지어진 지 수십 년 지난 서울 시내 대형 터미널들이 일제히 개발의 물꼬를 트고 있다. 양재화물터미널, 동서울터미널 현대화 사업이 이르면 내년 착공이 예정된 가운데 최근 반포고속버스터미널까지 서울시와 개발 계획 협상에 돌입했기 때문이다. 서울 최대 규모인 반포고속터미널까지 재정비 대열에 합류하면서 터미널 개발의 ‘마지막 퍼즐’이 맞춰졌다는 평가가 나온다. 개발이 계획대로 마무리되면 노후 터미널들이 2030~2031년께 일대의 랜드마크로 재탄생할 전망이다. 개발 업계에서는 사업 성공 여부가 수조 원 규모의 사업비 조달과 아파트·오피스 분양 흥행에 달려 있다는 평가가 나온다.
8일 개발 업계에 따르면 현재 서울에서 △광진구 구의동 동서울터미널 △동대문구 장안동 동부화물터미널 △서초구 반포동 고속버스터미널 △서초구 양재동 한국화물터미널 △양천구 신정동 서부트럭터미널 △중랑구 상봉버스터미널 등 총 6개의 대형 터미널 개발 사업이 진행되고 있다. 1970~1980년대에 주로 지어진 서울의 화물 및 여객 터미널들은 초창기만 해도 도심이 아닌 외곽에 자리를 잡았다. 이후 수십 년간 도시가 확장해 터미널 주변이 개발된 반면 터미널은 노후화돼 일대 활성화를 저해하는 장애물로 여겨져 왔다. 가용지가 부족한 서울에서 터미널처럼 규모가 큰 부지를 고밀 개발해야 한다는 압력도 커졌다. 이에 따라 시내 터미널들은 십수 년 전부터 현대화 작업에 착수했다.
개발 속도가 가장 빠른 곳은 지하철 7호선·경의중앙선 인근에 위치한 구(舊) 상봉버스터미널이다. 1985년 개장한 상봉버스터미널은 이용객 감소로 2023년 폐업했다. 터미널을 운영하던 신아주그룹이 시행사로 나서 같은 자리에 주상복합 아파트인 ‘더샵 퍼스트월드’를 짓고 있다. 서울 대형 터미널 중 원래 있었던 터미널을 아예 없애고 주거 위주 개발을 하는 곳은 상봉버스터미널이 유일하다.
나머지 터미널들은 하부에 기존 터미널 기능을, 상부에 주거·업무·상업 시설을 넣는 대규모 복합 개발을 추진하는 추세다. 대부분 개발 계획 확정 후 착공을 위한 인허가를 받는 단계이며, 양천구 서부트럭터미널이 속도 면에서 가장 앞서 있다. 터미널 부지 소유주인 서부티엔디는 지하 7층~지상 25층의 첨단물류단지와 도심형 주택 997가구를 지을 방침이다. 연내 건축 심의를 마치고 내년 하반기 삽을 떠 2030년께 준공하는 것이 목표다. 사업비는 약 1조 9000억 원 규모로 추산된다.
서부트럭터미널과 속도가 비슷한 서초구 양재화물터미널 개발은 7조 원에 달하는 사업비 조달 여부에 관심이 집중되고 있다. 이 사업은 하림그룹이 2016년 부지를 매입하며 본격화됐다. 하림그룹은 양재화물터미널 부지를 지하 8층~지상 59층 규모의 첨단물류단지이자 아파트·오피스텔로 탈바꿈시키겠다는 계획에 대해 8월 서울시의 최종 승인을 받았다. 현재는 건축 심의를 준비 중이며 인허가와 자금 조달이 차질 없이 이뤄지면 내년 하반기 착공에 들어갈 것으로 전망된다. 하림그룹은 사업비를 아파트 선분양과 프로젝트 파이낸싱(PF) 형태로 마련할 계획으로 알려졌다.
광진구 동서울터미널과 동대문구 동부화물터미널 개발도 이르면 내년 하반기 착공이 예상된다. 동서울터미널은 신세계프라퍼티가 이끄는 신세계동서울PFV가, 동부화물터미널은 중견 건설사 제일건설이 주축인 장안복합개발PFV가 개발을 시행한다. 신세계동서울PFV는 지하에 여객 터미널, 지상에 상업·업무·문화시설을 조성하며 39층 꼭대기에는 한강을 조망할 수 있는 전망대를 설치할 예정이다. 사업비는 1조 8000억 원 이상으로 예상된다. 동부화물터미널은 고층의 아파트·업무시설을 갖춘 복합물류센터로 재탄생할 전망이다.
이처럼 터미널 개발이 잇따르는 가운데 서울시 터미널 중 최대 규모(부지 면적 14만 6260㎡)인 서초구 반포고속버스터미널도 개발 대열에 합류했다. 부지 소유주인 신세계센트럴과 서울고속버스터미널㈜이 지난달 서울시와 본격적인 사전 협상에 착수했기 때문이다. 사전 협상은 민간 사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 공공과 사전에 협의하는 제도다.
서울시에 제출된 안에 따르면 두 사업자는 터미널 부지에 60층 안팎의 주상복합 단지를 세우고 기존의 고속버스터미널은 지하로 통합할 계획이다. 서울시의 한 관계자는 “사전 협상에 걸리는 시간은 부지마다 천차만별인 만큼 협상 완료 시기를 예측하기 어렵다”며 “사업자와 논의하며 개발 계획을 확정할 것”이라고 전했다.
전문가들 사이에서는 우후죽순 진행되는 터미널 개발이 성공하려면 결국 업무·상업시설 분양이 중요하다는 평가가 나온다. 이형구 젠스타메이트 컨설팅본부 상무는 “주택 공급이 부족한 만큼 아파트 분양에는 큰 문제가 없을 것”이라며 “광화문 업무지구(CBD)에서 오피스 개발이 대규모로 이뤄지는 중이어서 전통적인 업무지구로 분류되지 않는 터미널 부지의 오피스 분양 흥행 여부가 사업의 성패를 가를 것”이라고 지적했다.
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