일반적으로 임대사업자라고 하면 상가 또는 사무실 임대를 먼저 떠올리게 되지만 우리나라는 주택임대 역시 활발하게 이뤄지고 있다. 한편 과거에는 주택임대가 전세형태로 계약을 많이 했다면 지금은 반전세 또는 월세 계약의 비율이 점점 높아지고 있는 추세다. 이러한 흐름 속에 자연스레 주택임대소득 과세에 대한 관심이 과거에 비해 높아지고 있다. 그렇다면 우리나라는 주택임대소득에 대해 세금을 어떻게 부과하는지 살펴보고자 한다.
소득세법상 부동산을 임대하고 얻는 소득은 사업소득으로 보아 과세대상으로 하며 임대소득에는 주택임대소득을 포함한다. 따라서 주택을 임대하고 얻는 소득 역시 사업소득으로 소득세법상 신고대상이다. 다만 다른 임대소득과 달리 주택의 임대는 세법에서 정하는 기준에 부합해야만 과세대상으로 본다. 그렇다면 세법에서 과세하는 주택임대소득의 기준은 무엇인지 <자료①>을 통해 확인하자.
<자료①>에서 확인할 수 있듯이 주택임대소득은 과세대상이나 1주택자의 주택임대소득은 비과세(고가주택의 월세는 제외)로 세금을 부과하지 않는다. 그리고 2주택자가 주택을 임대할 경우 월세로 얻게 되는 소득에 대해서는 세금을 부과하나 전세보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않으므로 세금을 부과하지 않는다. 그러나 3주택자가 주택을 임대하게 되면 월세로 얻는 소득뿐만 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산해 세금을 부과한다. 여기서 말하는 간주임대료는 세법에서 규정하는 방법에 따라 계산한 전세보증금을 통해 얻을 수 있는 자본이득을 말하며 기준임대료 계산에 필요한 이자율을 매년 정부에서 공시하고 있다. 한편 혹자는 보증금에 대한 간주임대료를 소득으로 계산할 경우 보증금을 은행 등 금융기관에 투자해 얻는 소득과 중복과세 문제를 제기하기도 하는데 이는 세법상 간주임대료에서 보증금에서 발생하는 투자소득을 차감하여 이중과세가 되지 않도록 제도를 마련했기 때문에 중복과세 문제는 걱정하지 않아도 된다.
그렇다면 종합소득세 신고 시 주택임대소득을 무조건 다른 소득과 합산해 신고해야 할까? 그렇지 않다. 주택임대소득은 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있도록 세법에서 규정하고 있는데 연간 주택임대수입금액 합계 2000만 원을 기준으로 과세방법을 달리할 수 있다. 그에 대한 내용을 간략하게 정리하면 <자료②>와 같다.
관련기사
위 <자료②>에서 볼 수 있듯이 연간 주택임대수입금액이 2000만 원 이하인 경우라면 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있다. 다른 소득이 없는 상황이라면 주택으로부터 얻는 임대수입이 커질수록 더 많은 순이익을 가져가게 된다. 결국 세금은 소득금액 중 일정비율에 해당하는 만큼 징수하는 것이므로 소득이 커질수록 내 손에 들어오는 순소득(세후소득)은 많을 수밖에 없다. 하지만 주택임대와 별도로 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우라면 반드시 그렇지는 않다. 이는 주택임대소득에 대한 과세가 2000만 원을 기준으로 달라지기 때문인데, 이미 높은 세율을 적용 받는 소득자가 주택임대소득이 합산과세 되면 세금을 많이 부담하게 돼 세후이익율이 떨어지는 반면 2000만 원 이하로 조정해 분리과세 될 수 있다면 세후이익율이 상대적으로 높아지게 된다. 이에 대한 내용을 사례를 통해 살펴보면 부부합산 2주택자인 홍길동씨가 아래와 같이 주택을 임대한 경우 케이스별로 세금차이가 얼마나 발생하는지 확인할 수 있다.
홍씨는 2주택자이므로 전세보증금에 대한 간주임대료는 과세할 수 없지만 월세에 대한 주택임대소득은 과세대상이다. 그러므로 연간 월세 임대수입금액 합계 2000만 원을 기준으로 분리과세 선택을 할 수 있는지 여부가 나눠진다. Case.1처럼 홍씨의 임대수입금액이 2000만 원 이하라면 홍씨는 분리과세를 선택할 것이다. 그 이유는 홍씨는 이미 주택임대소득을 제외한 다른 소득으로 산출한 과세표준이 1억 원으로 35%의 소득세율을 적용 받고 있으므로 14%의 분리과세를 선택해야 세금을 절약할 수 있다. 하지만 Case.2처럼 연간 주택임대수입금액이 2000만 원을 초과할 경우 홍씨의 선택권은 없어지고 다른 소득과 무조건 합산하여 세금을 정산해야 한다. 그로인해 홍씨가 Case.2처럼 전월세 계약을 할 경우 월세수입은 증가하지만 오히려 세후소득은 170만 원 가량 줄어들게 된다.
끝으로 위 내용을 종합하여 살펴보면 주택을 임대 할 경우 주택임대소득에 대한 과세구조를 이해하고 분리과세와 종합과세 경계선에 있는 경우 단순히 월세를 높여 월 현금흐름을 높이는 것에만 관점을 두지 말고 부부합산 주택수와 본인의 소득현황을 확인 후 세후소득을 높일 수 있도록 합리적인 플랜을 세울 필요가 있다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
