“오늘의 분양가가 내일의 최저가”라는 부동산 시장의 격언이 현실 공포로 다가오고 있다. 올해 서울과 수도권 아파트 분양가가 고삐 풀린 듯 치솟으며 ‘분양가 쇼크’가 일상화됐다. 심지어 분양가 상한제라는 안전장치마저 뚫고 역대 최고가가 속출하는 상황이다. 원자재값 급등과 고환율까지 겹치며 내년에는 분양가가 더 오를 것이라는 ‘잿빛 전망’이 기정사실화되자, 연말 분양 시장에서는 알짜 단지를 선점하려는 눈치 싸움이 어느 때보다 치열해지고 있다.
부동산R114에 따르면 올해 경기도 아파트 평균 분양가는 12월 초 기준 3.3㎡ 당 2,077만원으로 나타났다. 3년 전인 2022년 대비해서 약 31.8% 급등했고, 10년만에 2배가 치솟았다.
가격이 통제되는 분양가 상한제 단지도 공급 때 마다 역대 최고 분양가를 경신하고 있다. 서울 서초구 반포동 '반포 래미안 트리니원'은 이러한 흐름을 보여주는 사례로 꼽힌다. 이 단지는 일반 평균 분양가가 3.3㎡당 8,484만원에 달해 분양가 상한제 적용 단지 가운데 역대 최고가를 기록했다.
내년에도 원자재 발(發) 분양가 상승은 이어질 전망이다. 한국건설기술연구원에 따르면 2025년 10월 건설공사비지수의 잠정치는 131.74를 기록했는데, 기준년도인 2020년부터 5년이 넘는 기간 동안 건설공사비가 31.74% 증가했음을 의미한다.
시장에서는 환율 변수 영향도 적지 않다는 분석이 제기된다. 해외 의존도가 높은 건설 자재 가격이 오르면 공사비와 분양가 상승 압박도 커지기 때문이다. 일각에선 원·달러 환율이 1,500원대에 진입할 수 있다는 전망이 나오면서 내년 주택 시장에 대한 불안감이 확산하고 있다.
특히 고급 단지일수록 수입 마감재 사용 비중이 높아 환율 변동의 영향이 크다는 설명이다. 그런 만큼 서울과 수도권의 분양가 상승 압력은 더 크다는 게 업계 시각이다. 제로에너지 주택 건설비와 층간소음 방지 시공비 등 새롭게 가산될 비용도 분양가를 높이는 요인이다.
부동산 업계 관계자는 "원자재 조달은 보통 연 단위로 계약하기에 아직 공사비에 큰 영향을 주지는 않을 것"이라며 "환율이 실시간으로 반영되지 않게 방어하곤 있지만, 그 유효기간이 얼마 남지 않은 것은 팩트"라고 말했다. 내년 이후로는 고환율로 인한 자재비 상승이 공사비와 분양가에 본격적으로 반영될 수 있다는 의미다.
◆ 연내 공급 앞둔 핵심 입지 중심으로 청약 열기 달아오를 것
이처럼 분양가 우상향이 상수로 굳어지면서, 연말 공급되는 핵심 입지 내 랜드마크 단지로 청약 통장이 쏠리는 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다.
가장 큰 이유는 ‘자산 방어 심리’와 ‘양극화’다. 분양가가 전반적으로 오르는 상황에서는, 결국 하락장에서도 가격 방어가 잘 되고 상승장에서는 탄력적으로 오르는 ‘상급지’로 수요가 몰릴 수밖에 없다. 애매한 입지의 단지를 비싸게 분양받느니, 차라리 비용을 더 지불하더라도 확실한 미래 가치가 보장된 ‘똘똘한 한 채’를 선점하는 것이 인플레이션 헷지 수단으로 유리해서다.
이에따라 최근 집값 상승세가 뚜렷한 경기 과천에 분양하는 ‘해링턴 스퀘어 과천’으로 수요자들의 이목이 집중되고 있다. 해링턴 스퀘어 과천은 경기 과천지식정보타운 공공주택지구 상업5블록에 위치하며, 총 359실 규모로 조성된다. 시공은 효성중공업이 맡았다. 전용면적 세부 타입별로는 ▲76㎡A 108실 ▲84㎡A 54실 ▲84㎡B 27실 ▲90㎡A 81실 ▲90㎡B 54실 ▲90㎡C 27실 ▲108~125㎡(펜트하우스) 8실이 마련되어 주거 만족도를 높인 중대형 타입 위주로 구성된다.
단지는 오는 12일(금) 견본주택 오픈 후 청약은 한국부동산원 청약홈에서 15일(월) 진행 예정이다.
과천에서도 빼어난 입지가 단연 돋보인다. 해링턴 스퀘어 과천은 2027년 개통을 목표로 공사(현재 약50% 공정률)가 한창인 지하철 4호선 과천정보타운역이 단지 내 지하보도로 직접 연결예정으로 ‘직통 역세권’ 입지를 갖췄다. 직통 역세권이란 지하철 역과 단지가 지하보도로 직접 연결된 곳으로 횡단보도나 도로를 통하지 않고 역으로 바로 이동할 수 있는 입지를 말한다. 비, 눈, 폭염, 강추위 등을 피할 수 있다는 점에서 쾌적한 이용 환경을 누릴 수 있고, 지하보도로 연결될 수 있는 입지가 한정돼 있는 만큼 높은 희소가치도 인정받고 있다.
외관의 고급스러움도 돋보인다. 세련된 커튼월룩 디자인을 외관에 적용해 과천의 스카이라인을 한 단계 격상시키는 고급스러움을 자랑한다. 특히 동일한 건축물 구조에서는 보기 드문 세대당 총 9~10평에 달하는 넓은 멀티 발코니 공간이 제공돼 입주자가 라이프스타일에 따라 홈카페, 정원, 취미 공간 등 다채로운 공간으로 활용할 수 있다. 또한 세대당 약 1.3대의 넉넉한 주차 공간을 제공해 주차 공간에 대한 피로도를 줄였고, 층별 엘리베이터를 5대 이상 제공하는 점도 시선을 끈다. 여기에 일반 공동주택보다 높은 최대 2.75m 천장고(거실기준)를 적용해, 같은 면적이라도 훨씬 넓게 느껴지는 공간감을 확보했다.
과천 내 공인중개사무소 관계자는 “내년부터 예고된 공사비와 분양가의 ‘2차 상승’을 피할 수 있는 마지막 골든타임”이라며 “단순히 가격 방어를 넘어, ‘직통 역세권’과 ‘멀티 발코니’ 등 희소성 높은 하이엔드 상품성까지 갖춰 서울 등 외부에서도 문의가 많아 분양도 순조롭게 될 것으로 본다”고 말했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
