2025년 민간 아파트 분양 물량이 2010년 이후 두 번째로 적은 수준으로 집계되면서, 중장기 주택 공급 위축에 대한 우려가 커지고 있다. 분양 일정이 줄어들고 신규 공급이 제한되는 흐름이 이어지자, 이미 분양이 진행된 단지에 대한 실수요자들의 관심도 함께 높아지는 분위기다.
지난달 24일 부동산R114의 분양 물량 자료에 따르면, 지난 23일 기준 2025년 분양 예정 물량을 포함한 민간 아파트 일반분양 물량은 12만1120가구로 집계됐다. 이는 전년도(15만6898가구)보다 약 22.8% 줄어든 수치로, 2010년(6만8396가구) 이후 두 번째로 적은 수준이다. 공급 물량이 정점을 찍었던 2015년(35만8712가구)과 비교하면 약 66% 이상 감소했다.
분양 물량 감소의 배경으로는 건설 원가 부담 확대가 꼽힌다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 10월(잠정치) 기준 건설공사비지수는 131.74로 역대 최고치를 기록했다. 여기에 환율 상승까지 겹치며 철근·시멘트 등 주요 자재 가격과 인건비 부담이 동시에 커졌고, 이로 인해 일부 사업장은 분양 일정 조정이나 물량 축소에 나선 것으로 업계는 보고 있다.
문제는 이러한 분양 위축이 시차를 두고 실제 입주 물량 감소로 이어질 가능성이 크다는 점이다. 통상 분양 이후 2~3년 뒤 입주가 이뤄지는 구조를 감안하면, 현재의 공급 축소는 향후 시장에서 체감되는 공급 공백으로 이어질 수 있다는 분석이다. 부동산R114의 입주 예정 물량 자료를 보면 2028년 입주 물량은 14만6211가구, 2029년에는 6만6724가구까지 줄어들 것으로 전망된다.
이 같은 상황에서 실수요자들 사이에서는 신규 분양보다 이미 분양이 진행된 단지에 대한 재평가 움직임도 나타나고 있다. 수원 ‘이목지구 디에트르 더 리체 Ⅱ’ 또한 대표적인 기분양 단지다. 수원시 장안구 이목동 일원에 지하 3층~지상 최고 29층, 17개 동, 총 1,744세대 규모로 조성되며, 전용면적은 84㎡부터 141㎡까지 다양하게 구성됐다.
단지는 약 12%대 건폐율, 세대당 약 2.1대의 주차대수, 실내 수영장·유아풀·사우나·피트니스센터·골프연습장 등 대단지에 걸맞은 고품격 커뮤니티 시설을 포함해 주거 만족도를 높이도록 설계됐다. 단지를 둘러싼 생활환경 역시 주목할 만하다. 단지 바로 옆으로 약 650m에 걸친 상업·업무권역이 계획되어있다. 해당 권역은 연면적의 약 30% 이상을 교육시설의무용도(서점, 학원, 독서실 등, 주차장 제외)로 확보하게끔 계획되어 있어, 대형 학원가가 조성될 전망이다.
그 외에도 인근에 지하1층~지상3층 규모의 공공도서관이 예정되어 있고, 단지 인근으로 ‘동원동우고’와 ‘수성고’도 위치해 있어, 자녀교육에 필요한 요건과 다양한 생활 밀착형 업종이 대거 들어서 단지 도보권에서의 생활 편의성이 매우 우수할 것으로 보인다.
이목지구는 수원 북부권을 대표하는 신흥 주거지로, 교통과 생활, 여가 인프라가 고르게 갖춰져 있다. 더불어 인근에 위치한 ‘스타필드 수원’, ‘롯데마트 천천점’, ‘만석공원’, ‘수원종합운동장’ 등 구도심 인프라도 편리하게 이용할 수 있어, 단지를 둘러싼 쾌적한 신도시 인프라와 인근 구도심의 탄탄한 인프라를 모두 누릴 수 있다.
특히 단지는 북수원IC와 인접하여 자차 이용 시 약 30분대에 사당, 양재 등 주요 강남권 진입이 가능해, 서울 접근성이 우수한 입지로도 주목받고 있다. 뿐만 아니라 광교신도시, 수원역 등 수원 원도심과도 우수한 접근성을 갖췄다.
성균관대역(지하철 1호선) 도보권에 위치한 해당 단지는 추후 한 정거장만에 ‘수도권광역급행철도(GTX)-C노선(공사 중)’ 및 ‘신분당선(호매실~광교중앙역) 연장 노선(공사 중)’과 연계 가능한 광역 교통망도 갖출 전망이다. ‘인덕원~동탄 복선전철 106역(가칭, 공사 중)’도 인근에 조성될 예정으로 서울 주요 도심으로의 접근성이 좋아 뛰어난 미래가치를 자랑한다.
이목지구는 수원 장안구에 위치해 규제지역으로 지정됐지만, ‘디에트르 더 리체 Ⅱ’는 규제 발표 이전에 분양을 진행해 10·15 대책으로 새로 강화된 LTV 40% 규제 적용 대상에서는 제외된다. 즉, 규제지역 신규분양과 달리 분양 당시 안내된 대출·자금 계획 기준에 맞춰 LTV규제를 적용받는 것이다.
부동산 업계 관계자는 “규제지역 신규 분양의 경우 10·15 이후 LTV가 추가로 축소되면서 당초 예상보다 더 많은 자기자본을 필요로 하는 사례가 늘었다”며 “반면 기분양단지는 이미 고지된 LTV 제한 조건대로 대출이 가능해 자금 계획 차원에서 유리하다”고 설명했다. 이어 “같은 규제지역 안에서도 10·15 추가 규제 적용 여부에 따라 매수에 따른 자금마련에 대한 부담이 크게 갈리는 상황”이라고 덧붙였다.
한편 해당 단지는 1차 계약금 1,000만 원, 총 계약금 5% 조건으로 자금 부담을 낮췄으며, 입주 전 전매도 가능해 합리적 계약조건을 갖췄다. 특히 계약 이후 분양가 할인 또는 옵션 무상제공 등의 계약조건 변경사항이 발생할 경우, 기존계약자에도 변경된 조건을 소급 적용하는 ‘계약안심 보장제’도 한시적으로 시행하고 있다. 이는 초기 계약자가 안심하고 선호도 높은 층을 선점할 수 있도록 하겠다는 의도로 파악된다.
대방건설이 시공하는 해당 단지의 견본주택은 수원역 인근인 수원시 권선구 서둔동 일대에 운영 중이다.
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