴시티에 관심이 집중되고 있다. 신길동 413-8번지 일원에 들어서는 더샵신길센트럴시티는 지하 3층~지상 35층 규모로 총 16개 동, 2054가구가 들어선다. 이 중 477가구가 일반분양 물량이다. 도보 5분 거리에 지하철 7호선 신풍역이, 도보 10분 거리에 2호선 대림역이 있어 강남까지 30분이면 도달 가능하다. 여의도를 지나는 신안산선인 신풍역이 개통되면 여의도 접근성도 개선돼 교통 여건은 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 16억 원 수준으로 책정될 것으로 전망된다. 이는 3.3㎡당 5100만 원 수준이다. 인근 단지와 비교해보면 최소 2억 원의 안전 마진이 기대된다. 인근 단지인 신길센트럴자이는 전용 84㎡가 지난해 11월 18억 1000만 원에 거래됐다. 호가는 20억 원까지 올라갔다.
3월에는 흑석11구역을 재개발해 탄생하는 써밋더힐이 분양된다. 써밋더힐은 지하 5층~지상 16층, 25개 동, 총 1515가구 규모다. 이 중 일반분양 물량은 424가구다. 9호선 흑석역이 도보 10분 거리에 위치해 있고 흑석뉴타운 중에서도 강남과 지리적으로 가장 가까워 반포·방배 생활권을 누릴 수 있다. 일각에서는 단지명에 ‘서반포’를 붙여 서반포써밋더힐로 변경해야 한다는 주장도 내놓는 것으로 알려졌다. 써밋더힐은 한강 변에 위치해 일부 단지에서 한강 조망이 가능할 것으로 전망된다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 24억~26억 원까지 치솟을 수 있다는 전망도 제기된다. 이는 3.3㎡당 7000만 원대 중후반 이다. 인근 단지인 흑석 아크로리버하임의 전용 84㎡가 34억 6000만 원에 거래된 만큼 시세 차익은 10억 원 수준으로 평가된다.
상대적으로 분양 가격이 낮은 장위10구역 재개발 분양도 관심을 끌 것으로 기대된다. 장위10구역 재개발은 지하 5층~지상 35층, 23개 동, 1931가구 규모로 분양된다. 이 중 일반분양 물량만 1031가구에 달한다. 전용 84㎡ 분양가도 13억~14억 원 수준이 될 것으로 전망된다. 다만 기대할 수 있는 안전 마진은 크지 않다. 전용 84㎡ 기준 12억 원에 분양했던 장위 푸르지오라디우스파크의 분양권은 1억 원 오른 13억 3200만 원 수준에 거래되고 있고 장위자이레디언트 전용 84㎡ 입주권은 14억 9000만 원에 거래되고 있다. 분양가에 따라 기대할 수 있는 시세 차익은 1억~2억 원이다. 다만 15억 원 미만이기 때문에 주택담보대출 한도를 6억 원까지 받을 수 있고 돌곶이역이 도보 3분 거리에 위치한 초역세권 단지인 데다 장위초등학교를 품은 ‘초품아’ 단지여서 향후 시세가 더 상승할 가능성은 남아 있다.
분당·구리·송도 등 수도권서도 분양 물량 나와
올해 분양하는 경기도 분양 단지 가운데 가장 주목하고 있는 단지 중 하나는 더샵 분당하이스트다. 분당 느티마을 4단지를 리모델링한 단지로 전체 1149가구가 공급되는데 이 중 일반분양 물량은 143가구다. 리모델링을 통해 공급한 인접 단지의 청약 열기를 보면 더샵 분당하이스트에 대한 높은 수요와 고분양가가 예상된다. 인근의 느티마을 3단지를 리모델링한 분당티에르원은 1순위 100.4대1, 무순위 청약 351.2대1이라는 높은 경쟁률 속에 지난해 12월 말 계약을 모두 마쳤다. 전용 84㎡의 최고 분양가가 26억 8400만 원에 달해 고분양가 논란이 일었지만 신축 공급 부족에 따른 대기 수요가 몰리며 조기 완판됐다. 이어 1월 진행한 ‘더샵 분당센트로’ 역시 1순위에서 평균 51.3대1을 기록하며 경쟁률이 치열했다. 이 단지도 전용면적 84㎡가 최고 21억 8000만 원에 달했지만 높은 관심을 받았다. 더샵 분당하이스트 전용 84㎡의 분양가 역시 27억~28억 원이 될 것으로 전망된다. 토지거래허가구역 등 부동산 3중 규제에서 제외된 구리의 ‘구리역 하이니티 리버파크’도 눈여겨볼 만하다. DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트로 구성된 컨소시엄은 2월 경기도 구리시 수택동 일대에 구리역 하이니티 리버파크를 공급한다. 총 4개 단지, 지하 6층~지상 최고 35층, 26개 동 규모로 조성되고 전체 3022가구 중 1530가구가 일반물량이다. 구리시 내 첫 3000가구 이상 초대형 단지이며 인근 재개발 사업 완료 시 1만 가구 규모의 신흥 주거타운이 형성될 것으로 보인다. 지하철 8호선과 경의중앙선 구리역을 도보 10분 내로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 예상 분양가는 전용 84㎡ 기준 11억 원이다. 인접 단지인 힐스테이트 구리역 전용 84㎡가 12억 4500만 원에 거래 돼 시세 차익은 1억~1억 5000만 원 수준이 될 것으로 예상된다. 이 외에도 △포레나더샵인천시청역(2월, 일반분양 735가구) △송도더샵G5(3월, 일반분양 1544가구) 등도 수도권 유망 단지로 떠오르고 있다.
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