주요 기관들의 2026년 부동산 시장 전망은 장기적인 공급 부족과 금리 안정세가 맞물리며 '대세 상승'이 유력시되고 있다. 하지만 모두가 한 방향을 가리킬 때일수록 이면의 복잡한 ‘결’을 세밀하게 읽어야 한다. 올해 부동산 시장은 상승 추세 속에서도 매물 잠김으로 인해 원하는 물건을 얻기 힘든 '거래 가뭄'의 역설과 침체되었던 지방 시장의 회복세가 공존할 것이기 때문이다. 이러한 측면에서 올해 부동산 시장은 흐름에 몸을 맡기는 시기가 아니라, 제한된 선택지 속에서 자산을 어떻게 재배치할지 결정짓는 중요한 시기가 될 전망이다. 이런 시장에서 우리가 주목해야 할 세 가지 트렌드를 짚어본다.
Trend 1: 진주 속 다이아몬드 찾기, ‘손품보다 발품’
현재 주택시장의 특징은 서울 등 핵심지 위주의 급격한 매물 부족이다. 실제 지난해 초 8만 5000건을 웃돌던 서울 아파트 매물은 연말 현재 6만 2000건 수준까지 감소했다. 매도자 우위 시장이 공고해지면서 내 집 마련을 위한 우량 단지를 선별하는 '진주 찾기'를 넘어, 그 중 취득 가능한 적정 시세의 물건인 ‘다이아몬드’를 찾는 선별력이 필수적이다. 경쟁력 있는 매물은 포털에 노출되기 전 현장에서 소화되는 특성이 강화되고 있다. 즉 스마트폰으로 확인하는 ‘손품’보다는 현장을 직접 뛰며 정보를 선점하는 ‘발품’이 자산 관리의 승패를 결정짓는 핵심이 되었다.
Trend 2: 탈출구 없는 ‘월세 블랙홀’과 임차인의 불안감
임대차 시장은 월세화가 가속화되며 주거 안정성이 흔들리고 있다. 지난해 11월 기준 서울 아파트 순월세가격 상승률은 0.48%로, 순전세가격 상승률(0.21%)의 두 배를 웃돌았다. 매매가 상승에 올라타지 못했다는 소외감과 급증한 월세 부담은 임차인의 저축 여력을 갉아먹으며 내 집 마련의 꿈을 가로막는 ‘월세 블랙홀’을 형성한다. 여기에 임차인의 내 집 마련 실패에 대한 불안감은 전반적인 주택 시장의 심리까지 불안하게 만들 수 있다. 나아가 결과적으로 주택 보유 유무에 따른 자산 양극화는 2026년을 기점으로 더욱 심화할 가능성이 높다.
Trend 3: Paper Wealth, Real Pain
세 번째 트렌드는 ‘종이 위의 부(Paper Wealth)’와 ‘실제적 고통(Real Pain)’의 대립이다. 자산 가치는 증대되었으나, 실현되지 않은 이익에 매년 부과되는 보유세 압박은 현실적인 고통으로 다가온다. 지난해 서울 지역 아파트 가격이 역대 최대 수준으로 상승한 가운데, 종합부동산세와 관련한 공정시장가액비율 조정 및 세율 인상 가능성이 맞물리며 고가 주택 보유자의 세 부담은 점점 커질 것으로 예상된다. 이는 가처분 소득이 제한적인 고령층에게 직격탄이 되며, 수치상 화려한 가격과 달리 매년 수천만 원의 현금을 세금으로 지불해야 하는 상황을 만든다. 결국 주택 매각이나 자산 포트폴리오의 근본적 조정을 강제하는 동인이 될 가능성이 높다.
향후 2~3년간 수도권 및 지방 주요 지역의 공급 물량이 급감한다는 사실은 변하지 않는 상수다. 실수요자라면 조금이라도 이른 시점에 내 집 마련에 나서는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만 입주 시점의 분양권 물량이나 저평가된 재개발 매물 등 다이아몬드를 찾기 위한 집요한 노력이 수반되어야 한다.
반면 세 부담이 큰 고령층은 부담이 가중되기 전 증여를 검토하거나, 중저가 주택으로 갈아타며 현금 흐름을 창출하는 리밸런싱을 진지하게 고민해야 한다. 준비되지 않은 이에게 2026년은 뼈아픈 실책의 해로 기록될 수 있음을 명심해야 한다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
